Der Brief liegt im Briefkasten, der Absender ist der Vermieter — und der Inhalt ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Für viele Mieter ist das ein Schock, denn sie verhalten sich vertragstreu, zahlen pünktlich und haben dennoch plötzlich das Problem, eine neue Wohnung suchen zu müssen. Doch eine Eigenbedarfskündigung ist kein Freifahrtschein: Das Gesetz stellt strenge Anforderungen an den Vermieter, und Mieter verfügen über wirksame Schutzrechte.

Die Eigenbedarfskündigung ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt und gilt als häufigster Kündigungsgrund, den Vermieter gegenüber pflichtgemäß handelnden Mietern einsetzen. Laut Deutschem Mieterbund wird keiner anderen Kündigungsart so oft widersprochen. Wer die eigenen Rechte kennt, kann die Kündigung prüfen, anfechten oder zumindest günstige Bedingungen für den Auszug aushandeln.

Dieser Ratgeber erklärt, was eine Eigenbedarfskündigung rechtlich voraussetzt, welche Fristen gelten, für wen Eigenbedarf angemeldet werden darf und wie Sie als Mieter Widerspruch einlegen oder eine Härtefallregelung geltend machen. Weiterführende Grundlagen rund um Mietvertrag, Nebenkosten & Kaution: Ihre Rechte als Mieter im Überblick finden Sie im gleichnamigen Pillar-Artikel auf diesem Portal.

Was sind die rechtlichen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtlich zulässig, wenn der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweist, weil er die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige zu Wohnzwecken benötigt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und konkret begründet sein — pauschale Formulierungen sind rechtlich unwirksam.

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter die Person benennen, die einziehen soll, und deren konkretes Interesse an der Wohnung darlegen. Der BGH hat mit Beschluss vom 09.02.2021 – VIII ZR 346/19 klargestellt, dass das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnen muss, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Keine detaillierten Angaben zur bisherigen Wohnsituation der Bedarfsperson sind erforderlich, wohl aber die Benennung des Nutzungsinteresses.

Wichtig ist außerdem, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung bereits konkret und auf eine alsbaldige Eigennutzung gerichtet sein muss. Der BGH hat mit Urteil vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 entschieden, dass eine sogenannte Vorratskündigung für einen unbestimmten, späteren Bedarf unzulässig ist. Fällt der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter umgehend darüber informieren.

Kündigen wegen Eigenbedarf kann grundsätzlich nur eine natürliche Person. Eine GmbH, ein Verein oder eine Kommanditgesellschaft kann kein Eigenbedarf für sich selbst anmelden. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts hingegen kann laut BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 92/16 unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter geltend machen. Ob der Vermieter eine juristische oder natürliche Person ist, lässt sich in der Regel dem Mietvertrag oder dem Grundbuch entnehmen.

Hatte der Vermieter den Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrags, ohne dies dem Mieter mitzuteilen, verliert er grundsätzlich das Recht zur Eigenbedarfskündigung — es sei denn, der Mietbeginn liegt fünf Jahre oder länger zurück.

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf darf ausschließlich zugunsten des Vermieters selbst, seiner Familienangehörigen oder seiner Haushaltsangehörigen angemeldet werden. Zum zulässigen Personenkreis gehören Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen sowie Ehe- und Lebenspartner. Bei entfernteren Verwandten setzt die Rechtsprechung voraus, dass ein besonders enger persönlicher Kontakt nachgewiesen wird.

Der BGH hat mit Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23 ausdrücklich klargestellt, dass Cousins und Cousinen nicht zu den privilegierten Familienangehörigen zählen. Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten dieser Personengruppe ist damit unwirksam. Dieses Urteil stärkt die Rechte der Mieter erheblich und erhöht die Anforderungen an die Begründung von Eigenbedarfskündigungen bei entfernteren Verwandten.

Zu den Haushaltsangehörigen, für die ebenfalls Eigenbedarf angemeldet werden darf, zählen beispielsweise Pflegepersonen oder Haushaltshilfen, wenn der Vermieter auf deren Hilfe angewiesen ist. Auch der BGH hat in mehreren Entscheidungen bestätigt, dass geschiedene Ehepartner unter engen Voraussetzungen zum begünstigten Personenkreis gehören können (BGH, Az. VIII ZR 35/19). Ex-Schwiegereltern oder Ex-Schwiegerkinder fallen hingegen nicht darunter.

In der Praxis prüfen Gerichte die Begründung kritisch: Ein typischer Fall aus der Beratungspraxis zeigt, wie ein Berliner Vermieter seine Wohnung für seine Schwestern — Studentinnen — anmeldete und eine Räumungsklage erhob. Das ab, weil das Gericht nicht von lauteren familiären Motiven überzeugt war und keine restlichen Zweifel an den Beweggründen des Vermieters ausgeräumt wurden. Auch ein bekräftigte, dass eine unzureichende Begründung die Kündigung zu Fall bringt.

Außerdem ist Eigenbedarf nur dann wirksam, wenn die Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken benötigt wird. Eine ausschließlich gewerbliche Nutzungsabsicht rechtfertigt die Eigenbedarfskündigung grundsätzlich nicht. Eine gemischte Nutzung — Wohnen und berufliche Tätigkeit, etwa Home-Office — kann ausreichend sein, wie der BGH mit Urteil vom 09.02.2021 klargestellt hat.

Praxis-Tipp

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben konkret begründet, wer die Wohnung aus welchem Grund benötigt — pauschale Formulierungen machen die Kündigung angreifbar.

Welche Fristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?

Die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und ist in § 573c BGB geregelt. Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten, bei fünf bis acht Jahren sechs Monate und ab mehr als acht Jahren neun Monate. Diese Fristen gelten einheitlich und können durch den Mietvertrag nicht zulasten des Mieters verkürzt werden.

Die Kündigung muss dem Mieter schriftlich zugehen und zwar spätestens am dritten Werktag eines Monats, damit dieser Monat noch als erster Fristmonat zählt. Nennt der Vermieter im Kündigungsschreiben versehentlich einen zu frühen Kündigungstermin, bleibt die Kündigung gleichwohl wirksam — sie greift dann zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin. Dies hat der bestätigt.

Wird eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, gilt nach § 577a BGB eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren vor einer möglichen Eigenbedarfskündigung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — darunter viele Großstädte — können die Bundesländer diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Beispielsweise gilt in Berlin für umgewandelte und weiterveräußerte Wohnungen häufig eine zehnjährige Sperrfrist.

Der klargestellt, dass die Sperrfrist des § 577a BGB erst mit dem Eigentumserwerb des Käufers beginnt — nicht bereits mit der bloßen Umwandlung in Wohnungseigentum. Für neue Eigentümer bedeutet das: Erst ab dem Datum der Eintragung ins Grundbuch läuft die Sperrfrist, und erst danach kann frühestens eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.

Kauft jemand eine bereits vermietete Wohnung und möchte Eigenbedarf anmelden, tritt er nach § 566 BGB zunächst in den bestehenden Mietvertrag ein. Eine Eigenbedarfskündigung ist erst nach Eintragung ins Grundbuch möglich. Mieter sollten daher bei einem Vermieterwechsel stets prüfen, ob eine Sperrfrist gilt — und ob sie sich schon vor deren Ablauf mit einer Kündigung konfrontiert sehen.

Wichtig zu wissen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate gemäß § 573c BGB — eine Verkürzung zulasten des Mieters ist unwirksam.

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Wie können Mieter Widerspruch einlegen und einen Härtefall geltend machen?

Mieter haben nach § 574 BGB das Recht, einer Eigenbedarfskündigung schriftlich zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung für sie oder ihre Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein — nicht zwei Monate nach Erhalt des Kündigungsschreibens, sondern zwei Monate vor dem vertraglich vorgesehenen Auszugsdatum.

Hat der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht ausdrücklich auf das Widerspruchsrecht nach § 574b BGB hingewiesen, können Mieter den Widerspruch sogar noch im Räumungsprozess erklären. Die gesetzliche Schriftform ist dabei zu beachten: Ein mündlicher Widerspruch reicht nicht aus. Im Widerspruchsschreiben sollten alle Härtefallgründe konkret benannt und nach Möglichkeit belegt werden.

Als Härtefall anerkannt werden in der Praxis insbesondere hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, laufende Schul- oder Ausbildungssituation von Kindern sowie eine außergewöhnliche Schwierigkeit, Ersatzwohnraum zu finden. Das LG Berlin hat mit Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18 einer 89-jährigen Mieterin recht gegeben, die sich auf die Härtefallregelung berufen hatte. Der BGH hat mit Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 sogar entschieden, dass eine konkrete Suizidgefahr ein Härtefall sein kann, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit erfordert.

Erkennt das Gericht den Widerspruch des Mieters an, wird es das Mietverhältnis je nach Härtefallgrund entweder auf unbestimmte Zeit verlängern — etwa bei dauerhafter Krankheit oder sehr hohem Alter — oder nur für einen begrenzten Zeitraum, beispielsweise bis zum Ende einer Ausbildung oder nach der Geburt eines Kindes. Lehnt der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ab, muss ein Gericht entscheiden.

Ist die Eigenbedarfskündigung formal oder inhaltlich fehlerhaft — fehlende Schriftform, unzureichende Begründung, nicht eingehaltene Fristen, unzulässiger Personenkreis — ist sie von Anfang an unwirksam. Mieter sollten jede Eigenbedarfskündigung daher zeitnah und sorgfältig auf diese Punkte prüfen lassen, bevor sie auf Auszug eingestellt werden.

Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Stellt sich nach dem Auszug des Mieters heraus, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war — der Vermieter also nie ernsthaft die Absicht hatte, selbst oder durch Angehörige einzuziehen, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB. Typische ersatzfähige Positionen sind Umzugskosten, Maklerprovision, Renovierungskosten in der neuen Wohnung und eine eventuelle Mietdifferenz, wenn die neue Wohnung teurer ist.

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegt, wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht selbst bezieht, sondern gewinnbringend verkauft oder anderweitig vermietet, ohne dass der ursprünglich angemeldete Bedarf nachvollziehbar entfallen ist (BGH, Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15; BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16). Den Beweis muss grundsätzlich der Mieter führen, was in der Praxis schwierig sein kann.

Ein konkretes Praxisbeispiel: Eine Mieterin aus München-Schwabing zog nach einer Eigenbedarfskündigung aus und stellte fest, dass die Wohnung wenige Monate später auf einer Immobilienplattform zur Neuvermietung angeboten wurde. Ihr Anwalt dokumentierte die Inserate und leitete ein Schadensersatzverfahren ein. Nach gut vier Monaten einigte sich der Vermieter außergerichtlich auf eine Erstattung der Umzugskosten und der Maklerprovision.

Wenn der Vermieter während der Kündigungsfrist eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Anlage nicht anbietet, bleibt die Eigenbedarfskündigung zwar wirksam. Der BGH hat jedoch mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 klargestellt, dass der Mieter in diesem Fall Schadensersatz verlangen kann, weil der Vermieter gegen seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB verstoßen hat.

Mieter, die den Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs haben, sollten nach dem Auszug die Situation beobachten und Beweise sichern — Fotos, Inserate, Zeugenaussagen aus der Nachbarschaft. Wer zu lange wartet, riskiert, dass Schadensersatzansprüche verjähren. Die reguläre Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter davon Kenntnis erlangt hat.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben konkret begründet, wer die Wohnung aus welchem Grund benötigt — pauschale Formulierungen machen die Kündigung angreifbar.
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate gemäß § 573c BGB — eine Verkürzung zulasten des Mieters ist unwirksam.
  • Cousins und Cousinen gelten laut BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23 nicht als privilegierte Familienangehörige, sodass für diesen Personenkreis kein Eigenbedarf angemeldet werden darf.
  • Mieter können nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für sie eine unzumutbare Härte darstellt — der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.
  • Wer nach dem Auszug feststellt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, hat Anspruch auf Schadensersatz — etwa für Umzugs, Makler- und Renovierungskosten.

Fazit

Eine Eigenbedarfskündigung ist kein unausweichliches Schicksal. Viele Kündigungen sind formal fehlerhaft, inhaltlich unzureichend begründet oder betreffen Personen, für die kein Eigenbedarf angemeldet werden darf. Wer die eigene Kündigung sorgfältig prüft, Fristen im Blick behält und gegebenenfalls Widerspruch einlegt, hat häufig gute Aussichten — sei es auf den Fortbestand des Mietverhältnisses, eine Verlängerung oder zumindest auf angemessene Konditionen beim Auszug. Lassen Sie den konkreten Fall frühzeitig anwaltlich einschätzen, bevor Fristen verstreichen.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.