Der Schlüssel ist übergeben, die WG-Anzeige war ein Glücksgriff — und dann kommt die Kündigung vom Hauptmieter, ohne Vorwarnung. Viele Untermieter wissen nicht, welche Rechte sie in dieser Situation tatsächlich haben. Denn beim Untermietvertrag gelten eigene Spielregeln, die das BGB an mehreren Stellen verteilt und die je nach Wohnsituation, Möblierung und Mietdauer sehr unterschiedlich ausfallen können.

Der entscheidende Ausgangspunkt: Der Untermietvertrag ist ein eigenständiger Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter — er richtet sich nicht nach den Vereinbarungen im Hauptmietvertrag, sondern nach den gesetzlichen Vorgaben des BGB. Wer als Untermieter oder Hauptmieter falsch kündigt, riskiert eine unwirksame Kündigung mit allen rechtlichen Konsequenzen.

Dieser Ratgeber erklärt systematisch, welche Kündigungsfristen gelten, wann ein berechtigtes Interesse erforderlich ist, welchen Schutz das Gesetz Untermietern bietet — und was zu tun ist, wenn der Hauptmietvertrag unerwartet wegfällt.

Was ist ein Untermietvertrag und welche Gesetze gelten?

Ein Untermietvertrag ist ein eigenständiger Mietvertrag, bei dem nicht der Eigentümer, sondern der Hauptmieter die Vermieterrolle übernimmt. Der Hauptmieter hat gegenüber dem Untermieter damit dieselben Rechte und Pflichten wie ein gewöhnlicher Vermieter — er schuldet die Gebrauchsüberlassung, muss Mängel beseitigen und muss gesetzliche Kündigungsfristen einhalten. Rechtliche Grundlage bilden vor allem §§ 540, 549, 553 und 573 ff. BGB.

Die Kündigung des Untermietverhältnisses richtet sich ausschließlich nach dem Untermietvertrag und den gesetzlichen Vorschriften des BGB — nicht nach den Vereinbarungen im Hauptmietvertrag. Das ist ein häufiger Irrtum: Viele Hauptmieter glauben, dieselben Bedingungen, die ihr eigenes Mietverhältnis regeln, automatisch an den Untermieter weitergeben zu können. Das ist falsch.

Bevor ein Hauptmieter überhaupt untervermieten darf, benötigt er in der Regel die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Vermietet er nur einen Teil seiner Wohnung und entsteht das Interesse daran erst nach Abschluss des Hauptmietvertrags, hat er gemäß § 553 Abs. 1 BGB sogar einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubniserteilung — sofern kein wichtiger Grund entgegensteht. Fehlt die Erlaubnis und vermietet der Hauptmieter trotzdem unter, kann der Vermieter ihm selbst kündigen.

Vertraglich kann die gesetzliche Kündigungsfrist zugunsten des Untermieters verlängert werden, niemals aber zu seinem Nachteil verkürzt. Eine im Untermietvertrag vereinbarte kürzere Frist ist unwirksam — es gilt dann automatisch die gesetzliche Mindestfrist. Auch mündlich abgeschlossene Untermietverträge unterliegen diesen Schutzregeln; die Kündigung muss aber in jedem Fall schriftlich erfolgen.

Welche Kündigungsfristen gelten beim Untermietvertrag?

Die maßgebliche Norm für die Kündigungsfristen ist § 573c BGB. Die Standardfrist beträgt drei Monate — die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Empfänger zugehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Diese Frist gilt in allen Fällen für den Untermieter, der grundsätzlich ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen kann.

Für den Hauptmieter ist die Situation deutlich differenzierter: Wer die gesamte Wohnung an einen Untermieter vermietet hat, kann nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB ordentlich kündigen — zum Beispiel wegen Eigenbedarfs bei Rückkehr aus dem Ausland. Liegt das berechtigte Interesse vor, gilt ebenfalls die dreimonatige Grundfrist, die sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer verlängert.

Vermietet der Hauptmieter ein oder mehrere unmöblierte Zimmer in seiner selbst bewohnten Wohnung, greift nach § 573a BGB die sogenannte erleichterte Kündigung: Der Hauptmieter muss keinen Kündigungsgrund nennen. Dafür verlängert sich die Frist um weitere drei Monate. Konkret ergibt sich folgende Staffelung: Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren gilt eine Frist von sechs Monaten, bei über fünf Jahren neun Monate, bei über acht Jahren zwölf Monate. Der Hauptmieter muss in seinem Schreiben ausdrücklich auf § 573a BGB hinweisen.

Wer hingegen ein möbliertes Zimmer in der gemeinsam bewohnten Wohnung vermietet, kann nach § 573c Abs. 3 BGB bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen — es gilt also eine Frist von nur etwa zwei Wochen, ohne dass ein Grund angegeben werden muss. Diese kurze Frist gilt nicht, wenn das Zimmer an eine Familie oder an Personen vermietet wurde, die dort dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt führen. In diesem Fall greift die reguläre dreimonatige Frist.

Praxisbeispiel aus der Beratung: Ein Grafiker aus München-Schwabing hatte sein möbliertes Zimmer seit drei Jahren an einen Studenten vermietet, während er selbst in der Wohnung lebte. Als er das Zimmer für einen Familienangehörigen benötigte, kündigte er fristgerecht bis zum 15. des Monats. Weil der Student allein lebte und kein Familienmitglied im Zimmer wohnte, war die kurze Zwei-Wochen-Frist nach § 573c Abs. 3 BGB wirksam — das Mietverhältnis endete regulär zum Monatsschluss.

Praxis-Tipp

Die Kündigungsfrist beim Untermietvertrag richtet sich nach § 573c BGB und beträgt grundsätzlich drei Monate — für den Hauptmieter kann sie je nach Konstellation auf bis zu zwölf Monate ansteigen.

Wann hat der Untermieter Kündigungsschutz?

Untermieter genießen grundsätzlich Kündigungsschutz nach den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts — mit einer wesentlichen Einschränkung: Wer ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Hauptmieters bewohnt, hat nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur eingeschränkten Schutz. Der Hauptmieter kann ohne Kündigungsgrund kündigen, und der Untermieter kann sich in diesem Fall nicht auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen.

Wer hingegen ein unmöbliertes Zimmer oder eine ganze Wohnung gemietet hat, profitiert vom vollen Kündigungsschutz: Der Hauptmieter braucht dann ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, zum Beispiel Eigenbedarf oder eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Untermieters. Außerdem kann der Untermieter der Kündigung schriftlich widersprechen und sich auf Härtegründe berufen (§ 574 BGB) — etwa wenn der Umzug eine besondere Härte bedeuten würde, zum Beispiel aufgrund von Krankheit, Schulkindern oder fehlendem Ersatzwohnraum.

Ein besonderer Schutzfall liegt vor, wenn möblierte Zimmer an Familien oder Personen mit dauerhaft gemeinsamem Haushalt vermietet werden. Dann greift das Recht auf Widerspruch nach § 574 BGB ausdrücklich auch für möblierte Verhältnisse. Der Gesetzgeber erkennt damit an, dass der Schutz des Familienlebens eine verlängerte Frist und ein Widerspruchsrecht rechtfertigt.

Untermieter in Wohngemeinschaften sollten außerdem beachten: Ist für das WG-Zimmer ausdrücklich Kündigungsschutz vereinbart oder handelt es sich um eine ganze abgeschlossene Wohneinheit, gelten dieselben Schutzmechanismen wie beim normalen Mietverhältnis. Ein formloser WG-Vertrag schützt weniger zuverlässig als ein schriftlicher Untermietvertrag mit klarer Regelung der Fristsituation.

Wichtig zu wissen

Wer ein möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung gemietet hat, genießt eingeschränkten Kündigungsschutz: Der Hauptmieter kann ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB).

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Was passiert mit dem Untermietvertrag, wenn der Hauptmietvertrag endet?

Endet der Hauptmietvertrag — egal ob durch Kündigung des Hauptmieters, Kündigung durch den Vermieter oder durch einen Aufhebungsvertrag — verliert der Untermieter rechtlich die Grundlage für seinen Aufenthalt in der Wohnung. Der Vermieter kann nach § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe der Wohnung direkt vom Untermieter verlangen, obwohl zwischen beiden kein Vertragsverhältnis besteht.

Wichtig zu verstehen: Das Untermietverhältnis besteht im Verhältnis zum Hauptmieter rechtlich noch fort — es erlischt nicht automatisch mit dem Ende des Hauptmietvertrags. In der Praxis führt die Kündigung des Hauptmietvertrags aber faktisch dazu, dass der Untermieter ausziehen muss, weil der Vermieter als Eigentümer nach § 546 Abs. 2 BGB Herausgabe verlangen kann. Der Untermieter kann sich gegenüber diesem Herausgabeanspruch auf sein bestehendes Untermietverhältnis berufen — aber nur so lange, wie der Hauptmietvertrag selbst noch gültig ist.

Hat der Hauptmieter das Ende des Hauptmietvertrags schuldhaft herbeigeführt — etwa weil er mit der Miete im Rückstand war und deshalb fristlos gekündigt wurde — macht er sich gegenüber dem Untermieter schadensersatzpflichtig. Der Untermieter kann in diesem Fall Ersatz der Umzugskosten und einer etwaigen Mietdifferenz verlangen. Diese Schadensersatzpflicht folgt aus dem weiterhin bestehenden Untermietverhältnis und der Unmöglichkeit des Hauptmieters, die vertraglich geschuldete Gebrauchsüberlassung noch zu erfüllen.

Klauseln im Untermietvertrag, die das Untermietverhältnis automatisch mit dem Ende des Hauptmietvertrags enden lassen wollen, sind nach der überwiegenden Rechtsprechung unwirksam — allein die Tatsache, dass dem Hauptmieter gekündigt wurde, begründet kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters, seinerseits dem Untermieter ordentlich zu kündigen. Als Untermieter sollten Sie im Falle einer Kündigung des Hauptmietvertrags sofort prüfen, ob die Kündigung des Hauptmieters wirksam war, und gegebenenfalls direkt Kontakt mit dem Eigentümer aufnehmen, um eine direkte Mietvertragsvereinbarung zu erwirken.

Fristlose Kündigung und typische Fehler beim Untermietvertrag kündigen

Eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags ist nach § 543 BGB nur bei einem wichtigen Grund zulässig. Für den Hauptmieter kommt sie in Betracht, wenn der Untermieter die Miete dauerhaft nicht oder erheblich verspätet zahlt, den Hausfrieden nachhaltig stört oder die Privatsphäre anderer Bewohner wiederholt verletzt. Auch eine unerlaubte Weitervermietung durch den Untermieter kann einen wichtigen Grund darstellen.

Der Untermieter kann seinerseits fristlos kündigen, wenn ihm der Gebrauch der Mietsache verweigert wird oder er im Gebrauch unzumutbar beeinträchtigt ist — etwa wenn der Hauptmieter ihm den Zugang zur gemeinschaftlichen Küche verweigert, die Wohnung von Schimmel befallen ist oder vertraglich zugesicherte Nebenräume nicht genutzt werden können. In diesen Fällen muss der Untermieter keine Frist einhalten.

Typische Fehler beim Kündigen eines Untermietvertrags: Die Kündigung erfolgt nur mündlich oder per E-Mail — das reicht nicht aus, da Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift Pflicht ist. Die Kündigung geht nicht nachweisbar zu — ohne Zugangsnachweis (Einschreiben mit Rückschein oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung) kann der Fristlauf nicht belegt werden. Der Hauptmieter beruft sich bei einer erleichterten Kündigung nicht ausdrücklich auf § 573a BGB im Kündigungsschreiben — das macht die Kündigung angreifbar. Und der Hauptmieter wählt bei einem unmöblierten Zimmer die kurze Zwei-Wochen-Frist, die nur für möblierte Zimmer gilt — eine solche Kündigung ist unwirksam.

Befristete Untermietverträge enden zum vereinbarten Datum automatisch — eine zusätzliche Kündigung ist nicht erforderlich und grundsätzlich auch nicht möglich. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Befristung scheidet aus, sofern der Vertrag keine ausdrückliche Sonderkündigungsklausel enthält. Wer als Hauptmieter seinen Rückkehrzeitpunkt aus dem Ausland nicht genau kennt, sollte bei der Vertragslaufzeit ausreichend Puffer einplanen, da er an die vereinbarte Frist gebunden ist.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Die Kündigungsfrist beim Untermietvertrag richtet sich nach § 573c BGB und beträgt grundsätzlich drei Monate — für den Hauptmieter kann sie je nach Konstellation auf bis zu zwölf Monate ansteigen.
  • Wer ein möbliertes Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung gemietet hat, genießt eingeschränkten Kündigungsschutz: Der Hauptmieter kann ohne Angabe von Gründen bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB).
  • Untermieter eines unmöblierten Zimmers können sich bei einer Kündigung der gesamten Wohnung auf den vollen Kündigungsschutz nach § 573 BGB berufen, einschließlich Widerspruchsrecht und Sozialklausel nach § 574 BGB.
  • Endet der Hauptmietvertrag durch Kündigung des Vermieters, kann der Eigentümer nach § 546 Abs. 2 BGB die Herausgabe direkt vom Untermieter verlangen — hat der Hauptmieter das Ende schuldhaft verursacht, ist er dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig.
  • Eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags ist nach § 543 BGB nur bei einem wichtigen Grund zulässig — etwa bei dauerhaftem Mietrückstand, erheblicher Vertragspflichtverletzung oder unzumutbaren Wohnbedingungen.

Fazit

Beim Untermietvertrag kündigen gibt es keine Einheitslösung: Ob kurze Zwei-Wochen-Frist oder bis zu zwölf Monate, ob Kündigungsgrund erforderlich oder nicht — alles hängt davon ab, ob der Hauptmieter mitbewohnt, ob das Zimmer möbliert ist und wie lange das Verhältnis besteht. Als Untermieter sollten Sie zudem wissen, dass Ihnen bei schuldhaftem Verhalten des Hauptmieters Schadensersatzansprüche zustehen können — auch dann, wenn das Ende des Hauptmietvertrags Sie zum Auszug zwingt.

Wer sich in einer dieser Situationen befindet und unsicher ist, ob eine Kündigung wirksam ist, welche Frist gilt oder wie er seine Rechte durchsetzen kann, sollte den Fall anwaltlich prüfen lassen — bevor Fristen versäumt werden oder unwirksame Kündigungen rechtliche Folgen nach sich ziehen.