Der Mietvertrag ist unterschrieben, der Umzug erledigt — und dann stellt sich heraus: Die Miete liegt deutlich über dem, was die Mietpreisbremse erlaubt. Wer jetzt handelt, kann zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern. Das Werkzeug dafür heißt Rüge nach § 556g BGB — und seit dem 01. April 2020 ist das einfacher als je zuvor.

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort darf die Nettokaltmiete bei Neuvermietung laut § 556d BGB maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wer mehr zahlt, hat Anspruch auf Senkung und — nach wirksamer Rüge — auf Rückerstattung der Differenz ab Mietbeginn, sofern die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn eingeht und das Mietverhältnis noch besteht.

Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie die Rüge Schritt für Schritt selbst aufsetzen, welches Auskunftsverlangen Sie unbedingt mitschicken sollten und wann der Gang zum Anwalt sinnvoller ist als der Eigenbrief. Das kostenlose Musterschreiben des Portals können Sie direkt nutzen und individuell anpassen.

Wann gilt die Mietpreisbremse — und wann nicht?

Die Mietpreisbremse greift bei Neuvermietungen in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannt ausgewiesen wurden. In diesen Gebieten darf die vereinbarte Nettokaltmiete gemäß § 556d BGB höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob Ihre Stadt oder Gemeinde erfasst ist, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung — für Bayern, Berlin, Hamburg, NRW und viele andere Bundesländer bestehen solche Verordnungen.

Drei wichtige Ausnahmen befreien Vermieter vollständig von der Mietpreisbremse: Erstens Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Zweitens Wohnungen nach umfassender Modernisierung, wenn der Vermieter mindestens ein Drittel der Neubaukosten investiert hat. Drittens gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Vormiete des Vorvorgängers bereits über dem zulässigen Niveau lag — dann darf diese höhere Vormiete als Ausgangspunkt fortgeführt werden (§ 556e BGB). Genau deshalb ist das Auskunftsverlangen so wichtig: Sie können die Ausnahmen nur prüfen, wenn Sie die Hintergrunddaten kennen.

Hat der Vermieter eine dieser Ausnahmen im Mietvertrag oder vorab in Textform mitgeteilt (Pflicht nach § 556g Abs. 1a BGB), muss Ihre Rüge sich konkret auf diese Auskunft beziehen. Hat er gar keine Auskunft erteilt, obwohl er eine Ausnahme geltend machen will, kann er sich darauf nicht berufen — die Mietpreisbremse greift dann in vollem Umfang. Diesen Mechanismus sollten Sie kennen, bevor Sie Ihr Schreiben formulieren.

Keine Rolle spielt die Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexmietverträgen für spätere Erhöhungsschritte — wohl aber für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn. Liegt diese bereits zu hoch, können Sie auch bei einem Staffelmietvertrag rügen und Rückzahlung verlangen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Was hat sich seit dem 01.04.2020 bei der Rüge geändert?

Seit dem 01. April 2020 genügt eine einfache Rüge — Mieter müssen die Überschreitung nicht mehr selbst mit Mietspiegelwerten durchrechnen und detailliert begründen. Es reicht, dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass die vereinbarte Miete nach Ihrer Einschätzung gegen die Mietpreisbremse verstößt, und ihn zur Mietsenkung aufzufordern. Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe hat diese Vereinfachung eingeführt, um die Mietpreisbremse für Mieter praktikabler zu machen.

Gleichzeitig wurde die Rückwirkung gestärkt: Wer den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt und das Mietverhältnis besteht bei Zugang der Rüge noch, kann die gesamte seit Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Rügt man erst nach Ablauf der 30-Monate-Frist, beschränkt sich der Anspruch auf die nach Zugang der Rüge fällig gewordenen Beträge — die Vergangenheit ist dann nicht mehr erstattungsfähig.

Wichtig: Die Vereinfachung bedeutet nicht, dass ein vollständig pauschales Schreiben ohne jeden Bezug zum konkreten Mietverhältnis ausreicht. Hat der Vermieter bereits im Mietvertrag eine Auskunft zu einer Ausnahme erteilt — etwa einen Hinweis auf umfassende Modernisierung — muss die Rüge sich damit auseinandersetzen. Standardisierte Textbausteine ohne Einzelfallbezug haben in der Rechtsprechung in solchen Konstellationen nicht standgehalten. Das Muster dieses Portals ist deshalb so gestaltet, dass Sie die relevanten Einzelheiten Ihres Falls eintragen.

Ein typisches Praxisszenario: Eine Mieterin in Berlin-Prenzlauer Berg zahlte bei Einzug eine Nettokaltmiete, die nach ihrer Einschätzung die Mietspiegelgrenze erheblich überstieg. Ihr Vermieter hatte im Mietvertrag keinen Hinweis auf Modernisierung oder Vormiete gegeben. Sie schickte ein einfaches Rügeschreiben per Einwurf-Einschreiben, kombiniert mit dem Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB. Der Vermieter antwortete nicht. Nach anwaltlicher Beratung machte sie die Rückzahlung rückwirkend ab Mietbeginn geltend — das Mietverhältnis bestand noch, die 30-Monatsfrist war nicht abgelaufen.

Praxis-Tipp

Seit dem 01.04.2020 genügt für die Rüge nach § 556g BGB eine einfache schriftliche Beanstandung — eine qualifizierte Begründung mit Mietspiegelberechnung ist nicht mehr zwingend erforderlich.

Warum das Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB immer mitgeschickt werden sollte

Nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über alle Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind — soweit diese nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer mitteilen kann. Das umfasst die Höhe der Vormiete, Angaben zu durchgeführten Modernisierungen und die Frage, ob es sich um eine Erstvermietung nach dem 01. Oktober 2014 handelt.

Ohne diese Informationen können Sie häufig nicht beurteilen, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse tatsächlich greift. Stellt sich heraus, dass der Vermieter eine falsche oder unvollständige Auskunft zur Vormiete erteilt hat, können Sie die Rüge nachschärfen und die Differenz ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern. Das Auskunftsverlangen schicken Sie deshalb immer als Bestandteil desselben Schreibens mit.

Der BGH hat mit Urteilen vom 12. Juli 2023 — VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22 — klargestellt, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig verjährt: Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt mit dem ersten Auskunftsverlangen des Mieters. Warten Sie also nicht zu lange, bis Sie die Auskunft anfordern — der Anspruch darauf kann vor dem Rückforderungsanspruch erlöschen.

Sämtliche Erklärungen im Zusammenhang mit Rüge und Auskunftsverlangen müssen nach § 556g Abs. 4 BGB in Textform erfolgen. E-Mail genügt zwar dem Textformerfordernis, beweist jedoch nicht den Zugang beim Empfänger. Das Einwurf-Einschreiben ist deshalb die empfohlene Versandmethode — es dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten und damit den Zugangszeitpunkt.

Wichtig zu wissen

Wer den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt und das Mietverhältnis besteht noch, kann die gesamte seit Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

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So formulieren und versenden Sie die Rüge richtig — Schritt für Schritt

Schritt eins: Prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Gemeinde gilt. Die zuständige Landesverordnung finden Sie in der Regel auf den Webseiten des jeweiligen Landesministeriums für Wohnen oder Bauen. Schritt zwei: Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete über den aktuellen qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt. Liegt Ihre Miete mehr als zehn Prozent darüber und greift keine Ausnahme, ist die Rüge begründet.

Schritt drei: Verfassen Sie das Rügeschreiben. Nennen Sie die genaue Wohnungsadresse, das Datum des Mietvertragsabschlusses, den Mietbeginn und die vereinbarte Nettokaltmiete. Erklären Sie, dass Sie die Miethöhe als Verstoß gegen § 556d BGB rügen, und fordern Sie den Vermieter auf, die Miete auf die zulässige Höhe zu senken. Hat der Vermieter im Mietvertrag eine Ausnahme geltend gemacht — etwa durch Hinweis auf Modernisierung — beziehen Sie sich ausdrücklich darauf und bestreiten Sie deren Zulässigkeit oder Vollständigkeit.

Schritt vier: Ergänzen Sie das Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB als eigenen Abschnitt desselben Schreibens. Fragen Sie konkret: Wie hoch war die zuletzt vereinbarte Vormiete? Wurde die Wohnung nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet? Wurden in den letzten Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, und wenn ja, welche und in welcher Höhe? Setzen Sie eine angemessene Antwortfrist von zwei bis drei Wochen.

Schritt fünf: Versenden Sie das Schreiben als Einwurf-Einschreiben (nicht als Einschreiben mit Rückschein — dieses liefert der Vermieter häufig nicht ab). Fotografieren Sie den Einwurfbeleg und bewahren Sie ihn auf. Notieren Sie das Versanddatum. Schritt sechs: Warten Sie die gesetzte Frist ab. Reagiert der Vermieter nicht oder unvollständig, haben Sie die Grundlage für den nächsten Schritt — sei es eine weitere schriftliche Mahnung oder die anwaltliche Durchsetzung.

Wann ist ein Anwalt sinnvoller als der Eigenbrief?

Der Eigenbrief mit dem Musterschreiben reicht in vielen Fällen aus, um die Rüge wirksam zu erheben und das Auskunftsverlangen zu stellen. Es gibt jedoch Konstellationen, in denen die anwaltliche Unterstützung von Anfang an sinnvoll ist: wenn der Vermieter auf das Rügeschreiben nicht reagiert oder die Auskunft verweigert, wenn die Überzahlung erheblich ist und eine Klage im Raum steht, wenn Ihr Vermieter die Modernisierungsausnahme geltend macht und Sie die Angaben nicht einordnen können, oder wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht, die die Kosten übernimmt.

Hat der Vermieter bereits im Mietvertrag eine Auskunft zu einer Ausnahme erteilt, ist die Rüge anspruchsvoller: Sie muss sich auf genau diese Auskunft beziehen und darlegen, warum Sie die Ausnahme für nicht anwendbar oder die Auskunft für unvollständig halten. In solchen Fällen empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung, bevor Sie das Schreiben absenden — ein pauschales Rügeschreiben ohne Bezug auf die Vermieterauskunft ist in dieser Konstellation angreifbar.

Bei einer Rechtsschutzversicherung für Mietrecht lohnt es sich, frühzeitig Deckungsschutz anzufragen. Die Versicherung übernimmt dann in der Regel die Anwaltskosten für die außergerichtliche Durchsetzung und — falls nötig — für ein Klageverfahren vor dem Amtsgericht. Liegen Sie mit Ihrer Miete erheblich über dem Zulässigen, können die rückforderbaren Beträge schnell eine Größenordnung erreichen, bei der sich ein Anwalt wirtschaftlich klar lohnt.

Generell gilt: Die Rüge selbst ist der erste und entscheidende Schritt — sie muss fristgerecht beim Vermieter eingehen. Den Eigenbrief jetzt zu schicken und anschließend bei Bedarf einen Anwalt einzuschalten ist in vielen Fällen die beste Strategie. Lassen Sie jedoch bei unklarer Ausgangslage Ihren Fall frühzeitig anwaltlich einordnen, bevor die 30-Monatsfrist abläuft.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Seit dem 01.04.2020 genügt für die Rüge nach § 556g BGB eine einfache schriftliche Beanstandung — eine qualifizierte Begründung mit Mietspiegelberechnung ist nicht mehr zwingend erforderlich.
  • Wer den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt und das Mietverhältnis besteht noch, kann die gesamte seit Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
  • Das Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB (Vormiete, Modernisierung, Neubau-Ausnahme) sollte immer zusammen mit der Rüge versandt werden, um alle Ausnahmetatbestände prüfen zu können.
  • Eine Rüge, die auf bereits erteilte Vermieterauskünfte keinen Bezug nimmt, kann unwirksam sein — das Schreiben muss konkret und einzelfallbezogen formuliert werden.
  • Der Zugang der Rüge beim Vermieter muss dokumentiert werden; ein Einwurf-Einschreiben oder ein per Boten übergebenes Schreiben mit Empfangsbestätigung sind die sichersten Methoden.

Fazit

Die Rüge nach § 556g BGB ist das zentrale Instrument, um Rechte aus der Mietpreisbremse durchzusetzen. Seit April 2020 ist sie deutlich einfacher geworden — die einfache schriftliche Beanstandung genügt. Entscheidend ist, dass Sie die Rüge und das Auskunftsverlangen fristgerecht und nachweisbar versenden und das Schreiben auf Ihren konkreten Fall zuschneiden. Standardisierte Textbausteine ohne Einzelfallbezug können unwirksam sein, wenn der Vermieter bereits Auskünfte erteilt hat.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.