Der Kaufvertrag ist unterschrieben, der Notar hat beurkundet — und dann kommt die Maklerrechnung. Für viele Käufer ist die Maklerprovision der größte Kostenfaktor nach dem Kaufpreis selbst, und nicht wenige zahlen mehr, als sie rechtlich müssten. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB verbindlich, wer beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses welchen Anteil der Provision übernehmen muss.

Das Kernprinzip ist einfach: Kein Käufer darf mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer. Wer den Makler allein beauftragt hat, muss auch mindestens die Hälfte der Courtage selbst tragen — und kann den Rest erst dann auf den anderen abwälzen, wenn er seinen eigenen Anteil bereits bezahlt hat. Verstöße gegen diese Regelung machen die entsprechende Vereinbarung unwirksam und können Rückzahlungsansprüche begründen.

Trotzdem tauchen in der Praxis immer wieder fehlerhafte Maklerverträge, unklare Provisionsklauseln und Umgehungsversuche auf. Dieser Ratgeber zeigt, welche drei Provisionsmodelle es gibt, wo regionale Unterschiede bei der Höhe der Courtage bestehen und in welchen Fällen Käufer gar keine Provision zahlen müssen.

Was ist die Maklerprovision und wann wird sie fällig?

Die Maklerprovision ist ein reines Erfolgshonorar — sie wird nur fällig, wenn der Makler eine Immobilie nachweislich vermittelt hat und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande gekommen ist. Das regelt § 652 BGB unmissverständlich: Ohne erfolgreichen Vertragsabschluss, der auf der Tätigkeit des Maklers beruht, entsteht kein Zahlungsanspruch.

In der Praxis werden die Begriffe Maklerprovision, Maklercourtage und Maklergebühr synonym verwendet. Juristisch korrekt spricht das BGB in § 652 vom sogenannten Maklerlohn. Alle drei Begriffe meinen dasselbe: die Vergütung für eine nachweislich erbrachte Maklerleistung, die kausal für den Kaufvertragsabschluss war.

Damit ein Provisionsanspruch überhaupt entsteht, müssen nach § 652 BGB mehrere Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Es muss ein wirksamer Maklervertrag in Textform vorliegen, der Makler muss eine konkrete Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit erbracht haben, und der Kaufvertrag muss als direkte Folge dieser Tätigkeit zustande gekommen sein. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann der Makler keine Provision verlangen — auch dann nicht, wenn er sich intensiv um die Vermittlung bemüht hat.

Die Provision wird in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig, sofern der Makler seine Leistung nachgewiesen hat. Wird der Kaufvertrag später wegen eines Mangels unwirksam, entfällt auch der Provisionsanspruch des Maklers rückwirkend. Das schützt Käufer vor einer Doppelbelastung, wenn ein Immobilienkauf nachträglich scheitert.

Wie regelt das Gesetz seit 2020 die Provisionsteilung beim Wohnungskauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher ein klares gesetzliches Teilungsprinzip: Kein Käufer darf mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer. Die Grundlage bilden die §§ 656a bis 656d BGB, die im Rahmen des sogenannten Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt wurden.

Vor dieser Gesetzesänderung gab es keine bundeseinheitliche Regelung. In Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen mussten Käufer häufig die gesamte Provision alleine tragen, obwohl der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt worden war. Diese Praxis hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung ausdrücklich unterbunden.

Das Gesetz gilt ausschließlich für Verbraucher im Sinne des § 656b BGB — also für Privatpersonen, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke fallen nicht unter die Neuregelung; dort kann die Provision nach wie vor frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Auch der Kauf durch Unternehmen ist von den neuen Schutzvorschriften nicht erfasst.

Wichtig zu wissen: Das neue Provisionsrecht gilt ausdrücklich auch dann, wenn die gekaufte Wohnung zunächst vermietet und erst später selbst genutzt werden soll. Entscheidend ist die Art der Immobilie — Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus — nicht der unmittelbare Nutzungszweck zum Kaufzeitpunkt. Für Neubauprojekte von Bauträgern, bei denen Grundstückskauf und Bauvertrag untrennbar verbunden sind, findet das Gesetz ebenfalls Anwendung.

Praxis-Tipp

Seit dem 23. Dezember 2020 darf die Maklerprovision beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gemäß §§ 656c, 656d BGB nicht einseitig dem Käufer aufgebürdet werden — der Verkäufer muss mindestens die Hälfte übernehmen.

Welche drei Provisionsmodelle gibt es und was bedeuten sie für Käufer?

Das Gesetz lässt beim Kauf von Wohnimmobilien drei verschiedene Provisionsmodelle zu. Das Verständnis dieser Modelle entscheidet darüber, ob und in welcher Höhe ein Käufer überhaupt zur Zahlung verpflichtet ist.

Das häufigste Modell ist die Doppelprovision nach § 656c BGB: Der Makler schließt mit Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Maklervertrag und erhält von beiden Seiten denselben Provisionsanteil. In der Praxis läuft das meist auf eine 50:50-Aufteilung hinaus. Entscheidend ist dabei: Die Höhe der Provision muss für beide Parteien identisch sein — jede Abweichung macht die Vereinbarung unwirksam. Vereinbart der Makler mit einer Partei, unentgeltlich tätig zu werden, kann er sich nach § 656c BGB auch von der anderen Partei keine Provision versprechen lassen.

Das zweite Modell ist die einseitige Abwälzung nach § 656d BGB: Hat nur eine Partei — in der Praxis fast immer der Verkäufer — einen Maklervertrag abgeschlossen, kann er einen Teil der Provision auf den Käufer umlegen. Zulässig ist das aber nur bis maximal 50 % der vereinbarten Gesamtprovision. Außerdem gilt: Der abwälzende Auftraggeber muss seinen eigenen Anteil erst vollständig bezahlt haben, bevor die Zahlungspflicht des Käufers entsteht. Das schützt Käufer davor, in Vorleistung zu gehen.

Das dritte Modell ist die reine Innenprovision: Der Verkäufer trägt die gesamte Maklercourtage allein — der Käufer zahlt gar nichts. Dieses Modell kommt in der Praxis seltener vor, ist aber rechtlich zulässig und in manchen Marktlagen durchaus üblich, etwa wenn Verkäufer ihr Objekt besonders attraktiv für Käufer positionieren möchten. Ein Praxisbeispiel: Ein Eigentümer aus München-Schwabing wollte seine Eigentumswohnung möglichst schnell und mit möglichst vielen Interessenten verkaufen. Er vereinbarte mit dem Makler eine reine Innenprovision — die Wohnung wurde dadurch für Käufer ohne Maklerzusatzkosten angeboten, was das Interesse deutlich erhöhte und zu einem zügigen Verkauf führte.

Wichtig zu wissen

Die Gesamtprovision beim Immobilienkauf ist gesetzlich nicht gedeckelt und liegt in Deutschland je nach Bundesland üblicherweise zwischen rund 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

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Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungskauf — und wo gibt es regionale Unterschiede?

Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf gibt es in Deutschland nicht — die Courtage ist frei verhandelbar. In der Praxis haben sich jedoch regionale Richtwerte etabliert, an denen sich Makler und Auftraggeber orientieren. Die Gesamtprovision liegt je nach Bundesland üblicherweise zwischen rund 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

In den meisten Bundesländern — darunter Bayern, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Baden-Württemberg — ist eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises üblich (entspricht 6 % netto zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer). Bei der häufigen 50:50-Aufteilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % des Kaufpreises. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern ist die Gesamtprovision mit rund 5,95 % etwas geringer.

Auf die Maklerprovision fällt gemäß den allgemeinen umsatzsteuerlichen Regelungen stets 19 % Mehrwertsteuer an. Käufer sollten prüfen, ob im Exposé oder Maklervertrag Beträge inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer angegeben sind — ein häufiger Punkt, der zu Missverständnissen führt. Die Provision zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie und ist für Selbstnutzer steuerlich nicht absetzbar. Wer die Immobilie dagegen vermietet, kann die Maklercourtage als Anschaffungsnebenkosten im Rahmen der Gebäudeabschreibung steuerlich geltend machen.

Wer beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger kauft, zahlt in der Regel keine separate Maklerprovision. Der Bauträger übernimmt die Vermarktung typischerweise ohne externen Maklerauftrag oder rechnet eventuelle Vertriebskosten bereits in den Kaufpreis ein. Käufer sollten dennoch prüfen, ob im Kaufpreis versteckte Provisionen enthalten sind — eine anwaltliche Überprüfung des Kaufvertrags ist in diesen Fällen besonders empfehlenswert.

Welche Formvorschriften gelten und wann ist eine Provisionsvereinbarung unwirksam?

Seit dem 23. Dezember 2020 muss jeder Maklervertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zwingend in Textform abgeschlossen werden — das schreibt § 656a BGB ausdrücklich vor. Textform bedeutet: Die Vereinbarung muss lesbar und dauerhaft festgehalten sein, zum Beispiel per E-Mail, Fax oder schriftlichem Vertrag. Eine mündliche Abrede ist unwirksam und begründet keinen Provisionsanspruch.

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Makler legen dem Kaufinteressenten ein Standard-Exposé vor, ohne einen individualisierten schriftlichen Maklervertrag abzuschließen. Allgemeine Hinweise auf Provisionspflichten in Exposés genügen den Textformanforderungen nicht. Die Provisionsvereinbarung muss individualisiert und klar formuliert sein — vage oder pauschale Klauseln in vorformulierten AGB können nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam sein.

Besondere Vorsicht ist bei Umgehungsmodellen geboten. Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass Konstruktionen, bei denen der Kaufpreis künstlich reduziert und gleichzeitig eine volle Käufercourtage vereinbart wird, unzulässig sind. Solche Vereinbarungen sind insgesamt nichtig und können Rückzahlungsansprüche des Käufers begründen. Gleiches gilt, wenn der Makler mit dem Verkäufer eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart, sich die Provision aber vom Käufer zahlen lässt — das verbietet § 656c BGB ausdrücklich.

Verbraucher haben zudem ein 14-tägiges Widerrufsrecht beim Abschluss eines Maklervertrags — sofern der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde. Wer einen Maklervertrag per E-Mail oder Telefon abschließt, sollte daher auf eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung achten. Fehlt diese, verlängert sich die Widerrufsfrist erheblich. Wer Zweifel an der Wirksamkeit seiner Provisionsvereinbarung hat, sollte die Vereinbarung anwaltlich prüfen lassen, bevor er zahlt.

So können Käufer bei der Maklerprovision legal sparen

Käufer haben mehr Spielraum als viele glauben. Die Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar — es gibt weder eine gesetzliche Mindesthöhe noch eine bundeseinheitliche Pflichtprovision. Wer frühzeitig und sachlich verhandelt, kann in vielen Fällen einen niedrigeren Provisionssatz oder sogar eine vollständige Übernahme durch den Verkäufer erreichen.

Wer einen eigenen Suchauftrag an einen Makler erteilt — also den Makler gezielt beauftragt, eine passende Immobilie zu finden — zahlt im Erfolgsfall selbst die volle Provision. In diesem Fall gilt § 656d BGB nicht, weil der Käufer der alleinige Auftraggeber ist. Wer dieses Modell vermeiden möchte, sollte Immobilien bevorzugen, bei denen der Makler ausschließlich im Auftrag des Verkäufers tätig ist.

Ein weiterer legaler Sparweg: der Direktkauf ohne Makler. Verkauft eine Privatperson ihre Wohnung ohne Maklereinschaltung direkt an einen Käufer, fällt überhaupt keine Provision an. Diese Variante findet sich häufig in Inseraten als 'provisionsfrei' gekennzeichnet. Käufer sollten solche Angebote aktiv suchen, allerdings bedenken, dass ohne Makler auch die neutrale Beratung und Koordination fehlt, die ein erfahrener Makler liefert.

Wer bereits eine Provisionsrechnung erhalten hat und Zweifel an deren Rechtmäßigkeit hegt, sollte vor der Zahlung folgende Punkte prüfen: Liegt ein wirksamer Maklervertrag in Textform vor? Zahlt der Verkäufer mindestens genauso viel? Ist die Höhe der Provision eindeutig und transparent vereinbart? Hat der Makler die Provision erst nach seiner eigenen Zahlung eingefordert, falls § 656d BGB gilt? Wer eine oder mehrere dieser Fragen mit Nein beantworten muss, hat möglicherweise Anspruch auf Rückzahlung bereits geleisteter Beträge oder kann die Zahlung verweigern. Lassen Sie strittige Provisionsvereinbarungen anwaltlich prüfen, bevor Sie zahlen.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Seit dem 23. Dezember 2020 darf die Maklerprovision beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gemäß §§ 656c, 656d BGB nicht einseitig dem Käufer aufgebürdet werden — der Verkäufer muss mindestens die Hälfte übernehmen.
  • Die Gesamtprovision beim Immobilienkauf ist gesetzlich nicht gedeckelt und liegt in Deutschland je nach Bundesland üblicherweise zwischen rund 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
  • Ein Maklervertrag für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss zwingend in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden — mündliche Vereinbarungen sind nach § 656a BGB unwirksam und begründen keinen Provisionsanspruch.
  • Kauft ein Verbraucher eine Neubauwohnung direkt vom Bauträger, entfällt die Maklercourtage in der Regel vollständig, da kein separater Maklervertrag abgeschlossen wird.
  • Umgehungsmodelle wie eine verdeckte Kaufpreiserhöhung bei gleichzeitiger voller Käufercourtage sind nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig und führen zur Nichtigkeit der Vereinbarung sowie zu Rückzahlungsansprüchen.

Fazit

Die gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision durch die §§ 656a bis 656d BGB hat die Position von Käufern beim Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spürbar gestärkt. Eine einseitige Belastung des Käufers mit der vollen Courtage ist seit Dezember 2020 unzulässig — wer trotzdem zu viel zahlt, hat Rückforderungsansprüche. Entscheidend ist jedoch, dass Käufer ihre Rechte kennen und frühzeitig handeln: Prüfen Sie Maklervertrag und Provisionsklausel, bevor Sie unterschreiben oder zahlen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Provisionsvereinbarung wirksam ist, ob Sie zu viel gezahlt haben oder ob Sie sich gegen eine unberechtigte Forderung wehren können, lassen Sie den Sachverhalt anwaltlich prüfen. Gerade bei den Summen, um die es beim Immobilienkauf geht, lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Einschätzung in aller Regel.