Der Brief liegt im Briefkasten: Der Vermieter kündigt die Wohnung wegen Eigenbedarf. Für viele Mieter ist das ein Schock — doch eine Eigenbedarfskündigung ist kein Freifahrtschein für den Vermieter. Das Gesetz stellt in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB klare Anforderungen, und Mieter haben handfeste Rechte, die sie aktiv nutzen können.

Nicht jede Kündigung, die mit Eigenbedarf begründet wird, hält einer rechtlichen Prüfung stand. Fehlt die konkrete Benennung der einzugswilligen Person, gehört die Person nicht zum privilegierten Personenkreis oder ist der Bedarf offensichtlich vorgeschoben, ist die Kündigung angreifbar. Selbst eine formell wirksame Kündigung kann durch einen begründeten Widerspruch nach § 574 BGB abgewehrt oder zumindest zeitlich hinausgezögert werden.

Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung, zeigt, wie der Widerspruch funktioniert, und erläutert, was passiert, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

Welche Voraussetzungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt und dies im Kündigungsschreiben konkret begründet — so verlangt es § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Allgemeine Floskeln genügen nicht; wer einziehen soll und warum, muss klar benannt sein.

Der privilegierte Personenkreis umfasst den Vermieter selbst, Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und weitere enge Verwandte sowie Haushaltsangehörige wie Lebenspartner oder Pflegepersonal. Der BGH hat am 10. Juli 2024 ausdrücklich klargestellt, dass Cousins und Cousinen nicht zu diesem Kreis gehören — BGH, Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 276/23. Auch eine enge persönliche Verbundenheit ändert daran nichts.

Der Nutzungswunsch muss nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ernsthaft und nachvollziehbar sein. Er setzt keine Zwangslage voraus, wohl aber einen konkreten Entschluss. Eigenbedarf ist kein Instrument, um einfach eine höhere Miete zu erzielen oder einen unliebsamen Mieter loszuwerden.

Das Kündigungsschreiben muss zwingend schriftlich erfolgen und den Bedarf so konkret darlegen, dass der Mieter die Angaben nachvollziehen und überprüfen kann. Nennt der Vermieter im Schreiben einen zu frühen Kündigungstermin, bleibt die Kündigung dennoch zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam — BGH, Urteil vom 10. April 2024, VIII ZR 286/22. Ein formeller Fehler bei der Datumsangabe rettet die Kündigung also nicht automatisch, schützt den Mieter aber auch nicht zwingend.

Praxisbeispiel: Ein Mieter in München-Schwabing erhielt eine Eigenbedarfskündigung, in der der Vermieter lediglich angab, ein Familienangehöriger werde die Wohnung benötigen, ohne diesen namentlich zu nennen oder den konkreten Bedarf zu schildern. Das zuständige Amtsgericht erklärte die Kündigung für unwirksam, weil die Begründungspflicht aus § 573 Abs. 3 BGB nicht erfüllt war. Das LG Berlin II entschied in einem vergleichbaren Fall zugunsten eines Mieters, weil der Vermieter seine Umzugspläne nicht ausreichend belegen konnte — LG Berlin II, Urteil vom 4. September 2024, 64 S 281/22.

Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung?

Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt gemäß § 573c BGB drei Monate bei einer Mietzeit bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietzeit von bis zu acht Jahren und neun Monate bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren. Für Mieter gilt unabhängig von der Mietdauer stets eine Frist von drei Monaten.

Besondere Schutzfristen greifen, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde. In diesem Fall gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren nach dem Eigentumserwerb, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt — etwa Berlin, Hamburg oder München — sogar bis zu zehn Jahren. Diese Sperrfrist soll verhindern, dass Mieter nach einem Kauf rasch verdrängt werden.

Der, präzisiert, wann diese Sperrfrist zu laufen beginnt. Bei einer GmbH & Co. KG als Vorerwerberin beginnt die Frist erst mit der tatsächlichen Aufteilung in Wohnungseigentum und dem anschließenden Weiterverkauf an einen privaten Erwerber.

Wurde die Wohnung noch nicht umgewandelt, aber vor dem Kauf bereits vermietet, tritt der neue Eigentümer nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein — der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist erst nach Eintragung ins Grundbuch möglich.

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat noch als erster Kündigungsmonat zählt. Wer die Frist falsch berechnet, verschiebt den frühestmöglichen Auszugstermin automatisch um einen Monat nach hinten.

Praxis-Tipp

Eine Eigenbedarfskündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen ernsthaften, nachvollziehbaren Nutzungswunsch für den Vermieter selbst oder enge Familienangehörige voraus — entfernte Verwandte wie Cousins zählen laut BGH nicht dazu.

Wie und wann können Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Mieter können einer Eigenbedarfskündigung auch dann widersprechen, wenn sie formal wirksam ist — nämlich dann, wenn der Auszug für sie, ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte darstellt. Diese sogenannte Sozialklausel ist in § 574 BGB geregelt und gibt dem Mieter das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, alle Härtegründe konkret benennen und spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen — so bestimmt es § 574b BGB. Hat der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch sogar noch im laufenden Räumungsverfahren vor Gericht erklären.

Als Härtegründe anerkannt sind unter anderem hohes Alter, schwere Krankheit, Behinderung, die Unmöglichkeit, in zumutbarem Rahmen Ersatzwohnraum zu finden, ein kurz bevorstehender Schulabschluss der Kinder oder eine starke soziale Verwurzelung im Wohngebiet. Der, ausdrücklich bestätigt, dass sogar eine konkrete Suizidgefahr bei Räumung einen Härtefall im Sinne des Gesetzes darstellen kann und Gerichte in solchen Fällen besonders sorgfältig abwägen müssen.

Das Gericht nimmt eine Abwägung vor: Die Interessen des Mieters am Verbleib in der Wohnung werden gegen das Eigennutzungsinteresse des Vermieters abgewogen. Je gravierender die persönliche Situation des Mieters, desto höher die Anforderungen an das Durchsetzungsinteresse des Vermieters. In einem vom AG Lübeck entschiedenen Fall überwogen die Interessen einer 89-jährigen, schwerbehinderten und auf tägliche Pflege angewiesenen Mieterin, die seit über 20 Jahren in der Wohnung lebte, das Eigennutzungsinteresse des Vermieters deutlich.

Wichtig: Der Widerspruch allein stoppt den Auszug nicht automatisch. Gibt der Vermieter nicht nach, muss er auf Räumung klagen, und das Gericht entscheidet dann über die Wirksamkeit des Widerspruchs. Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung bleibt der Mieter in der Wohnung. Die Zeit bis zum Urteil kann genutzt werden, um aktiv nach Ersatzwohnraum zu suchen und das Gericht über die Bemühungen zu informieren.

Wichtig zu wissen

Der Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung muss nach § 574b BGB spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen — sonst verfällt das Recht.

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Was passiert, wenn der Vermieter den Eigenbedarf vorgetäuscht hat?

Wer wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausgezogen ist und später feststellt, dass der Vermieter gar nicht oder jemand anderes eingezogen ist, hat Anspruch auf Schadensersatz. Der BGH hat diese Pflicht in ständiger Rechtsprechung bestätigt: Stützt der Vermieter die Kündigung schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, ist er gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, und.

Erstattungsfähig sind typischerweise Umzugskosten, Maklerprovision, Renovierungskosten in der alten Wohnung sowie die laufende Mietpreisdifferenz, wenn der Mieter in der neuen Wohnung mehr zahlt als zuvor. Das AG Waiblingen sprach einem Mieter Schadensersatz zu, nachdem die Vermieterin nach erfolgter Eigenbedarfskündigung die Wohnung anderweitig vermietet und den Verzicht auf den Einzug nicht nachvollziehbar erklärt hatte — AG Waiblingen, Urteil vom 15. Januar 2019, 9 C 1106/18.

Das LG Berlin II hat in einem neueren Verfahren sogar einen weitergehenden Anspruch aus § 285 Abs. 1 BGB diskutiert: Demnach könnte der frühere Mieter nicht nur seinen eigenen Schaden, sondern auch den unrechtmäßig erzielten Gewinn des Vermieters herausverlangen — etwa die Differenz zwischen der alten und der neu verlangten, höheren Miete. Dieser Ansatz hat Signalwirkung für die Praxis.

Im Schadensersatzprozess trägt der Mieter grundsätzlich die Beweislast dafür, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Ein starkes Indiz ist, wenn die Wohnung kurz nach dem Auszug des Mieters neu vermietet oder zu einem deutlich höheren Preis angeboten wird, ohne dass der angebliche Bedarfsträger je eingezogen ist. Mieter sollten daher nach dem Auszug die Entwicklung der Wohnung im Blick behalten und Beweise sichern.

Hat der Vermieter den Eigenbedarf zwar anfänglich ernsthaft geplant, ist dieser aber während der Kündigungsfrist weggefallen, muss er den Mieter darüber unverzüglich informieren. Unterlässt er das, ist er ebenfalls schadensersatzpflichtig — auch das ist durch die ständige Rechtsprechung des BGH gesichert.

So sichern Sie Ihre Position als Mieter: Schritte nach Erhalt der Kündigung

Nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung sollten Mieter sofort das Datum des Zugangs festhalten — denn von diesem Tag an laufen sämtliche Fristen. Die Kündigungsfrist des Vermieters nach § 573c BGB beginnt mit dem Zugang, und der Widerspruch nach § 574b BGB muss spätestens zwei Monate vor Ablauf dieser Frist beim Vermieter eingehen.

Zunächst sollte das Kündigungsschreiben sorgfältig geprüft werden: Ist benannt, wer einziehen soll? Ist der Bedarf konkret und nachvollziehbar begründet? Gehört die genannte Person zum privilegierten Personenkreis? Ist das Schreiben eigenhändig unterschrieben? Jeder dieser Punkte kann ein Angriffspunkt sein. Das LG Kassel erklärte eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam, weil die Begründung des Vermieters schlicht unzureichend war — LG Kassel, Urteil vom 23. November 2023, 1 S 222/22.

Liegt ein persönlicher Härtegrund vor — Alter, Krankheit, bevorstehende Prüfungen der Kinder, nachweisliche Erfolglosigkeit der Wohnungssuche — sollte der Widerspruch nach § 574 BGB schriftlich und mit konkreter Begründung verfasst werden. Belege wie ärztliche Atteste, Absagen von Wohnungsbesichtigungen oder Schulbescheinigungen sollten dem Widerspruch beigefügt werden.

Parallel dazu empfiehlt es sich, die Wohnungssuche zu dokumentieren: Wer nachweist, dass er sich ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht hat und dabei gescheitert ist, stärkt seinen Härtefall erheblich. Gerichte werten eine lückenlose Dokumentation abgelehnter Bewerbungen als ernsthaftes Indiz für die Unmöglichkeit, zumutbar Ersatz zu finden.

Wer nach dem Auszug vermutet, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, sollte die weitere Entwicklung der Wohnung beobachten. Wird sie rasch neu vermietet oder zum Kauf angeboten, ohne dass der angebliche Bedarfsträger eingezogen ist, sollten Belege gesichert und anwaltlicher Rat eingeholt werden. Die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche beträgt nach § 195 BGB drei Jahre, beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter davon Kenntnis erlangt hat.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine Eigenbedarfskündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen ernsthaften, nachvollziehbaren Nutzungswunsch für den Vermieter selbst oder enge Familienangehörige voraus — entfernte Verwandte wie Cousins zählen laut BGH nicht dazu.
  • Der Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung muss nach § 574b BGB spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter eingehen — sonst verfällt das Recht.
  • Bei Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentumswohnung gilt gemäß § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahren.
  • Wer wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausziehen musste, hat Anspruch auf Schadensersatz für Umzugs, Makler- und Mietmehrkosten — der BGH hat dies in ständiger Rechtsprechung bestätigt, zuletzt im Urteil vom 10. Juni 2015,.
  • Versäumt der Vermieter, im Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen, kann der Mieter den Widerspruch sogar noch im laufenden Räumungsprozess erklären.

Fazit

Eine Eigenbedarfskündigung ist für Mieter belastend, aber kein Automatismus. Wer die Kündigung sorgfältig prüft, Fristen konsequent im Blick behält und seine Rechte nach § 574 BGB aktiv nutzt, hat reale Chancen, den Auszug zu verhindern oder zumindest erheblich hinauszuzögern. Und wer nach dem Auszug merkt, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, sollte Schadensersatzansprüche nicht auf sich beruhen lassen.

— Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung —