Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist frisch, der Käufer will endlich selbst einziehen – doch der Mieter bleibt vorerst wohnen. Grund dafür ist eine Vorschrift, die viele frisch gebackene Eigentümer erst kennenlernen, wenn es bereits zu spät ist: die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB.

Wer eine vermietete Wohnung kauft, die zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, kann nicht einfach kündigen, weil er selbst einziehen möchte. Je nach Bundesland und Wohnungsmarktlage muss der neue Eigentümer drei, in angespannten Regionen sogar bis zu zehn Jahre warten, bevor eine Eigenbedarfskündigung überhaupt wirksam werden kann.

Dieser Ratgeber erklärt, wann die Sperrfrist beginnt, für wen sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie sich Käufer und Mieter gleichermaßen rechtlich absichern.

Was ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Die Kündigungssperrfrist verhindert, dass Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung sich sofort nach dem Erwerb auf Eigenbedarf berufen können. Sie ist in § 577a BGB geregelt und schützt Mieter vor schnellen Verdrängungen nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Der Hintergrund ist ein bekanntes Investoren-Modell: Ganze Mietshäuser wurden aufgekauft, in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und anschließend gewinnbringend an Selbstnutzer verkauft. Für die bisherigen Mieter bedeutete das häufig den kurzfristigen Verlust ihrer Wohnung durch Eigenbedarfskündigungen der neuen Eigentümer.

Um diese Praxis einzudämmen, schreibt das Gesetz vor, dass sich ein Erwerber grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen darf. Das betrifft sowohl die klassische Eigenbedarfskündigung als auch die Verwertungskündigung.

Wichtig ist die zeitliche Reihenfolge: Die Sperrfrist greift nur, wenn die Wohnung zunächst während des bestehenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und erst danach verkauft wurde. Wer dagegen in eine bereits bestehende, schon immer als Eigentumswohnung geführte Immobilie einzieht, profitiert nicht von diesem besonderen Schutz.

Wie lange dauert die Sperrfrist – drei oder zehn Jahre?

Die gesetzliche Grundregel sieht drei Jahre vor, viele Bundesländer haben die Frist jedoch per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert. Maßgeblich ist der Ort, an dem die Wohnung liegt, nicht der Wohnsitz des Käufers.

Diese Sperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch eine Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die Versorgung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Gemeindeteil besonders gefährdet ist. Berlin und München haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und die Frist auf zehn Jahre ausgedehnt.

Für Käufer bedeutet das: Bevor überhaupt an eine Eigenbedarfskündigung gedacht werden kann, muss zunächst geprüft werden, welche Sperrfristverordnung am konkreten Wohnort gilt. In ländlicheren Regionen ohne angespannten Wohnungsmarkt bleibt es häufig bei den gesetzlichen drei Jahren, in Großstädten mit Wohnraummangel drohen deutlich längere Wartezeiten.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, wann genau die Frist zu laufen beginnt, wenn zwischen Umwandlung und Verkauf mehrere Eigentümerwechsel liegen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem der jeweilige Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde – nicht ein früherer Erwerb des ungeteilten Grundstücks durch einen Voreigentümer.

Praxis-Tipp

Nach § 577a Abs. 1 BGB gilt für Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung grundsätzlich eine dreijährige Kündigungssperrfrist ab Erwerb.

Wann beginnt die Sperrfrist zu laufen?

Die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch, nicht mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags oder der Zahlung des Kaufpreises. Dieser formale Anknüpfungspunkt sorgt für Rechtssicherheit, führt in der Praxis aber häufig zu Missverständnissen bei Käufern, die den Fristbeginn zu früh ansetzen.

Bei mehrstufigen Erwerbsvorgängen, etwa wenn ein Grundstück zunächst ungeteilt gekauft und erst später in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem tatsächlich Wohnungseigentum entstanden und veräußert worden ist. Ein Käufer, der ein bereits geteiltes Objekt als Erster erwirbt, löst mit seiner Grundbucheintragung die Frist aus.

Der Gesetzgeber hat mit § 577a Abs. 1a BGB zudem ein Umgehungsmodell geschlossen, das als München-Modell bekannt wurde: Investoren übertrugen vermieteten Wohnraum an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber, ohne zuvor förmlich Wohnungseigentum zu begründen, um die Sperrfrist zu umgehen. Seither gilt die Kündigungsbeschränkung entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert wird.

Ein Beispiel aus der Beratungspraxis: Ein Ehepaar aus Frankfurt am Main erwirbt eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das erst wenige Monate zuvor in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Weil die Umwandlung erst kurz vor dem Verkauf erfolgte, beginnt die Sperrfrist erst mit der eigenen Grundbucheintragung – ein Einzug zur Eigennutzung ist damit frühestens nach Ablauf der am Ort geltenden Frist möglich.

Wichtig zu wissen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Landesregierungen die Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, etwa in Berlin und München.

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Welche Ausnahmen gelten von der Sperrfrist?

Die wichtigste Ausnahme betrifft den Erwerb innerhalb derselben Familie: Kaufen mehrere Familienmitglieder gemeinsam als Personengesellschaft, greift die Sperrfrist-Ausnahme des § 577a Abs. 1a BGB nicht in jedem Fall – wer aber als Familie gilt, ist eng auszulegen.

Der BGH hat in einem vielbeachteten Urteil entschieden, dass Cousins keine Familienangehörigen im Sinne dieser Ausnahmeregelung sind (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23). Als Familienangehörige gelten danach nur Personen, denen aus persönlichen Gründen ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO oder § 52 StPO zusteht – also insbesondere Ehepartner, Eltern, Kinder und Geschwister, nicht aber entferntere Verwandte wie Cousins oder Cousinen.

Diese strenge Auslegung wirkt sich unmittelbar auf die Praxis aus: Gründen etwa zwei Cousins eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um gemeinsam eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen und anschließend für einen der beiden Eigenbedarf anzumelden, greift die Sperrfrist trotz enger persönlicher Bindung in vollem Umfang. Eine besonders enge tatsächliche Beziehung reicht nach Ansicht des Gerichts nicht aus, um die typisierende gesetzliche Wertung zu überwinden.

Für Käufer bedeutet das: Wer plant, eine Wohnung gemeinsam mit Verwandten zu erwerben und sich auf die Familien-Ausnahme berufen möchte, sollte vorab genau prüfen, ob der Verwandtschaftsgrad tatsächlich unter die privilegierten Personen fällt. Eine falsche Einschätzung führt regelmäßig dazu, dass die spätere Kündigung unwirksam ist und der Mieter erfolgreich Widerspruch einlegen kann.

Was können Mieter und Käufer bei einem Verstoß gegen die Sperrfrist tun?

Eine Eigenbedarfskündigung, die vor Ablauf der geltenden Sperrfrist ausgesprochen wird, ist unwirksam – der Mieter kann in der Wohnung bleiben und muss der Kündigung nicht Folge leisten. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die Frist versehentlich falsch berechnet oder bewusst umgangen hat.

Mieter, die eine Kündigung erhalten, sollten zunächst prüfen, ob und wann die Wohnung tatsächlich umgewandelt und veräußert wurde – diese Informationen lassen sich häufig über das Grundbuchamt oder die Teilungserklärung nachvollziehen. Zusätzlich ist zu klären, welche Sperrfrist-Verordnung am jeweiligen Wohnort gilt, da die Regelungen zwischen den Bundesländern erheblich variieren.

Auch das formale Kündigungsschreiben muss den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügen: Der Vermieter muss die Person, für die der Bedarf besteht, konkret benennen und die Gründe für die Eigennutzung nachvollziehbar darlegen. Fehlt diese Begründung oder wird sie erst nachträglich nachgeschoben, ist die Kündigung ebenfalls angreifbar.

Käufer, die eine vermietete Eigentumswohnung erwerben, sollten umgekehrt bereits vor dem Notartermin klären, seit wann die Wohnung als Eigentumswohnung existiert und ob eine Sperrfrist überhaupt läuft. Wer eine Wohnung mit dem Ziel kauft, kurzfristig selbst einzuziehen, riskiert sonst, jahrelang auf den tatsächlichen Bezug warten zu müssen. Eine frühzeitige anwaltliche Prüfung der Grundbuchhistorie und der örtlichen Verordnungslage schafft hier Klarheit.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Nach § 577a Abs. 1 BGB gilt für Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung grundsätzlich eine dreijährige Kündigungssperrfrist ab Erwerb.
  • In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Landesregierungen die Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, etwa in Berlin und München.
  • Die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch, nicht bereits mit Vertragsschluss oder Kaufpreiszahlung.
  • Der BGH hat entschieden, dass Cousins keine privilegierten Familienangehörigen im Sinne der Sperrfrist-Ausnahme des § 577a Abs. 1a BGB sind.
  • Eine vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam und kann vom Mieter erfolgreich abgewehrt werden.

Fazit

Die Sperrfrist nach § 577a BGB ist kein bürokratisches Detail, sondern ein zentrales Schutzinstrument, das über Jahre entscheidet, ob eine Eigenbedarfskündigung überhaupt zulässig ist. Wer als Käufer plant, kurzfristig selbst einzuziehen, sollte die Umwandlungshistorie und die örtliche Verordnungslage bereits vor dem Kauf prüfen – und wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte den Fristbeginn und die formalen Voraussetzungen genau nachrechnen, bevor er die Wohnung räumt.