Die Wohnung ist gefunden, der Mietvertrag liegt auf dem Tisch — und dann kommt die Rechnung des Maklers über zwei Monatsmieten. Viele Mieter zahlen, weil sie glauben, sie müssten. Dabei ist die Rechtslage seit dem 1. Juni 2015 eindeutig: Nach dem Bestellerprinzip gemäß § 2 Abs. 1a WoVermRG zahlt grundsätzlich derjenige die Maklergebühr, der den Makler beauftragt hat.

In der Praxis ist das fast immer der Vermieter, denn er schaltet den Makler ein, um einen geeigneten Mieter zu finden. Vereinbarungen, die diese Kostenlast auf den Mieter abwälzen, sind kraft Gesetzes unwirksam. Wer trotzdem gezahlt hat, kann das Geld in vielen Fällen zurückfordern — die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Dieser Ratgeber erklärt das Bestellerprinzip im Mietrecht, zeigt typische Umgehungsversuche durch Makler und Vermieter und beschreibt Schritt für Schritt, wie Sie unrechtmäßig gezahlte Provision zurückbekommen.

Was besagt das Bestellerprinzip beim Mietrecht genau?

Das Bestellerprinzip gilt seit dem 1. Juni 2015 für die Vermittlung von Wohnraum-Mietverträgen und ist in § 2 Abs. 1a WoVermRG verankert: Wer den Makler bestellt, der bezahlt ihn — und nur der. Beauftragt der Vermieter einen Makler, um einen Mieter zu finden, muss der Vermieter die Provision allein tragen. Eine vertragliche Weitergabe dieser Kosten an den Mieter ist gesetzlich verboten und von vornherein unwirksam.

Entscheidend für die Frage der Zahlungspflicht ist, wer zuerst einen Vermittlungsvertrag mit dem Makler geschlossen hat. Hat der Vermieter den Makler bereits mit der Suche beauftragt und die entsprechende Wohnung ist im Portfolio des Maklers, zahlt der Vermieter — selbst dann, wenn der Mieter anschließend ebenfalls auf das Maklerbüro zugeht und um Vermittlung bittet. Der zuerst geschlossene Vertrag ist ausschlaggebend.

Der Maklervertrag zwischen Mieter und Makler muss zwingend in Textform vorliegen, also schriftlich, per E-Mail oder als Datei. Mündliche Vereinbarungen sind nicht gültig und begründen keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter. Liegt kein schriftlicher Vertrag vor, ist auch keine Provision fällig — unabhängig davon, wie gut oder aufwendig die Arbeit des Maklers war.

Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum. Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien findet das WoVermRG keine Anwendung. Auch bei Ferienwohnungen oder Ferienhäusern greift das Gesetz nicht, da diese nicht als dauerhaft vermietbarer Wohnraum im Sinne des Gesetzes gelten.

Wann muss der Mieter die Maklergebühr doch zahlen?

Ein Mieter ist zur Zahlung der Maklergebühr verpflichtet, wenn er den Makler selbst ausdrücklich und schriftlich beauftragt hat, eine bestimmte Wohnung für ihn zu suchen, und der Makler ausschließlich aufgrund dieses Auftrags tätig wird. Diese Konstellation ist seit der Einführung des Bestellerprinzips in der Praxis selten geworden, rechtlich aber weiterhin zulässig.

Wichtig: Hat der Makler bereits einen Vermittlungsauftrag des Vermieters und hat er die betreffende Wohnung schon in seinem Portfolio, entfällt die Zahlungspflicht des Mieters — auch wenn der Mieter danach einen eigenen Suchauftrag erteilt. Dann wird der Makler nicht ausschließlich im Interesse des Mieters tätig, sondern auch im Auftrag des Vermieters. In diesem Fall bleibt die Kostenlast beim Vermieter.

Ein Praxisbeispiel verdeutlicht die Grenze: Eine Bewerberin aus Frankfurt-Sachsenhausen beauftragte einen Makler schriftlich, eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem bestimmten Stadtteil zu finden. Der Makler kontaktierte daraufhin aktiv Vermieter, warf Anzeigen auf und präsentierte mehrere Objekte, die noch nicht im Portfolio lagen. Erst durch seine Vermittlungsleistung entstand ein Mietvertrag. In diesem Fall war die Mieterseite zahlungspflichtig, weil der Makler ausschließlich auf Basis des Mieterauftrags gehandelt hat.

Ebenfalls zu beachten: Auch wenn der Mieter grundsätzlich selbst zahlen muss, ist die Höhe der Provision auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt, wie § 3 Satz 2 WoVermRG vorschreibt. Eine höhere Provision ist nicht geschuldet — selbst wenn im Vertrag ein abweichender Betrag steht.

Praxis-Tipp

Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG trägt derjenige die Maklergebühr, der den Makler beauftragt hat — eine Kostenpflicht des Mieters ist unwirksam, wenn der Vermieter den Makler zuerst eingeschaltet hat.

Wie versuchen Makler und Vermieter das Bestellerprinzip zu umgehen?

Seit der Einführung des Bestellerprinzips haben sich verschiedene Umgehungspraktiken etabliert, mit denen Makler und Vermieter versuchen, die Kosten dennoch auf den Mieter abzuwälzen. Die häufigste Methode sind verdeckte Gebühren: Die Rechnung kommt nicht als 'Maklerprovision', sondern als 'Verwaltungsgebühr', 'Servicegebühr' oder 'Schreibgebühr'. Solche Bezeichnungen ändern nichts an der Rechtslage — alle Kosten, die in Wirklichkeit Maklerleistungen abrechnen, sind für den Mieter unzulässig und rückforderbar.

Eine zweite verbreitete Taktik ist das sogenannte Vermieter-Mieter-Wechselspiel: Dem Mietinteressenten wird suggeriert, er könne die Wohnung nur bekommen, wenn er selbst einen Maklervertrag unterschreibt. Oft wird dabei verschleiert, dass der Vermieter den Makler längst beauftragt hat. Eine solche Vereinbarung ist nichtig, weil sie gegen das gesetzliche Verbot in § 2 Abs. 1a WoVermRG verstößt — Vereinbarungen, die die Zahlungspflicht auf den Mieter abwälzen, sind von Gesetzes wegen unwirksam.

Manche Makler treten formal als Untervermieter oder als eigenständige Vermieter auf, um das Bestellerprinzip zu umgehen. Wer diese Konstruktion erkennt — beispielsweise weil Mietvertrag und Provisionsrechnung auf denselben Makler lauten — sollte die Zahlung verweigern und rechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Verstöße gegen das Bestellerprinzip können mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Auch im Online-Bereich gibt es Umgehungsversuche: Makler leiten Interessenten auf Webseiten, wo ein Maklervertrag mit einem einfachen Klick abgeschlossen wird, ohne dass der Schaltfläche deutlich zu entnehmen ist, dass damit eine Zahlungspflicht entsteht. Der BGH hat mit Urteil vom 9. Oktober 2025 (I ZR 159/24) klargestellt, dass der Button zum Abschluss eines Maklervertrags online zwingend mit 'zahlungspflichtig bestellen' oder einer gleichwertigen Formulierung beschriftet sein muss. Fehlt dieser Hinweis, ist der Maklervertrag nach § 312j BGB unwirksam — bereits gezahlte Provisionen können über § 812 BGB zurückgefordert werden.

Wichtig zu wissen

Die gesetzliche Höchstgrenze der Maklerprovision für Mietverhältnisse beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer — ein darüber hinausgehender Betrag ist nicht einforderbar.

So fordern Sie zu Unrecht gezahlte Maklergebühr zurück

Wer als Mieter eine Maklergebühr gezahlt hat, obwohl das Bestellerprinzip eine Zahlungspflicht ausschloss, hat einen Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch beträgt drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem die Zahlung erfolgt ist. Wer beispielsweise im Jahr 2024 eine unberechtigte Provision gezahlt hat, kann diese grundsätzlich bis Ende 2027 zurückfordern.

Der erste Schritt ist die Dokumentation: Sammeln Sie alle Unterlagen — den Maklervertrag, die Provisionsrechnung, den Zahlungsbeleg sowie alle E-Mails und Schreiben, die Aufschluss darüber geben, wer den Makler zuerst beauftragt hat. Hat der Vermieter den Makler beauftragt und kann dies aus Inseraten, E-Mails oder dem Maklerexposé belegt werden, ist die Ausgangslage für eine Rückforderung günstig.

Auf Basis dieser Unterlagen kann ein Anwalt ein Rückforderungsschreiben an den Makler aufsetzen. Reagiert der Makler nicht oder verweigert die Rückzahlung, ist der nächste Schritt die Klage vor dem zuständigen Amtsgericht — sofern der Streitwert unter 5.000 Euro liegt — oder dem Landgericht. In der Praxis führt allein das anwaltliche Schreiben häufig dazu, dass Makler einlenken, weil sie das Bußgeldrisiko und die Prozesskosten scheuen.

Auch versteckte Gebühren — etwa 'Schreibgebühren' oder 'Bearbeitungspauschalen' — können auf demselben Weg zurückgefordert werden. Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg hat bereits mit Urteil vom 16. März 1999 (Az. 9 C 650/98) entschieden, dass eine Mieterin die gezahlte Provision zurückverlangen kann, wenn der Makler keine eigene Vermittlungstätigkeit erbracht hat und lediglich Vertragsunterlagen angefordert hat — eine reine Verwaltungshandlung begründet keinen Provisionsanspruch.

Was sagt die aktuelle Rechtsprechung zur Maklergebühr?

Der BGH hat in den letzten Jahren den Verbraucherschutz im Maklerrecht erheblich gestärkt. Mit Urteil vom 6. März 2025 (BGH, I ZR 138/24) stellte der BGH klar, dass ein Verstoß gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB die gesamte Maklerprovisionsvereinbarung unwirksam macht — eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion, bei der nur der überschießende Teil für unwirksam erklärt wird, ist unzulässig. Für betroffene Verbraucher bedeutet das: Nicht nur ein Teil, sondern die gesamte gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.

In zwei weiteren Entscheidungen vom 6. März 2025 (BGH, I ZR 32/24 und I ZR 25/24) konkretisierte der BGH die Anforderungen an die Wirksamkeit von Maklerprovisionsvereinbarungen nach §§ 656c und 656d BGB. In einem der Verfahren scheiterte ein Makler, der mit dem Käufer eine deutlich höhere Provision vereinbart hatte als mit der Verkäuferseite — das Halbteilungsprinzip verlangt gleich hohe Anteile, andernfalls ist die gesamte Vereinbarung nichtig.

Das richtungsweisende Urteil des BGH vom 9. Oktober 2025 (I ZR 159/24) betrifft vor allem den digitalen Abschluss von Maklerverträgen: Wer online einen Maklervertrag abschließt und dabei auf einen Button klickt, der keine klare Zahlungspflicht ausweist, ist nicht wirksam gebunden. Viele Makler haben bis zu diesem Urteil Schaltflächen wie 'Senden' oder 'Weiter' verwendet — ohne den nach § 312j BGB zwingenden Hinweis auf die Zahlungspflicht. Der Maklervertrag ist in diesen Fällen unwirksam, bereits gezahlte Provisionen können über § 812 BGB zurückgeholt werden.

Für die reine Mietvermittlung bleibt das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG der zentrale Schutzrahmen. Die BGH-Entscheidungen zu §§ 656c und 656d BGB betreffen den Immobilienkauf. Dennoch zeigen sie die klare Linie der Rechtsprechung: Maklerregelungen, die nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, sind vollständig nichtig — und das gibt Verbrauchern in allen Konstellationen eine starke Position.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG trägt derjenige die Maklergebühr, der den Makler beauftragt hat — eine Kostenpflicht des Mieters ist unwirksam, wenn der Vermieter den Makler zuerst eingeschaltet hat.
  • Die gesetzliche Höchstgrenze der Maklerprovision für Mietverhältnisse beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer — ein darüber hinausgehender Betrag ist nicht einforderbar.
  • Verstöße gegen das Bestellerprinzip können gegenüber dem Makler mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.
  • Zu Unrecht gezahlte Maklergebühren können innerhalb von drei Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden — die Grundlage ist der bereicherungsrechtliche Anspruch nach § 812 BGB.
  • Versteckte Gebühren wie 'Verwaltungsgebühren', 'Schreibgebühren' oder 'Servicegebühren', die in Wirklichkeit Maklerkosten abdecken, sind ebenfalls unzulässig und rückforderbar.

Fazit

Das Bestellerprinzip schützt Mieter seit 2015 klar vor der Abwälzung von Maklerkosten durch Vermieter oder Makler. Wer als Mieter trotzdem zur Kasse gebeten wurde — ob offen als 'Provision' oder verdeckt als 'Servicegebühr' — hat in vielen Fällen einen durchsetzbaren Rückforderungsanspruch. Entscheidend ist, die Unterlagen zu sichern, die Dreijahrsfrist im Blick zu behalten und frühzeitig rechtliche Unterstützung zu suchen.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.