Der bisherige Vermieter ist verstorben, ein Brief der Erben liegt im Briefkasten und darin steht ein Wort, das viele Mieter aufschreckt: Eigenbedarf. Rechtlich ändert der Tod des Vermieters am Mietvertrag zunächst nichts, denn die Erben rücken automatisch in dessen Position ein. Ob sie deshalb schneller oder leichter kündigen können als ein normaler Vermieter, ist eine der häufigsten Fragen, die Mieter nach einem solchen Erbfall stellen.

Besonders unübersichtlich wird die Lage, wenn mehrere Erben gemeinsam ein Haus übernehmen und nur einer von ihnen tatsächlich einziehen möchte. Dann stellt sich die Frage, ob eine Erbengemeinschaft überhaupt wie eine einzelne Person Eigenbedarf anmelden darf, welche Frist gilt und was passiert, wenn nicht alle Miterben die Kündigung unterschrieben haben. Dieser Ratgeber ordnet die Rechtslage ein und zeigt, welche Schritte für betroffene Mieter jetzt sinnvoll sind.

Was bedeutet eine Eigenbedarfskündigung durch Erben genau?

Eine Eigenbedarfskündigung durch Erben liegt vor, wenn die Erben eines verstorbenen Vermieters die geerbte Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen und deshalb dem bestehenden Mieter kündigen. Rechtlich handelt es sich um eine ganz normale Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, nur dass auf der Vermieterseite nun die Erbengemeinschaft statt der ursprünglichen Person steht.

Grundlage dafür ist § 1922 BGB, wonach das gesamte Vermögen des Erblassers im Wege der Universalsukzession auf die Erben übergeht, einschließlich sämtlicher Mietverträge. Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete aus § 566 BGB wird auf den Erbfall entsprechend angewendet: Der bestehende Mietvertrag läuft unverändert weiter, nur der Vermieter wechselt. Mieter müssen deshalb weder einen neuen Vertrag unterschreiben noch fürchten, dass der Erbfall allein den Vertrag beendet.

Erst wenn die Erben aktiv kündigen wollen, greifen die gleichen Regeln wie bei jedem Eigentümerwechsel durch Verkauf. Sie müssen ein berechtigtes Interesse im Sinne des Eigenbedarfs konkret darlegen, also benennen, welche Person einziehen soll und warum genau diese Wohnung benötigt wird. Pauschale Formulierungen ohne Namen und Begründung reichen nicht aus und machen die Kündigung angreifbar.

Wichtig ist die Abgrenzung zu § 564 BGB: Diese Vorschrift betrifft den umgekehrten Fall, dass der Mieter stirbt und dessen Erben in den Mietvertrag eintreten. Für Vermieter besteht dann ein Sonderkündigungsrecht ohne Begründungspflicht innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod. Beim Tod des Vermieters gilt dieses erleichterte Sonderkündigungsrecht jedoch nicht, hier bleibt es bei den regulären Eigenbedarfsvoraussetzungen.

Welche Kündigungsfrist gilt nach dem Erbfall für eine Eigenbedarfskündigung?

Für die Eigenbedarfskündigung durch Erben gelten dieselben Fristen wie für jede ordentliche Kündigung nach § 573c BGB, gestaffelt nach der Wohndauer des Mieters. Der Erbfall selbst verkürzt diese Fristen nicht und verschafft den Erben keinen Sonderweg.

Die Grundfrist beträgt drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit mehr als fünf Jahren in der Wohnung, verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach mehr als acht Jahren auf neun Monate. Die Kündigung muss zudem spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird.

Für die Berechnung zählt weiterhin das Datum des ursprünglichen Einzugs, nicht der Zeitpunkt, zu dem die Erben Eigentümer geworden sind. Ein Mieter, der seit zehn Jahren in der geerbten Wohnung lebt, profitiert also von der langen Neun-Monats-Frist, selbst wenn die Erben erst vor wenigen Wochen die Kündigung ausgesprochen haben.

Die Kündigung muss außerdem schriftlich erfolgen und von allen Miterben unterzeichnet oder von einem bevollmächtigten Vertreter der Erbengemeinschaft ausgesprochen werden. Fehlt die Unterschrift eines Miterben oder wird sie nicht innerhalb der Frist nachgeholt, ist die Kündigung formal unwirksam und der Mieter kann ihr widersprechen.

Praxis-Tipp

Der Tod des Vermieters beendet den Mietvertrag nicht automatisch, denn die Erben treten nach § 1922 BGB in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein.

Wann haben Erben überhaupt Anspruch auf Eigenbedarf?

Ein Anspruch auf Eigenbedarf bei Erbschaft besteht nur, wenn mindestens einer der Erben oder ein enger Angehöriger die Wohnung tatsächlich selbst nutzen will und dies konkret nachvollziehbar begründet. Bloßes wirtschaftliches Interesse an einer freien, besser vermietbaren Wohnung reicht nicht aus.

Die Rechtsprechung wendet die auf natürliche Personen zugeschnittene Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechend auf Mitglieder einer Erbengemeinschaft an. Das bedeutet in der Praxis: Erben eine Schwester und ihr Bruder gemeinsam ein Zweifamilienhaus und möchte nur die Schwester dort einziehen, genügt dieser Eigenbedarf einer einzelnen Miterbin, damit die gesamte Erbengemeinschaft wirksam kündigen kann. Der Bedarf muss also nicht bei jedem Mitglied der Gemeinschaft vorliegen.

In einem typischen Beratungsfall aus dem Rhein-Main-Gebiet erbte eine Erzieherin gemeinsam mit zwei Geschwistern das Elternhaus mit vermieteter Einliegerwohnung. Da nur die Erzieherin selbst einziehen wollte, mussten dennoch alle drei Geschwister die Kündigung gemeinsam unterschreiben, während in der Begründung ausschließlich der Bedarf der einziehenden Schwester dargelegt wurde. Diese Konstellation ist rechtlich zulässig, solange Person und Grund konkret benannt werden.

Anders liegt der Fall, wenn die Erben eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründen, um die geerbte Immobilie zu verwalten. Auch eine solche Familien-GbR kann sich grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen, muss dabei aber besonders sorgfältig dokumentieren, dass es sich nicht um eine rein wirtschaftlich motivierte Konstruktion handelt. Gerichte prüfen in diesen Fällen genauer, ob der angemeldete Bedarf tatsächlich echt und nicht nur vorgeschoben ist.

Wichtig zu wissen

Eine Eigenbedarfskündigung durch Erben ist nur unter den gleichen strengen Voraussetzungen wie bei jedem anderen Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich.

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Gilt eine Sperrfrist, wenn Erben die Wohnung verkaufen oder aufteilen?

Ja, wandeln die Erben ein geerbtes Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen um und verkaufen diese, greift regelmäßig die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Sie soll verhindern, dass Mieter durch die Aufteilung und den anschließenden Verkauf schneller ihre Wohnung durch Eigenbedarf verlieren.

Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre ab Übertragung des Wohnungseigentums an den neuen Eigentümer, in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt des Erbfalls selbst, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Wohnung tatsächlich rechtlich auf eine andere Person oder Gesellschaft übergeht.

Besonders relevant wird dies, wenn Erben das Haus zunächst gemeinsam halten, es dann aber in eine eigens gegründete Familiengesellschaft überführen und anschließend Eigenbedarf für ein Familienmitglied anmelden wollen. Eine solche Übertragung auf eine Gesellschaft kann als Veräußerung im Sinne der Vorschrift gewertet werden und die Sperrfrist erneut auslösen, selbst wenn die Immobilie wirtschaftlich in der Familie bleibt.

Für Mieter lohnt sich deshalb ein Blick ins Grundbuch beziehungsweise die Nachfrage, wann genau die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt ist. Liegt dieser Zeitpunkt noch innerhalb der Sperrfrist, ist eine darauf gestützte Eigenbedarfskündigung unwirksam, unabhängig davon, wie plausibel der Bedarf im Übrigen begründet wird.

So prüfen und wehren sich Mieter gegen die Kündigung der Erben

Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung durch Erben zunächst formal prüfen: Ist sie fristgerecht, schriftlich und von allen Miterben unterschrieben, und wird die begünstigte Person konkret benannt? Fehlt eines dieser Elemente, ist die Kündigung bereits aus formalen Gründen angreifbar.

Inhaltlich lohnt sich die Frage, ob der behauptete Bedarf plausibel und nicht nur vorgeschoben ist. Wollen mehrere Erben angeblich gleichzeitig einziehen, obwohl die Wohnung dafür objektiv zu klein ist, oder wechselt die Begründung im Laufe der Auseinandersetzung, spricht das für einen möglichen Rechtsmissbrauch. Auch die sogenannte Anbietpflicht spielt eine Rolle: Steht im selben Haus eine vergleichbare, freie Wohnung zur Verfügung, müssen die Erben diese dem gekündigten Mieter anbieten, bevor die Kündigung wirksam wird.

Mieter, die besonders auf die Wohnung angewiesen sind, etwa wegen hohen Alters, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnung, können sich zusätzlich auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen und der Kündigung wegen unzumutbarer Härte widersprechen. Dieser Widerspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter eingehen.

Wer Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hat, sollte die Frist nicht ungenutzt verstreichen lassen. Eine frühzeitige anwaltliche Prüfung der Kündigung, der Erbenstellung und der Fristberechnung schafft Klarheit darüber, ob ein Widerspruch, eine Räumungsklage-Verteidigung oder eine Fristverlängerung die richtige Strategie ist.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Der Tod des Vermieters beendet den Mietvertrag nicht automatisch, denn die Erben treten nach § 1922 BGB in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein.
  • Eine Eigenbedarfskündigung durch Erben ist nur unter den gleichen strengen Voraussetzungen wie bei jedem anderen Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich.
  • Bei einer Erbengemeinschaft reicht es aus, wenn der Eigenbedarf bei einem einzelnen Miterben oder dessen Angehörigen vorliegt, die Kündigung muss aber von allen Miterben ausgesprochen werden.
  • Die Kündigungsfrist nach § 573c BGB richtet sich nach der bisherigen Mietdauer und beträgt je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate.
  • Wird eine geerbte Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kann eine mehrjährige Sperrfrist nach § 577a BGB eine Eigenbedarfskündigung der Erben zusätzlich blockieren.

Fazit

Der Tod eines Vermieters verändert die Rechtslage für Mieter weniger dramatisch, als es zunächst wirkt. Die Erben treten automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und müssen für eine Eigenbedarfskündigung dieselben strengen Voraussetzungen erfüllen wie jeder andere Vermieter, einschließlich konkreter Begründung, korrekter Fristen und vollständiger Unterschriften aller Miterben.

Wer eine solche Kündigung erhält, sollte formale Mängel, die tatsächliche Plausibilität des Eigenbedarfs und eine mögliche Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen sorgfältig prüfen lassen, bevor er dem Auszug zustimmt.