Ein Brief liegt im Kasten: Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung, mehrere hundert Euro, fällig innerhalb weniger Wochen. Wer das Geld gerade nicht aufbringen kann, denkt sofort an den schlimmsten Fall: Verliert man deswegen die Wohnung? Die Antwort ist differenzierter, als viele Vermieter-Drohbriefe suggerieren.

Nebenkostenschulden sind rechtlich nicht automatisch mit Mietschulden gleichzusetzen. Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt von der Höhe des Rückstands, der Dauer des Verzugs und davon ab, ob der Vermieter die formalen Voraussetzungen einer Kündigung eingehalten hat. Wer die Spielregeln kennt, kann viele Kündigungen erfolgreich abwehren oder zumindest Zeit gewinnen.

Ist eine Nebenkostennachzahlung überhaupt ein Kündigungsgrund?

Ja, aber nicht automatisch und nicht auf demselben Weg wie bei laufender Miete. Das Gesetz behandelt eine einmalige Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung anders als die monatlich fällige Miete, weil § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausdrücklich auf periodisch wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen abstellt.

Die laufenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zählen zur Miete und lösen bei Verzug dieselben Rechte aus wie unbezahlte Kaltmiete. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung dagegen ist eine Einmalzahlung, keine wiederkehrende Leistung. <cite index="7-3,7-4,7-5,7-6">Das Gesetz stellt seinem Wortlaut nach nur auf periodisch wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen des Mieters ab, dazu gehören neben der Miete die laufenden Nebenkostenzahlungen, während Rückstände aus Einmalzahlungen wie einer Nachzahlung keine periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen sind.</cite> Deshalb greift die klassische Zwei-Monatsmieten-Regel des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf die reine Nachzahlung nicht unmittelbar.

Das bedeutet aber nicht, dass Vermieter bei Nebenkostenschulden machtlos sind. <cite index="8-4,8-5,8-6">Dem Mieter kann aufgrund von ausstehenden Nebenkostennachzahlungen dennoch außerordentlich und fristlos gekündigt werden, wenn die Nachzahlung zwei Monatsmieten übersteigt und der Mieter länger als einen Monat in Verzug ist, denn dies stellt nach § 543 Abs. 1 BGB einen wichtigen Grund zur Kündigung dar.</cite> Die Rechtsprechung stützt sich dabei auf die allgemeine Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, nicht auf den speziellen Zahlungsverzugstatbestand.

In der Praxis bedeutet das: Eine Kündigung allein wegen einer moderaten Nebenkostennachzahlung von wenigen hundert Euro ist als fristlose Kündigung meist angreifbar. Sobald aber Summe und Verzugsdauer bestimmte Schwellen überschreiten, verschiebt sich die rechtliche Bewertung deutlich zulasten des Mieters.

Wie viel Mietschulden sind für eine Kündigung nötig?

Als Faustregel gilt ein Rückstand von zwei Monatsmieten als kritische Schwelle für eine fristlose Kündigung. <cite index="18-7">Ein Mietrückstand liegt vor, wenn der Mieter zwei Monate nacheinander seine Miete nicht zum vereinbarten Termin zahlt, zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete zahlt und diese Beträge höher als eine Monatsmiete sind, oder über einen längeren Zeitraum einen Betrag schuldet, der zwei Monatsmieten entspricht.</cite> Bei Nebenkostenschulden wird dieselbe Zwei-Monatsmieten-Grenze als Orientierungswert herangezogen, allerdings über den Umweg des § 543 Abs. 1 BGB statt Abs. 2 Nr. 3.

Wichtig für die Berechnung: Laufende Miete und Nebenkostennachzahlung werden häufig zusammengerechnet, wenn beide offen sind. Ist der Mieter zusätzlich zur unbezahlten Nachforderung auch mit der laufenden Miete im Rückstand, addieren sich beide Positionen zum kündigungsrelevanten Gesamtbetrag. Eine einzelne hohe Nachforderung kann die Schwelle theoretisch bereits allein erreichen, wenn sie zwei Monatsmieten entspricht.

Liegt die Nebenkostenschuld unterhalb dieser Schwelle, bleibt dem Vermieter nur die ordentliche, fristgerechte Kündigung. <cite index="8-8,8-9,8-10">Beträgt die Nebenkosten-Schuld weniger als zwei Monatsmieten, kann eine ordentliche Kündigung erfolgen, wobei der Vermieter zuvor den Mieter abmahnen und die Zahlung verlangen muss.</cite> Zahlt der Mieter dann weiterhin nicht, bleibt dem Vermieter regelmäßig nur der Weg über eine Mahn- oder Zahlungsklage vor der Kündigung.

Ein Mandant aus einem Berliner Mehrfamilienhaus stand genau vor diesem Problem: Nach einer verspäteten Heizkostenabrechnung sollte er knapp 900 Euro nachzahlen, konnte aber wegen Kurzarbeit nur in Raten zahlen. Da der Betrag unter zwei Monatsmieten lag und keine vorherige Abmahnung vorlag, war die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung formal angreifbar — die Wohnung blieb erhalten, nachdem eine Ratenzahlung vereinbart wurde.

Praxis-Tipp

Eine einmalige Nebenkostennachzahlung gilt rechtlich nicht automatisch als Mietrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil sie keine periodisch wiederkehrende Zahlung ist.

Fristlose oder ordentliche Kündigung: Wo liegt der Unterschied?

Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ohne Kündigungsfrist, während die ordentliche Kündigung eine Frist von in der Regel drei Monaten einhält und zusätzlich eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Vermieter sprechen bei Zahlungsrückständen häufig beide Kündigungen gleichzeitig aus, fristlos und hilfsweise ordentlich, um sich gegen beide rechtlichen Szenarien abzusichern.

Diese Doppelstrategie hat einen entscheidenden Haken für Mieter: Die sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rettet zwar die fristlose Kündigung, nicht aber automatisch die ordentliche. <cite index="12-3,12-4,12-5,12-6">Die Schonfristzahlung gibt Mietern, denen wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt wurde, eine letzte Chance: Wenn der Mieter alle rückständigen Beträge vollständig nachzahlt, wird die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, diese Heilung wirkt aber nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung ausschließlich auf die fristlose Kündigung, nicht auf eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung.</cite>

Die Frist für diese Nachzahlung beträgt zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage. <cite index="12-8">Die Frist für die Schonfristzahlung beträgt zwei Monate.</cite> Wer also nach einer fristlosen Kündigung schnell reagiert und den gesamten Rückstand ausgleicht, kann den Wohnungsverlust in vielen Fällen noch abwenden, sollte sich aber nicht in Sicherheit wiegen, wenn zusätzlich ordentlich gekündigt wurde.

Gerichte betonen zudem, dass bei einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung geringere Schwellen gelten können als bei der fristlosen Variante. Eine ordentliche Kündigung kann also bereits gerechtfertigt sein, obwohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung noch nicht erfüllt wären — ein Grund, jede Kündigung im Detail prüfen zu lassen, statt sich allein auf die Zwei-Monatsmieten-Regel zu verlassen.

Wichtig zu wissen

Übersteigt die Nebenkostenschuld zwei Monatsmieten und dauert der Verzug länger als einen Monat, kann sie dennoch als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ausreichen.

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Welche Formfehler machen eine Kündigung wegen Nebenkosten unwirksam?

Eine Kündigung wegen Nebenkostenschulden ist häufig schon aus formalen Gründen angreifbar, bevor überhaupt die Höhe des Rückstands eine Rolle spielt. Fehlt die vorgeschriebene Abmahnung bei der ordentlichen Kündigung, oder ist der Kündigungsgrund im Schreiben nicht ausreichend konkret beziffert, kann die Kündigung schon daran scheitern.

Die Nebenkostenabrechnung selbst muss zudem formal korrekt und fristgerecht erstellt worden sein. Grundsätzlich wird die Nachzahlung erst einen Monat nach Zugang der Abrechnung fällig, und der Verzug beginnt regelmäßig erst nach einer weiteren Mahnung. <cite index="7-8,7-9">Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung formal ordnungsgemäß innerhalb der Abrechnungsfrist übergeben, ist der Mieter verpflichtet, in einem angemessenen Zeitraum die Nachzahlung zu leisten, spätestens nach 30 Tagen nach Zugang kommt er in Zahlungsverzug gemäß § 286 BGB.</cite>

Bestreitet der Mieter die Abrechnung mit konkreten, nachvollziehbaren Einwänden, verzögert das den Eintritt des Verzugs zumindest für den strittigen Teil. Wichtig ist dabei, den unstrittigen Teil trotzdem fristgerecht zu zahlen, um nicht für den gesamten Betrag in Verzug zu geraten. Wer die Abrechnung insgesamt für fehlerhaft hält, muss die Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang konkret vorbringen, pauschale Behauptungen reichen dafür nicht aus.

Auch bei der Mietkaution gibt es Berührungspunkte zur Nebenkostenabrechnung: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten dürfen, solange die Nebenkostenabrechnung noch nicht abgeschlossen ist (BGH, VIII ZR 71/05). Das bedeutet für Mieter: Auch ohne Kündigung kann eine offene Nebenkostenabrechnung dazu führen, dass die Kaution zunächst nicht in voller Höhe zurückgezahlt wird.

Was können Mieter bei drohender Kündigung wegen Nebenkostenschulden tun?

Wer eine Nebenkostennachzahlung nicht fristgerecht zahlen kann, sollte den Vermieter aktiv und schriftlich kontaktieren, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Ein frühzeitig vereinbarter Ratenzahlungsplan verhindert in vielen Fällen, dass es überhaupt zu einer förmlichen Abmahnung oder Kündigung kommt.

Zusätzlich lohnt sich immer eine sachliche Prüfung der Abrechnung selbst. Enthält die Nebenkostenabrechnung erkennbare Fehler, etwa falsch verteilte Heizkosten oder nicht umlagefähige Positionen, kann der strittige Betrag zunächst einbehalten werden, sofern der unstrittige Teil fristgerecht gezahlt wird. Eine Zahlung unter Vorbehalt minimiert dabei zusätzlich das Risiko, später in vollem Umfang in Verzug zu geraten.

Ist bereits eine Kündigung zugegangen, zählt vor allem Schnelligkeit: Die Zwei-Monats-Frist für die Schonfristzahlung beginnt mit Zustellung der Räumungsklage und sollte unbedingt genutzt werden, wenn der Rückstand vollständig ausgeglichen werden kann. Gleichzeitig sollte geprüft werden, ob der Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt hat, denn diese Kündigung wird durch die Nachzahlung allein nicht automatisch unwirksam.

Bei laufenden finanziellen Engpässen kann zudem ein Antrag auf Anpassung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen sinnvoll sein. <cite index="5-9,5-10">Nach § 560 Abs. 4 BGB kann nach Vorlage einer Nebenkostenabrechnung sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine Anpassung der Vorschüsse verlangen.</cite> Das verhindert, dass sich künftige Nachzahlungen in ähnlicher Höhe wiederholen und erneut zum Kündigungsrisiko werden. Wer unsicher ist, ob eine erhaltene Kündigung formal und inhaltlich wirksam ist, sollte den Fall zeitnah anwaltlich prüfen lassen, bevor Fristen verstreichen.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine einmalige Nebenkostennachzahlung gilt rechtlich nicht automatisch als Mietrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil sie keine periodisch wiederkehrende Zahlung ist.
  • Übersteigt die Nebenkostenschuld zwei Monatsmieten und dauert der Verzug länger als einen Monat, kann sie dennoch als wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ausreichen.
  • Bei geringeren Rückständen bleibt dem Vermieter nur die ordentliche Kündigung nach vorheriger Abmahnung, mit einer Kündigungsfrist von in der Regel drei Monaten.
  • Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb von zwei Monaten vollständig ausgleicht — die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon aber unberührt.
  • Wer eine Nebenkostenabrechnung für fehlerhaft hält, muss innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang konkrete Einwände erheben, sonst wird die Nachforderung endgültig fällig.

Fazit

Nebenkostenschulden sind kein automatischer Kündigungsgrund, können aber bei anhaltendem und erheblichem Rückstand durchaus zum Verlust der Wohnung führen. Entscheidend sind Höhe, Dauer des Verzugs und die formale Sauberkeit der Kündigung selbst.

Wer frühzeitig kommuniziert, Ratenzahlungen anbietet und die Abrechnung sachlich prüft, kann in den meisten Fällen eine Kündigung vermeiden oder erfolgreich abwehren. Bei bereits zugegangener Kündigung zählt vor allem eines: schnell handeln und die eigenen Rechte konkret prüfen lassen.