Der Mietvertrag ist unterschrieben, die Miete liegt deutlich über dem Mietspiegel — und dann erklärt der Vermieter, die Mietpreisbremse gelte hier nicht: Neubau, umfassende Modernisierung oder eine hohe Vormiete würden die Wohnung ausklammern. Solche Einwände klingen überzeugend, aber sie sind rechtlich prüfbar.

Die §§ 556e und 556f BGB kennen tatsächlich drei gesetzliche Ausnahmen vom Grundsatz des § 556d BGB, der die Neuvermietungsmiete in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Jede dieser Ausnahmen ist an enge Voraussetzungen geknüpft — und es ist Sache des Vermieters, sie zu belegen, nicht Sache des Mieters, sie zu widerlegen.

Die Mietpreisbremse gilt seit ihrer Verlängerung durch den Bundestag im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029. Wer heute in einer Großstadt eine Wohnung mietet, sollte die Ausnahmetatbestände kennen — denn nur wer weiß, wann die Bremse tatsächlich nicht greift, kann seine Rechte gezielt durchsetzen.

Was besagt die Mietpreisbremse — und wo gilt sie überhaupt?

Die Mietpreisbremse nach § 556d Abs. 1 BGB begrenzt die Nettokaltmiete bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nicht bundesweit, sondern nur dort, wo die Landesregierung per Rechtsverordnung einen solchen Markt ausgewiesen hat.

Der Begriff 'Mietpreisbremse' taucht im Gesetz selbst nicht auf — gemeint sind die §§ 556d bis 556g BGB, die seit dem 1. Juni 2015 in Kraft sind. Der Bundestag hat die Regelung zuletzt im Juni 2025 um weitere vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert, sodass die Bundesländer ihre Verordnungen in diesem Zeitraum aufrechterhalten können.

Stand Juli 2026 haben 13 der 16 Bundesländer eine Mietpreisbremse in Kraft gesetzt — darunter Berlin (gesamtes Stadtgebiet), München, Frankfurt am Main und Köln. Hamburg hat seine Verordnung im April 2025 auslaufen lassen; dort besteht seit diesem Zeitpunkt kein Schutz mehr. Ob Ihre Wohnung in einem geregelten Gebiet liegt, lässt sich über die Landesverordnung des jeweiligen Bundeslandes klären.

Wichtig: Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Neuvermietungen. Innerhalb eines laufenden Mietvertrags gelten separate Regelungen wie Kappungsgrenze und Mietspiegel-Anforderungen. Erst beim Mieterwechsel — also wenn eine neue Miete vereinbart wird — kommt § 556d BGB zum Tragen.

Ein typisches Praxis-Szenario: Eine Mieterin in Berlin-Neukölln zieht in eine Altbauwohnung ein und zahlt eine Miete, die nach dem Mietspiegel rund 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter erklärt, die Mietpreisbremse gelte nicht. Ob das stimmt, hängt vollständig davon ab, ob eine der drei gesetzlichen Ausnahmen tatsächlich vorliegt — und ob der Vermieter dies belegen kann.

Neubau-Ausnahme: Was bedeutet der Stichtag 1. Oktober 2014?

Die Neubau-Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB gilt nur, wenn eine Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet wurde. Beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein — fehlt eine davon, greift die Mietpreisbremse.

Der Begriff 'Neubau' ist enger gefasst, als viele annehmen. Eine komplett neu errichtete Wohnung, die nach dem Stichtag entstanden ist und zum ersten Mal überhaupt vermietet wird, fällt unter die Ausnahme. Wurde die Wohnung dagegen 2013 fertiggestellt, vom Eigentümer selbst bewohnt und erst Jahre später erstmalig zur Vermietung angeboten, greift die Mietpreisbremse vollumfänglich — obwohl die Wohnung vielleicht frisch renoviert aussieht.

Ebenso wichtig: Die Ausnahme ist streng auf die erste Vermietung beschränkt. Ab der zweiten Neuvermietung greift die Mietpreisbremse wieder — es sei denn, der erste Mieter hat eine so hohe Miete gezahlt, dass die Vormiete-Ausnahme nach § 556e BGB eingreift. Der Neubau-Bonus 'vererbt' sich also nicht automatisch auf alle zukünftigen Mietverhältnisse.

Eine Sonderregel betrifft die Informationspflicht: Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und in Textform darüber informieren, dass die Neubau-Ausnahme greift. Erteilt er diese Auskunft nicht oder erst nachträglich, kann er sich auf die Ausnahme erst zwei Jahre nach der nachgeholten Information berufen — selbst wenn die sachlichen Voraussetzungen vorlägen.

Den Erstbezugszeitpunkt können Mieter im Energieausweis der Wohnung oder durch Anfrage beim zuständigen Bauamt überprüfen. Auch ein Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB gegenüber dem Vermieter ist möglich — der Vermieter ist verpflichtet, alle für die Zulässigkeit der Miete relevanten Tatsachen mitzuteilen, soweit sie ihm bekannt und nicht allgemein zugänglich sind.

Praxis-Tipp

Die Neubau-Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB gilt nur, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet wurde — beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein.

Umfassende Modernisierung: Wann gilt die Wohnung als 'neubaugleich'?

Nach § 556f Satz 2 BGB ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der BGH hat im Urteil vom 11. November 2020 — VIII ZR 369/18 die Voraussetzungen für diese Ausnahme präzise definiert: Sie erfordert zwingend zwei gleichgewichtige Kriterien.

Quantitatives Kriterium: Die reinen Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der regionalen Neubaukosten für eine vergleichbare Wohnung erreichen — ohne Grundstücksanteil, gemessen an den Kosten zum Zeitpunkt der Modernisierung. Entscheidend ist dabei: Kosten für reine Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bleiben außen vor. Auch sogenannte modernisierende Instandhaltungen — die Erneuerung abgenutzter, aber noch funktionsfähiger Bauteile — dürfen nicht mitgezählt werden. Es zählen ausschließlich Maßnahmen im Sinne des § 555b BGB, also echte Modernisierungen.

Qualitatives Kriterium: Die Wohnung muss nach Abschluss der Arbeiten in wesentlichen Bereichen dem Standard eines Neubaus entsprechen. Der BGH nennt als maßgebliche Bereiche Sanitär, Heizung, Fenster, Böden, Elektrik und Energetik. Fehlt der Neubaustandard in einem oder mehreren dieser Bereiche, kann auch ein hoher Kostenaufwand die Ausnahme nicht begründen. Beide Kriterien haben nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich gleiches Gewicht.

In der Praxis scheitern viele Vermieter an diesen strengen Anforderungen. Ein Praxis-Beispiel aus dem Beratungsalltag: Ein Vermieter in Berlin hatte eine Altbauwohnung für knapp 60.000 Euro saniert — Parkett verlegt, Elektrik erneuert, ein modernes Bad eingebaut. Er berief sich auf die Modernisierungs-Ausnahme. Der BGH stellte klar, dass das Landgericht zu Unrecht auch Instandsetzungskosten mitgerechnet hatte. Nach Abzug dieser Kosten blieb fraglich, ob das Ein-Drittel-Schwellenwert noch erreicht wurde — die Sache wurde zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.

Für Mieter bedeutet das: Wer eine Wohnung bezieht, die der Vermieter als 'umfassend modernisiert' bezeichnet, hat ein konkretes Prüfrecht. Die bloße Vorlage von Rechnungen und Fotos des Endzustands reicht nach der Rechtsprechung nicht aus — der Vermieter muss den Ausgangszustand vor den Baumaßnahmen dokumentieren, die Maßnahmen einzeln nach Modernisierungs- und Instandhaltungsanteil aufschlüsseln und den regionalen Neubau-Kostenwert belegen. Gelingt ihm das nicht, bleibt die Mietpreisbremse anwendbar.

Wichtig zu wissen

Eine umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB setzt nach BGH-Rechtsprechung voraus, dass die reinen Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der regionalen Neubaukosten erreichen und die Wohnung qualitativ einem Neubau entspricht — Reparaturkosten zählen nicht.

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Vormiete-Ausnahme nach § 556e BGB: Welche Grenzen gelten?

Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der nach § 556d BGB zulässigen Höchstgrenze lag, darf der Vermieter diese Miethöhe beim nächsten Mieterwechsel beibehalten — das regelt § 556e Abs. 1 BGB. Eine weitere Erhöhung über die Vormiete hinaus ist jedoch ausgeschlossen.

Der Mechanismus soll verhindern, dass ein einziger günstiger Vormieter die Neuvermietungsmiete dauerhaft auf ein unrealistisch niedriges Niveau drückt. Gleichzeitig verhindert das Gesetz aber, dass der Vermieter die Gunst der Stunde nutzt, um die Miete über die ohnehin schon überhöhte Vormiete hinaus anzuheben. Die Vormiete bildet die Obergrenze, nicht eine neue Untergrenze.

Bei der Berechnung der Vormiete bleiben Mietminderungen des Vormieters unberücksichtigt. Ebenfalls außen vor bleiben Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden — damit soll verhindert werden, dass Vermieter die Vormiete kurz vor dem Auszug des alten Mieters künstlich in die Höhe treiben, um diesen erhöhten Wert anschließend für den neuen Mieter als Berechnungsgrundlage zu nutzen.

Die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 3 BGB erstreckt sich ausdrücklich auch auf die Vormiethöhe. Der Vermieter kann dieser Pflicht durch Mitteilung der Höhe der Vormiete nachkommen, ohne personenidentifizierende Daten des früheren Mieters preiszugeben. Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Angabe kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ein bis auf die erforderlichen Angaben geschwärztes Vorvertrags-Dokument vorlegt.

Eine häufige Falle in der Praxis: Der Vermieter teilt mit, die Vormiete habe über der Mietpreisbremse gelegen, ohne konkrete Zahlen zu nennen. Das reicht nicht. Nach § 556g Abs. 3 BGB kann der Mieter die genaue Vormiethöhe einfordern — und bei Unstimmigkeiten ist es Sache des Vermieters, die angegebene Höhe im Rechtsstreit zu beweisen. Gibt es nach einem zwischenzeitlichen gewerblichen Mietverhältnis keine Vormiete im wohnrechtlichen Sinne mehr, kann sich der Vermieter auf keine Vormiete berufen.

Auskunft und Darlegungslast: Was Mieter aktiv einfordern können

Ausnahme behauptet ist nicht Ausnahme bewiesen. Im Streit über die Mietpreisbremse muss der Mieter lediglich darlegen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Für die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast — der Mieter muss dazu nicht aktiv vortragen und kann den Sachvortrag des Vermieters einfach bestreiten.

Das Instrument, mit dem Mieter diese Darlegungslast aktivieren, ist das Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB. Der Vermieter ist verpflichtet, auf Anfrage alle für die Zulässigkeit der Miete relevanten Tatsachen mitzuteilen — dazu gehören Baujahr und Erstnutzungszeitpunkt der Wohnung, Art und Zeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahre, aufgeschlüsselte Modernisierungskosten sowie die Höhe der Vormiete. Die Auskunft muss in Textform erteilt werden; eine E-Mail genügt.

Der BGH hat in Urteilen vom 12. Juli 2023 klargestellt, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB eigenständig innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB verjährt — aber die Frist beginnt erst mit dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Auskunft verlangt, nicht bereits mit Vertragsschluss. Mieter, die lange nicht nachgefragt haben, verlieren ihren Auskunftsanspruch also nicht automatisch.

Die Rüge der Mietpreisbremse sollte schriftlich erfolgen. Sie muss die Beanstandung der vereinbarten Miethöhe enthalten und dem Vermieter nachweisbar zugehen — per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Erst nach wirksamer Rüge entsteht der Rückzahlungsanspruch für überzahlte Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB. Wichtig: Kürzen Sie niemals eigenmächtig die laufende Miete — zahlen Sie unter ausdrücklichem Vorbehalt weiter und fordern Sie überzahlte Beträge separat zurück.

Ein letzter Hinweis zur Informationspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a BGB: Vermieter, die eine Ausnahme in Anspruch nehmen wollen, müssen den Mieter unaufgefordert und vor Vertragsschluss in Textform darüber informieren. Versäumt der Vermieter diese vorvertragliche Information, kann er sich auf die Ausnahme frühestens zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft berufen — selbst wenn die sachlichen Voraussetzungen tatsächlich vorlägen. Fehlende oder verspätete Information ist damit ein eigenständiger Angriffspunkt für Mieter.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Die Neubau-Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB gilt nur, wenn die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet wurde — beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein.
  • Eine umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB setzt nach BGH-Rechtsprechung voraus, dass die reinen Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der regionalen Neubaukosten erreichen und die Wohnung qualitativ einem Neubau entspricht — Reparaturkosten zählen nicht.
  • Die Vormiete-Ausnahme nach § 556e BGB erlaubt dem Vermieter, eine bereits höher vereinbarte Vormiete beizubehalten, aber nicht zu überschreiten — eine weitere Erhöhung über die Vormiete hinaus ist unzulässig.
  • Wer die Mietpreisbremse rügen will, muss lediglich darlegen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigt — den Ausnahmetatbestand muss der Vermieter im Streitfall beweisen.
  • Mieter können nach § 556g Abs. 3 BGB vom Vermieter Auskunft über alle preisbildenden Faktoren verlangen — Bauunterlagen, Modernisierungsrechnungen und Vormiethöhe sind auf Anfrage offenzulegen.

Fazit

Die drei Ausnahmen der Mietpreisbremse — Neubau nach dem Stichtag 1. Oktober 2014, umfassende Modernisierung im Neubaukosten-Vergleich und Vormiete-Bestandsschutz — sind rechtlich eng gefasst. Wer als Mieter eine pauschale Behauptung des Vermieters nicht einfach hinnehmen will, hat mit dem Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB ein konkretes gesetzliches Instrument in der Hand, das den Vermieter zur Offenlegung zwingt. Die Darlegungslast liegt beim Vermieter — nicht beim Mieter.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.