Makler fordert Provision ohne Auftrag: Müssen Sie zahlen?

Wann entsteht überhaupt ein Provisionsanspruch?

Ein Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: ein wirksamer Maklervertrag, eine nachgewiesene Maklertätigkeit und deren Ursächlichkeit für den Vertragsabschluss. Fehlt auch nur eine dieser Säulen, besteht kein Zahlungsanspruch — gleich wie lautstark der Makler fordert.

§ 652 BGB ist die gesetzliche Grundlage des Maklerrechts und stellt klar: Maklerlohn entsteht nur, wenn tatsächlich ein Vertrag zustande kommt, bei dem die Tätigkeit des Maklers ursächlich war. Kommt kein Haupt- oder Mietvertrag zustande, gibt es auch keine Provision — selbst wenn der Makler Wochen lang tätig war. Ausnahmen, etwa für vorab ausdrücklich vereinbarte Aufwendungen, bedürfen einer gesonderten, klaren Vereinbarung.

Besonders wichtig: Nicht jede Aktivität des Maklers begründet automatisch einen Vertrag mit dem Interessenten. Ein Makler kann für den Verkäufer tätig sein und trotzdem versuchen, auch vom Käufer eine Provision zu kassieren. In einem typischen Fall vor dem Landgericht sah das Gericht keinen konkludenten Vertragsschluss als gegeben an, weil die Käufer aufgrund der konkreten Umstände nicht eindeutig erkennen mussten, dass der Makler persönlich und von ihnen eine Provision fordern würde.

Der Maklervertrag selbst muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, um grundsätzlich wirksam zu sein — die aktuelle Rechtsprechung erkennt auch mündliche und konkludente (stillschweigend geschlossene) Verträge an. Allerdings gibt es für bestimmte Konstellationen strenge Formvorschriften, die dieser allgemeinen Regel vorgehen und bei deren Fehlen der gesamte Vertrag unwirksam ist.

Welche Formvorschriften schützen Sie als Käufer oder Mieter?

Das Gesetz schreibt für bestimmte Maklerverträge zwingend eine besondere Form vor — und wer diese Form nicht einhält, verliert seinen Provisionsanspruch vollständig. Für Verbraucher sind vor allem drei Regelungen entscheidend.

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen verlangt § 2 Abs. 1 Satz 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) Schriftform. Ohne schriftlichen Vertrag besteht kein Provisionsanspruch. Dazu gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. Der Vermieter kann die Maklerprovision nicht einfach auf den Mieter abwälzen.

Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 das reformierte Maklerrecht der §§ 656a bis 656d BGB. § 656a BGB schreibt Textform für den Maklervertrag vor. § 656c BGB regelt den Halbteilungsgrundsatz: Beauftragt ein Makler beide Seiten, darf er vom Käufer nicht mehr verlangen als vom Verkäufer. Weicht der Vertrag davon ab, ist er nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Der BGH hat diesen Grundsatz zuletzt in den Urteilen vom 06.03.2025 — I ZR 32/24 und — präzisiert und den Verbraucherschutz dabei ausdrücklich gestärkt.

§ 656d BGB geht noch einen Schritt weiter: Hatte nur eine Seite (z. B. der Verkäufer) einen Maklervertrag abgeschlossen, kann der Makler den Käufer nur dann zur Zahlung verpflichten, wenn der Verkäufer mindestens die gleiche Summe trägt und dies durch Nachweis belegt. Der klar, dass ein Verstoß gegen diese Vorgabe zur vollständigen Nichtigkeit der Vereinbarung führt — nicht nur zur teilweisen. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion, mit der Gerichte früher manchmal half die Hälfte zu retten, lehnte der BGH ausdrücklich ab.

Online-Maklervertrag: Wann ist der Vertrag wegen der Button-Lösung nichtig?

Ein online abgeschlossener Maklervertrag ist endgültig unwirksam, wenn der Bestellbutton nicht unmissverständlich auf eine entstehende Zahlungspflicht hinweist. Der BGH hat dies mit Urteil vom 09.10.2025 — I ZR 159/24 ausdrücklich klargestellt und dabei den Schutzmechanismus der sogenannten Button-Lösung auf digitale Makleraufträge ausgedehnt.

Die rechtliche Grundlage ist § 312j Abs. 3 und 4 BGB: Danach kommt ein entgeltlicher Vertrag im Internet mit Verbrauchern nur zustande, wenn der letzte Klick im Bestellprozess unmissverständlich darauf hinweist, dass eine Zahlungspflicht entsteht. Formulierungen wie 'zahlungspflichtig bestellen' oder 'kostenpflichtig beauftragen' genügen — ein schlichter 'Senden'-Button dagegen nicht.

Im konkreten BGH-Fall hatte ein Kaufinteressent telefonisch ein Exposé angefordert, daraufhin eine E-Mail mit einem Link zum Maklervertrag erhalten und auf einer Webseite diverse Häkchen gesetzt sowie abschließend auf 'Senden' geklickt. Der BGH entschied: Dieser Vertrag ist endgültig unwirksam — unabhängig davon, ob der Käufer später Besichtigungstermine wahrgenommen oder mit dem Makler kommuniziert hat. Eine nachträgliche Heilung durch Nutzung der Maklerleistung findet ausdrücklich nicht statt.

Besonders verbraucherfreundlich: Der Makler trägt im Streitfall regelmäßig die Beweislast dafür, dass der digitale Bestellvorgang ordnungsgemäß gestaltet war. Kann er das nicht belegen, bleibt der Vertrag nichtig. Wer in den vergangenen Jahren online über ein Immobilienportal oder eine Maklersoftware einen Auftrag erteilt hat und dabei nur auf einen neutralen Button geklickt hat, sollte seinen Vertrag anwaltlich prüfen lassen — die Chance auf eine erfolgreiche Abwehr oder Rückforderung der Provision ist nach dieser Rechtslage erheblich.

Bereits gezahlt: Wie können Sie die Maklerprovision zurückfordern?

Wer eine Maklerprovision auf der Grundlage eines unwirksamen Vertrags gezahlt hat, kann das Geld nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern. Der Anspruch richtet sich auf Rückzahlung des gesamten gezahlten Betrags — nicht nur eines Teils.

Praktisches Beispiel: Ein Kaufinteressent aus Hamburg-Altona hatte über das Online-Portal eines bundesweit tätigen Maklers ein Exposé angefordert, dabei durch Häkchen-Klick einen Maklervertrag 'abgeschlossen' und nach dem Immobilienkauf eine fünfstellige Provision gezahlt. Nach anwaltlicher Prüfung stellte sich heraus, dass der Bestellbutton lediglich mit 'Anfrage senden' beschriftet war — damit fehlte die gesetzlich vorgeschriebene Zahlungspflichtkennzeichnung. Nach Geltendmachung des Rückforderungsanspruchs erstattet der Makler die Provision vollständig.

Beim Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c oder § 656d BGB entschied der BGH im Urteil vom 06.03.2025 — I ZR 138/24 ebenfalls: Die gesamte Vereinbarung ist nichtig, nicht nur der überschießende Teil. Das bedeutet vollständige Rückzahlung, keine bloße Anpassung auf die Hälfte.

Für die Rückforderung gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB, die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem die Zahlung erfolgte und der Berechtigte von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können. Wer beispielsweise 2022 eine Provision auf Basis eines formunwirksamen Online-Vertrags gezahlt hat, muss die Verjährung beachten — im Zweifel sollte die Forderung schriftlich und fristwahrend erhoben werden.

So wehren Sie sich gegen eine unberechtigte Provisionsforderung

Eine Maklerprovisionsforderung, der kein wirksamer Vertrag zugrunde liegt, müssen Sie nicht begleichen. Zahlen Sie nicht vorschnell — denn gezahltes Geld zurückzufordern ist aufwändiger als eine unberechtigte Forderung von Anfang an zurückzuweisen.

Fordern Sie zunächst den Makler schriftlich auf, die Rechtsgrundlage seiner Forderung darzulegen: Wann, wie und mit welchem konkreten Inhalt soll ein Maklervertrag zustande gekommen sein? Auf welche konkrete Tätigkeit und welchen Kausalzusammenhang stützt er seinen Anspruch? Viele unberechtigte Forderungen erledigen sich bereits auf dieser Stufe, weil der Makler keine belastbaren Nachweise vorlegen kann.

Reagiert der Makler mit einem Mahnbescheid oder einer Klage, ist anwaltliche Unterstützung unbedingt ratsam. Gegen einen Mahnbescheid können Sie innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung Widerspruch einlegen — versäumen Sie diese Frist, wird der Mahnbescheid rechtskräftig und vollstreckbar. Beim Widerspruch muss sich das Gericht dann inhaltlich mit der Forderung befassen.

Das LG Koblenz hat mit Urteil vom 19.12.2024 — 1 O 68/24 zudem klargestellt, dass ein Makler selbst dann seinen Provisionsanspruch verlieren kann, wenn er den Maklervertrag selbst kündigt und die Leistung verweigert — das Gericht sah darin einen Verstoß gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB. Dieses Urteil zeigt: Die Gerichte prüfen das Verhalten des Maklers im gesamten Verlauf und lassen sich von formalem Festhalten am Anspruch nicht beirren, wenn die Interessenlage das nicht rechtfertigt.

Lassen Sie Ihren Fall anwaltlich einschätzen, bevor Sie zahlen oder eine Forderung endgültig ablehnen. Die Frage, ob ein wirksamer Maklervertrag entstanden ist, hängt oft an Details — dem genauen Wortlaut von E-Mails, der Gestaltung eines Online-Bestellvorgangs, der Chronologie der Kontakte und dem Wissen beider Seiten um eine mögliche Provisionspflicht.

Fazit

Eine Maklerprovision ohne wirksamen Vertrag ist keine Schuld, die Sie begleichen müssen — und eine bereits gezahlte Provision auf Basis eines unwirksamen Vertrags können Sie häufig vollständig zurückfordern. Die Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren die Verbraucherrechte erheblich gestärkt: Von der Formvorschrift in § 656a BGB über den Halbteilungsgrundsatz in § 656c BGB bis hin zur strikten Anwendung der Button-Lösung nach § 312j BGB auf Online-Maklerverträge. Entscheidend ist, den konkreten Sachverhalt rechtlich einzuordnen — ob ein Vertrag durch schlüssiges Verhalten entstanden ist, ob ein Online-Formfehler vorliegt oder ob die Provisionsverteilung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.