Miete zurückfordern mit der 30-Monats-Regel: So funktioniert § 556g BGB

Was besagt die 30-Monats-Regel des § 556g BGB genau?

Die 30-Monats-Regel entscheidet darüber, wie weit die Rückforderung zeitlich zurückreicht. Rügt der Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn — und läuft das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch —, kann er die gesamte seit Vertragsbeginn zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Rügt er erst danach oder nach Ende des Mietverhältnisses, bekommt er nur noch den Anteil zurück, der nach Zugang der Rüge fällig wurde.

Die Frist beginnt mit dem vertraglich vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses, nicht etwa mit dem tatsächlichen Einzug oder der ersten Mietzahlung. Bei einem Mietbeginn am 1. März 2024 läuft die Frist also bis zum 1. September 2026. Der Zugang der Rüge beim Vermieter muss vor diesem Datum erfolgen — nicht die Absendung, sondern der tatsächliche Eingang beim Empfänger ist maßgeblich.

Der Gesetzgeber hat diese Rückwirkungsregel bewusst eingeführt, um Mieter zu stärken und Vermietern den ökonomischen Anreiz zu nehmen, die Mietpreisbremse systematisch zu ignorieren. Solange die Überzahlung vor Ablauf der 30 Monate gerugt wird, hat der Vermieter keinen Vorteil mehr daraus, dass die Miete von Anfang an überhöht war.

Wichtig für die Praxis: Die 30-Monats-Grenze ist keine Verjährungsfrist, sondern eine gesetzliche Ausschlussfrist. Das bedeutet: Wer sie verpasst, verliert den Anspruch auf rückwirkende Erstattung unwiderruflich — eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist hier nicht vorgesehen. Die allgemeine Verjährungsfrist für bereits entstandene Rückforderungsansprüche läuft dagegen nach §§ 195, 199 BGB drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter davon Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen.

Rechenbeispiel aus der Beratungspraxis: Eine Mieterin aus Hamburg-Eimsbüttel zahlt seit Mietbeginn 250 Euro monatlich zu viel. Rügt sie im 28. Monat, kann sie 28 mal 250 Euro, also 7.000 Euro, zurückfordern plus alle weiteren Überzahlungen bis zur Mietanpassung. Wartet sie bis zum 32. Monat, erhält sie für die vergangenen 30 Monate nichts mehr — nur die künftige Überzahlung ab Zugang der Rüge.

Wann gilt die Mietpreisbremse überhaupt?

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, für die die jeweilige Landesregierung eine Rechtsverordnung erlassen hat. Die Kaltmiete darf dort bei Neuabschlüssen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Liegt die vereinbarte Miete darüber, ist die Vereinbarung in Höhe des übersteigenden Betrags teilunwirksam.

Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. § 556f BGB nennt zwei wichtige Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubauten), und Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden, sind von der Preisbindung befreit. Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, ist er nach § 556g Abs. 1a BGB verpflichtet, den Mieter darüber bereits vor Vertragsabschluss in Textform zu informieren.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Maßgeblich ist der Durchschnitt der Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen in der Stadt gezahlt wurden — berücksichtigt werden Lage, Ausstattung, Zustand und Baujahr. Die zulässige Höchstmiete ergibt sich dann aus der so ermittelten Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent.

Auch eine höhere Vormiete kann den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigen, eine über der Mietpreisbremsgrenze liegende Miete zu verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). In diesem Fall muss er die Höhe der Vormiete jedoch vorvertraglich offenlegen. Fehlt diese Auskunft oder ist sie unrichtig, kann der Mieter dies in seiner Rüge ausdrücklich beanstanden und die Ausnahme zu Fall bringen.

Die Mietpreisbremse gilt für Staffelmietverträge sowohl bei der Ausgangsmiete als auch bei jeder einzelnen Staffel. Eine wirksam erhobene Rüge wirkt dabei in die folgende Mietstaffel fort und muss nicht erneut erklärt werden. Bei Indexmietverträgen greift die Mietpreisbremse hingegen nur für die Ausgangsmiete beim Vertragsabschluss.

Was muss die Rüge enthalten, damit die Rückwirkung gesichert ist?

Die Rüge ist die entscheidende Tatbestandsvoraussetzung für jeden Rückforderungsanspruch: Ohne wirksame Rüge kein Geld zurück — unabhängig davon, wie eindeutig der Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist. Gemäß § 556g Abs. 2 BGB muss die Rüge die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

Konkret bedeutet das: Der Mieter muss dem Vermieter darlegen, welche ortsübliche Vergleichsmiete er für die Wohnung ansetzt, wie er diese ermittelt hat (in der Regel anhand des Mietspiegels), und um wie viel Prozent die vereinbarte Miete diesen Wert übersteigt. Die Angaben müssen nicht auf den Cent genau stimmen — Gerichte verlangen keine buchhalterische Präzision. Wer jedoch schlicht schreibt, die Miete sei zu hoch, erfüllt die gesetzlichen Mindestanforderungen nicht.

Hat der Vermieter im Mietvertrag oder vorvertraglich eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt — etwa zum Umfang einer Modernisierung oder zur Höhe der Vormiete —, muss sich die Rüge ausdrücklich mit dieser Auskunft auseinandersetzen. Ein pauschales Standardschreiben, das die erteilte Auskunft ignoriert, genügt nicht. Amtsgerichte haben Klagen allein wegen dieses Mangels abgewiesen, ohne den eigentlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse überhaupt zu prüfen.

Für Form und Übermittlung schreibt § 556g Abs. 4 BGB die Textform vor. Eine E-Mail reicht rechtlich aus. Für den Streitfall empfiehlt sich jedoch ein Brief per Einwurf-Einschreiben, da der Mieter den Zugang beim Vermieter beweisen muss — und der Eingangszeitpunkt über die Rückwirkung entscheidet. Der Zeitpunkt des Zugangs beim Vermieter, nicht der Absendezeitpunkt, ist für die 30-Monats-Frist maßgeblich.

Sicherheitshalber empfiehlt es sich, die laufenden Mietzahlungen in der Rüge ausdrücklich unter den Vorbehalt der Rückforderung zu stellen. So ist klargestellt, dass der Mieter die Differenz nicht als geschuldet anerkennt. Die Miete sollte nach der Rüge zunächst in voller Höhe weitergezahlt werden — eine eigenmächtige Kürzung kann sonst als Mietrückstand gewertet werden und die Rechtsposition gefährden.

Schritt für Schritt: So fordern Sie zu viel gezahlte Miete zurück

Der erste Schritt ist die Prüfung, ob die Mietpreisbremse in der jeweiligen Gemeinde gilt und ob Ausnahmen nach § 556f BGB einschlägig sind. Dafür ist die zuständige Rechtsverordnung des Bundeslandes maßgeblich. Liegt die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet und greift keine Ausnahme, ermittelt der Mieter anschließend die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des aktuellen Mietspiegels der Gemeinde.

In einem typischen Beratungsfall: Ein Mieter aus München-Schwabing zahlt seit Mietbeginn eine deutlich über dem Mietspiegel liegende Kaltmiete. Der Vermieter hatte im Mietvertrag auf eine angebliche Modernisierung hingewiesen. Nach anwaltlicher Prüfung stellte sich heraus, dass die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen die Voraussetzungen des § 556e BGB nicht erfüllten. Nach Zugang einer wirksamen Rüge, die sich konkret mit der Modernisierungsauskunft auseinandersetzte, erkannte der Vermieter den Anspruch außergerichtlich an. Das Verfahren war nach wenigen Wochen abgeschlossen.

Nach Ermittlung der Überzahlung folgt die Rüge in Textform: Der Mieter benennt die ortsübliche Vergleichsmiete, benennt die zulässige Höchstmiete (Vergleichsmiete plus 10 Prozent), benennt die tatsächlich vereinbarte Miete und fordert den Vermieter auf, die Miete anzupassen sowie die Überzahlung zurückzuerstatten. Bezieht sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss die Rüge diese ausdrücklich bestreiten und darlegen, warum sie nicht greift.

Nach Zugang der Rüge ist der Vermieter verpflichtet zu reagieren. Lehnt er die Rückzahlung ab oder ignoriert er die Rüge, bleibt in der Regel nur der gerichtliche Weg. Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort. Wer innerhalb der 30-Monate-Frist gerugt hat, kann bei einem monatlichen Überzahlungsbetrag von 250 Euro einen Streitwert von bis zu 7.500 Euro rückwirkend klageweise geltend machen. Die anwaltliche Begleitung ist in solchen Verfahren häufig entscheidend — sowohl für die Formulierung einer wirksamen Rüge als auch für die gerichtliche Durchsetzung.

Wichtig: Wer Zweifel hat, ob er noch innerhalb der 30-Monats-Frist liegt, sollte unverzüglich handeln. Die Rüge kann zunächst auf der Grundlage eines vorläufig ermittelten Vergleichsmietwerts erhoben werden — sie muss nicht bereits die endgültige Berechnung enthalten. Entscheidend ist, dass die Rüge dem Vermieter noch rechtzeitig zugeht.

Fazit

Die 30-Monats-Regel des § 556g BGB ist eines der schärfsten Mieterrechte im deutschen Mietrecht — aber nur, wenn sie rechtzeitig und richtig eingesetzt wird. Wer innerhalb der Frist eine formell und inhaltlich wirksame Rüge erhebt, sichert sich die rückwirkende Erstattung der gesamten Überzahlung seit Mietbeginn. Wer wartet, verliert diesen Anspruch unwiderruflich. Der Zeitpunkt der Rüge ist damit buchstäblich entscheidend dafür, wie viel Geld zurückfließt.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.