Die Wohnung ist zu groß, die Miete zu teuer, oder ein Auslandsaufenthalt steht an: Viele Mieter denken in solchen Momenten an eine Untermiete. Doch wer einfach jemanden einziehen lässt und die Erlaubnis des Vermieters für eine Formsache hält, macht einen gefährlichen Fehler.

Jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung an eine dritte Person ist nach § 540 BGB erlaubnispflichtig. Fehlt die Zustimmung, handelt der Mieter vertragswidrig — mit Folgen, die von der Abmahnung bis zur fristlosen Kündigung reichen können. Gleichzeitig gibt es Konstellationen, in denen der Vermieter die Erlaubnis nicht einfach verweigern darf. Entscheidend ist immer, welche Situation tatsächlich vorliegt.

Was sagt das Gesetz zur Untermiete?

Eine Untermiete liegt vor, sobald der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon einer anderen Person gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Maßgeblich geregelt ist das in §§ 540 und 553 BGB: Danach bedarf jede solche Gebrauchsüberlassung grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters.

Wichtig ist die Abgrenzung zum schlichten Besuch: Wer einen Freund zwei Wochen beherbergt, betreibt keine Untermiete. Erst wenn jemand seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung verlagert, Möbel mitbringt oder am Briefkasten steht und regelmäßig zahlt, entsteht ein Untermietverhältnis im Rechtssinn.

Der Hauptmietvertrag enthält meist eine Klausel, nach der der Mieter in jedem Einzelfall die Zustimmung einholen muss. Fehlt eine solche Regelung komplett, bleibt es beim gesetzlichen Standard: Erlaubnis vorher einholen, sonst liegt eine Vertragspflichtverletzung vor.

Das Untermietverhältnis selbst ist ein eigenständiger Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Hauptvermieter steht dazu in keiner Vertragsbeziehung — er kann sich aber bei unerlaubter Untervermietung auf §§ 987 ff. BGB stützen und Ansprüche gegen den Untermieter geltend machen, auch wenn dieser gutgläubig eingezogen ist.

Mieter sollten die Erlaubnisanfrage immer schriftlich stellen und dabei Name, Geburtsdatum und den Grund der Untervermietung nennen. Beruf oder Nationalität des Untermieters müssen nicht angegeben werden. Ein klarer Schriftverkehr sichert im Streitfall die eigene Rechtsposition.

Welche Konsequenzen drohen bei Untermiete ohne Erlaubnis?

Wer ohne Zustimmung untervermietet, handelt vertragswidrig. Der Vermieter kann zunächst nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen und den Mieter auffordern, das Untermietverhältnis zu beenden. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, folgt in der Regel die Abmahnung — und danach droht die Kündigung.

Die ordentliche fristgemäße Kündigung ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässig, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ob eine unerlaubte Untervermietung diesen Schwellenwert erreicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab — insbesondere davon, wie lange die Situation andauert und welche Motivation dahintersteckt.

Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters durch die unbefugte Überlassung in erheblichem Maße verletzt. Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 21.04.2023 – AZ – klargestellt, dass eine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung unwirksam ist, wenn ihr keine erfolglose Abmahnung mit Fristsetzung vorangegangen ist. Auch eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung hat ohne diesen Schritt nicht das erforderliche Gewicht.

Nach einer wirksamen Kündigung kann der Vermieter Räumungsklage erheben. Befindet sich zu diesem Zeitpunkt noch ein Untermieter in der Wohnung, kann der Vermieter nach neuerer Rechtslage per einstweiliger Verfügung auch gegen den Untermieter vorgehen, ohne einen separaten Räumungstitel gegen ihn erstreiten zu müssen — vorausgesetzt, er hatte im Hauptverfahren keine Kenntnis von dessen Anwesenheit.

In der Praxis zeigt sich: Ein IT-Berater aus München hatte seine Zwei-Zimmer-Wohnung während eines sechsmonatigen Projekteinsatzes in einem anderen Bundesland ohne Vermietererlaubnis an einen Bekannten weitergegeben. Nachdem der Vermieter die Untervermietung bemerkte, folgte sofort eine Abmahnung. Da der Mieter nicht reagierte, sprach der Vermieter die ordentliche Kündigung aus. Das zuständige Amtsgericht gab dem Vermieter nach Prüfung des Einzelfalls recht. Der Mieter verlor die Wohnung, obwohl er subjektiv keine böse Absicht hatte.

Praxis-Tipp

Jede Untermiete bedarf nach § 540 BGB der Erlaubnis des Vermieters — wer ohne Zustimmung untervermietet, verletzt den Mietvertrag und riskiert Abmahnung sowie Kündigung.

Wann haben Sie einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis?

Nicht jede Verweigerung der Erlaubnis ist rechtmäßig. Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Als berechtigte Gründe anerkannt sind unter anderem finanzielle Engpässe nach dem Auszug eines Mitbewohners, ein zeitlich begrenzter Auslandsaufenthalt aus beruflichen oder studienbedingten Gründen sowie der Wunsch, den Lebenspartner aufzunehmen.

Liegt ein berechtigtes Interesse vor, darf der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund besteht — etwa frühere Konflikte mit dem Haus oder eine zu erwartende Überbelegung der Wohnung. Persönliche Vorbehalte wegen Herkunft oder Nationalität sind keine anerkannten Verweigerungsgründe.

Ein wegweisendes Urteil des BGH vom 27.09.2023 – VIII ZR 88/22 – hat die Mieterrechte weiter gestärkt: Bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung darf der Vermieter eine Untervermietung nicht einfach ablehnen. Auch eine Einzimmerwohnung kann Gegenstand einer Untervermietungserlaubnis sein, solange die Wohnung als Lebensmittelpunkt des Mieters erhalten bleibt, wie das LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 – AZ 67 S 7/22, bestätigt hat.

Der – entschieden, dass ein Vermieter, der die Erlaubnis zu Unrecht verweigert, dem Mieter Schadensersatz für die entgangenen Untermieteinnahmen schuldet. Wer also als Mieter auf seine berechtigte Anfrage kein Ja erhält, sollte anwaltlich prüfen lassen, ob Schadenersatzansprüche bestehen.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, entsteht nach § 540 BGB ein Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann auch einen noch länger laufenden Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Recht sollte nicht zu lange auf Vorrat gehalten werden, da es im Streitfall als verwirkt gelten kann.

Wichtig zu wissen

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, kann er die Erlaubnis nach § 553 BGB einfordern — der Vermieter darf sie nur bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters oder bei Überbelegung verweigern.

Gewinnbringende Untermiete: Was hat der BGH 2026 entschieden?

Wer mit der Untermiete deutlich mehr einnimmt als er selbst an Miete zahlt, hat keinen Anspruch auf die Erlaubniserteilung. Der BGH hat am 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 – entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters nicht vorliegt, wenn durch die Untervermietung ein über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehender Gewinn erzielt wird.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Berliner Mieter vermietete seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis für monatlich 962 Euro nettokalt weiter — mehr als doppelt so viel wie seine eigene Nettokaltmiete von 460 Euro. Nach erfolgloser Abmahnung sprach die Vermieterin die fristgemäße Kündigung aus. Der BGH bestätigte diese als wirksam: Der Mieter hatte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

Der BGH stellte klar, dass § 553 BGB kein Freibrief für renditeorientierte Untervermietungsmodelle ist. Zweck der Norm sei es, dem Mieter bei wesentlichen Lebensveränderungen die Wohnung zu erhalten — nicht, ihm daraus ein Geschäftsmodell zu ermöglichen. Verlangt ein Mieter vom Untermieter ein Entgelt, das in einem auffälligen Missverhältnis zur eigenen Miete steht, ist das ein gewichtiges Indiz für eine unzulässige gewinnorientierte Untervermietung.

Diese Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für die Praxis: Vermieter können die Erlaubniserteilung künftig auch mit dem Argument ablehnen, dass der Mieter primär Gewinn erzielen will — und eine bereits vorgenommene gewinnbringende Untervermietung ohne Erlaubnis rechtfertigt eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Für Mieter bedeutet das: Eine Kostenbeteiligung des Untermieters an Miete und Nebenkosten ist legitim. Wer aber deutlich über die eigenen Aufwendungen hinausgeht und faktisch ein Untervermietungsgeschäft betreibt, verliert den gesetzlichen Schutz des § 553 BGB vollständig.

So sichern Sie Ihre Position vor und nach der Untervermietung

Der sicherste Weg ist, die Erlaubnisanfrage vor dem Einzug des Untermieters schriftlich zu stellen — per Einschreiben mit Rückschein oder per E-Mail mit Lesebestätigung. Im Schreiben sollten Vor- und Nachname sowie Geburtsdatum des Untermieters und ein konkreter Grund für die Untervermietung genannt sein. Eine schriftliche Anfrage sichert die Beweislage und zeigt dem Vermieter, dass man korrekt vorgehen will.

Antwortet der Vermieter nicht oder verweigert er die Erlaubnis ohne nachvollziehbaren Grund, sollte kein Untermieter eigenmächtig einziehen. Stattdessen empfiehlt sich die anwaltliche Prüfung: Liegt ein berechtigtes Interesse vor, kann die Erlaubnis notfalls gerichtlich durchgesetzt oder das Sonderkündigungsrecht nach § 540 BGB ausgeübt werden. Eine Untervermietung auf eigenes Risiko trotz Verweigerung bleibt ein Vertragsbruch — auch wenn der Mieter im Recht ist.

Haben Sie bereits ohne Erlaubnis untervermietet und erhielten eine Abmahnung, sollten Sie sofort reagieren. Nehmen Sie das Schreiben ernst: Entweder beenden Sie das Untermietverhältnis innerhalb der gesetzten Frist, oder Sie beantragen unverzüglich nachträglich die Erlaubnis und legen die Gründe dar. Wer nach einer Abmahnung untätig bleibt, gibt dem Vermieter rechtlich eine starke Position für die Kündigung.

Wenn das Hauptmietverhältnis durch eine wirksame Kündigung endet, berührt das den Untermietvertrag nicht automatisch. Der Untermietvertrag besteht fort und muss vom Hauptmieter mit den gesetzlichen Fristen nach § 573c BGB gesondert gekündigt werden. Diese können je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten betragen — eine Zusatzbelastung, die viele nicht einkalkulieren.

Missversteht der Vermieter die Situation und kündigt er rechtsmissbräuchlich — etwa weil er die Erlaubnis grundlos verweigert hatte und dann die daraus folgende Untervermietung als Kündigungsgrund nutzt, kann sich der Mieter auf § 242 BGB (Treu und Glauben) berufen. Das Landgericht Frankfurt hat in einem dokumentierten Fall entschieden, dass eine solche Kündigung unzulässig ist, weil der Vermieter sich nicht auf das Fehlen einer Erlaubnis berufen darf, die er selbst vertragswidrig verweigert hatte.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Jede Untermiete bedarf nach § 540 BGB der Erlaubnis des Vermieters — wer ohne Zustimmung untervermietet, verletzt den Mietvertrag und riskiert Abmahnung sowie Kündigung.
  • Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, kann er die Erlaubnis nach § 553 BGB einfordern — der Vermieter darf sie nur bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters oder bei Überbelegung verweigern.
  • Gewinnbringende Untervermietung begründet kein berechtigtes Interesse: Wer deutlich mehr Untermiete verlangt als er selbst zahlt, hat laut BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23, keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung.
  • Eine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung setzt in der Regel eine vorherige erfolglose Abmahnung voraus — ohne diesen Schritt ist die Kündigung häufig unwirksam.
  • Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht aus § 540 BGB zu und er kann Schadensersatz für entgangene Untermieteinnahmen verlangen.

Fazit

Untermiete ohne Erlaubnis ist kein Kavaliersdelikt. Sie riskieren Abmahnung, Kündigung und im schlimmsten Fall den Verlust Ihrer Wohnung — auch dann, wenn Sie subjektiv keine böse Absicht hatten. Gleichzeitig schützt Sie das Gesetz, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und korrekt vorgehen: Antrag stellen, Begründung liefern, Abmahnung sofort ernst nehmen. Das Urteil des BGH vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 – hat die Grenzen nochmals klarer gezogen: Wer Gewinn erzielt, verliert den gesetzlichen Schutz. Lassen Sie Ihren Fall frühzeitig anwaltlich prüfen, bevor ein Untermieter einzieht oder eine Kündigung ausgesprochen wird.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.