Sie kommen morgens aus Ihrer Wohnung — und plötzlich starrt Sie eine Kamera an. Der Vermieter hat ohne Ihr Wissen und ohne Ihre Zustimmung eine Überwachungskamera im Treppenhaus montiert. Was nun? Klar ist: Eine solche Kamera verletzt in den meisten Fällen Ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht und verstößt gegen die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO).

Das Treppenhaus ist kein öffentlicher Raum. Niemand muss damit rechnen, dort gefilmt zu werden. Der Bundesgerichtshof hat 2024 in einem wegweisenden Urteil klargestellt, dass heimliche Videoaufnahmen im Treppenhaus weder zulässig sind noch als Beweismittel vor Gericht verwendet werden dürfen.

Als betroffener Mieter stehen Ihnen konkrete Rechtsmittel zur Verfügung: von der schriftlichen Aufforderung zur Kameraentfernung über eine Beschwerde bei der Datenschutzbehörde bis hin zu einem Schadensersatzanspruch. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie vorgehen.

Wann ist eine Kamera im Treppenhaus unzulässig?

Eine dauerhafte Videoüberwachung des Treppenhauses ist fast immer rechtswidrig. Das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses ist kein öffentlicher Raum — niemand muss damit rechnen, dort gefilmt zu werden. Eine permanente Überwachung von Fluren und Treppenhäusern verletzt das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter und ist grundsätzlich unzulässig.

Die rechtliche Grundlage ergibt sich aus mehreren Normen gleichzeitig: Art. 6 DSGVO verlangt eine legitime Rechtsgrundlage für jede Verarbeitung personenbezogener Daten. Art. 2 Abs. 1 GG schützt das Recht auf informationelle Selbstbestimmung. § 201a StGB stellt unzulässige Bildaufnahmen in geschützten Räumen unter Strafe. Tritt keiner dieser Erlaubnistatbestände ein, ist die Kamera schlicht verboten.

Eine Kamera im Treppenhaus ermöglicht dem Vermieter, ein lückenloses Bewegungsprofil der Mieter zu erstellen: Wann verlässt jemand das Haus? Mit wem kommt er zurück? Wer besucht die Wohnung? Diese Daten gehen den Vermieter nichts an. Gerichte haben mehrfach betont, dass sich Mieter nicht dauerhaft beobachtet fühlen müssen — gerade weil das Treppenhaus unmittelbar an den grundrechtlich besonders geschützten Wohnbereich angrenzt.

Auch eine angebliche Sicherheitsmotivation schützt den Vermieter nicht automatisch. Bloße Vorsicht oder der Wunsch, Vandalismus vorzubeugen, rechtfertigt keine 24-Stunden-Überwachung. Konkrete, nachweisbare und schwerwiegende Vorfälle in der Vergangenheit sind Voraussetzung — und selbst dann muss der Vermieter zunächst mildere Mittel ausschöpfen, etwa eine verbesserte Beleuchtung oder eine neue Türschließanlage.

Praxisbeispiel: Ein Mieter aus Berlin-Neukölln entdeckte, dass sein Vermieter eine Kamera unmittelbar gegenüber seiner Wohnungstür installiert hatte. Die Kamera erfasste auch bei geöffneter Tür Teile des Wohnungsflurs. Das Amtsgericht Neukölln gab dem Mieter Recht und verpflichtete die Vermieterin zur Beendigung der Überwachung und zur Beseitigung der Kameras analog § 1004 Abs. 1 BGB.

Was sagt der BGH zur Videoüberwachung im Treppenhaus?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.03.2024 (Az. VI ZR 1370/20) die Grenzen der Videoüberwachung durch Vermieter klar gezogen. In dem Fall hatte eine landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaft eine Privatdetektivin beauftragt, die Eingangsbereiche zweier Mietwohnungen über mehrere Wochen hinweg heimlich per Video zu überwachen, um eine angeblich unerlaubte Untervermietung nachzuweisen.

Der BGH erklärte die Maßnahme für rechtswidrig. Das heimliche Erheben personenbezogener Daten im nicht-öffentlichen Raum sei unzulässig. Das Treppenhaus eines Wohngebäudes sei nicht öffentlich zugänglich, sodass niemand damit rechnen müsse, dort gefilmt zu werden. Die Bundesrichter stuften das Vorgehen als schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts ein — sowohl nach Art. 7 als auch nach Art. 8 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union.

Besonders folgenreich: Die rechtswidrig erlangten Aufnahmen unterlagen einem Beweisverwertungsverbot. Das Gericht durfte die Videoaufnahmen bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigen. Die auf die Aufnahmen gestützten Kündigungen blieben damit unwirksam, weil der Kündigungsgrund unbewiesen blieb — die Räumungsklagen wurden abgewiesen.

Der BGH wies zudem darauf hin, dass der Vermieter mildere Beweismittel gehabt hätte: Nachbarnbefragungen oder eine testweise Scheinanmietung wären rechtmäßige Alternativen gewesen. Das Urteil macht deutlich: Heimliche Videoüberwachung zahlt sich für Vermieter nicht aus — nicht als Beweis und nicht als Druckmittel.

Praxis-Tipp

Eine Videoüberwachung im Treppenhaus ist ohne Zustimmung aller Mieter grundsätzlich unzulässig, weil das Treppenhaus dem privaten Wohnbereich zuzuordnen ist und Mieter dort nicht mit Überwachung rechnen müssen.

Welche Rechte haben Mieter gegen eine unzulässige Kamera?

Als betroffener Mieter haben Sie mehrere rechtliche Instrumente zur Hand. Der stärkste Anspruch ist der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB analog in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 GG. Damit können Sie verlangen, dass die Kamera sofort abgebaut wird und keine neue installiert wird.

Zusätzlich besteht ein Schadensersatzanspruch nach Art. 82 DSGVO. Dieser Anspruch umfasst ausdrücklich auch immaterielle Schäden — also eine finanzielle Entschädigung für den erlittenen Überwachungsdruck und das Unbehagen. Sie müssen keinen konkreten Vermögensschaden nachweisen. Es reicht aus, dass Ihr Persönlichkeitsrecht und Ihr Recht auf informationelle Selbstbestimmung verletzt wurden.

Parallel dazu können Sie Beschwerde bei der zuständigen Datenschutzaufsichtsbehörde Ihres Bundeslandes einreichen. Die Behörde kann den Vermieter zur Entfernung der Kamera verpflichten, Bußgelder verhängen und weitere Maßnahmen anordnen. Eine solche Beschwerde kostet Sie nichts und kann erheblichen Druck erzeugen, ohne dass Sie sofort einen Gerichtsprozess anstoßen müssen.

In besonders schwerwiegenden Fällen kommt nach § 569 BGB sogar eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter in Betracht — wenn der Vermieter trotz Aufforderung die Kamera nicht entfernt und die Überwachung das Wohnen in der Mietwohnung unzumutbar macht. Außerdem ist eine Mietminderung nach § 536 BGB denkbar, wenn der Wohngebrauch durch den Überwachungsdruck erheblich beeinträchtigt ist.

Auch gegen Kamera-Attrappen haben Sie dieselben Ansprüche auf Beseitigung wie gegen echte Kameras. Die Rechtsprechung sieht in Kamera-Attrappen im Treppenhaus eines Mietobjekts regelmäßig eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts, weil allein der Eindruck ständiger Beobachtung zu einer unbewussten Verhaltensanpassung führt und damit Ihr allgemeines Persönlichkeitsrecht verletzt.

Wichtig zu wissen

Der BGH hat mit Urteil vom 12.03.2024 (Az. VI ZR 1370/20) entschieden, dass heimliche Videoaufnahmen im Treppenhaus eines Wohngebäudes gegen Datenschutz und Persönlichkeitsrecht verstoßen und vor Gericht nicht verwertbar sind.

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So gehen Sie konkret vor: Schritt für Schritt zur Kameraentfernung

Der erste und wichtigste Schritt ist die Dokumentation: Fotografieren Sie die Kamera sofort, notieren Sie Datum, Uhrzeit und genauen Standort. Halten Sie auch fest, ob ein Hinweisschild auf die Überwachung vorhanden ist und ob die Kamera sichtbar oder versteckt angebracht wurde. Diese Beweise brauchen Sie für alle weiteren Schritte.

Fordern Sie den Vermieter schriftlich — am besten per Einschreiben mit Rückschein — zur Auskunft über Zweck, Speicherdauer und Zugriffsberechtigte der Videoüberwachung auf. Setzen Sie gleichzeitig eine angemessene Frist zur Entfernung der Kamera, in der Regel 10 bis 14 Tage. Formulieren Sie klar, dass Sie andernfalls rechtliche Schritte einleiten werden.

Reagiert der Vermieter nicht oder verweigert die Entfernung, haben Sie mehrere Optionen: Sie können Beschwerde bei der Landesdatenschutzbehörde einreichen, eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen oder Klage auf Beseitigung und Unterlassung erheben. Mieter haben die Videoüberwachung durch den Vermieter bereits erfolgreich mit einer einstweiligen Verfügung untersagen lassen — das geht oft innerhalb weniger Tage.

Parallel dazu sollten Sie prüfen, ob Sie Anspruch auf Mietminderung haben. Die Höhe hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab; im Zweifel sollten Sie diesen Schritt anwaltlich prüfen lassen, um keine Fehler bei der Mietzahlung zu machen, die Ihrerseits zu einer Kündigung führen könnten. Dokumentieren Sie jeden weiteren Kontakt mit dem Vermieter schriftlich und bewahren Sie alle Unterlagen sorgfältig auf.

Wann darf der Vermieter ausnahmsweise eine Kamera installieren?

Eine Videoüberwachung im Treppenhaus kann in absoluten Ausnahmefällen zulässig sein — aber die Hürden sind hoch. Voraussetzung ist zunächst, dass alle im Haus wohnenden Mieter ihr Einverständnis erteilen. Wenn auch nur ein Mieter ablehnt, darf keine Kamera installiert werden. Das gilt selbst dann, wenn die Kamera aus Sicherheitsgründen oder zum Schutz vor Vandalismus angebracht werden soll.

Liegt keine Einwilligung aller Mieter vor, kommt eine zulässige Überwachung nur bei konkret zu befürchtenden schwerwiegenden Gefahren in Betracht — etwa wenn es nachweislich wiederholt zu Einbrüchen oder tätlichen Angriffen im Gebäude gekommen ist. Pauschale Hinweise auf mögliche Brandgefahren oder allgemeine Sicherheitsbedenken genügen nicht. Der Vermieter muss konkrete Anhaltspunkte darlegen und beweisen.

Selbst in Ausnahmesituationen gilt das Gebot der Verhältnismäßigkeit nach Art. 6 DSGVO: Der Vermieter muss zuerst alle milderen Mittel ausgeschöpft haben, bevor er eine Kamera einsetzt. Dazu zählen verbesserte Beleuchtung, eine moderne Schließanlage, eine Gegensprechanlage oder ein Hausmeisterdienst. Verdeckte Überwachung ist grundsätzlich unzulässig und nur in absoluten Ausnahmefällen erlaubt — dann auch nur so lange, bis der konkrete Tatverdacht geklärt ist.

Eine zulässige Videoüberwachung muss zudem transparent sein: Es muss klar erkennbar sein, wer die Daten speichert, wie lange sie aufbewahrt werden und wer Zugriff hat. Fehlen diese Informationen, liegt bereits darin ein eigener Verstoß gegen die DSGVO. Eine sogenannte Vorratsdatenspeicherung von 14 oder 30 Tagen ist in der Regel datenschutzwidrig.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine Videoüberwachung im Treppenhaus ist ohne Zustimmung aller Mieter grundsätzlich unzulässig, weil das Treppenhaus dem privaten Wohnbereich zuzuordnen ist und Mieter dort nicht mit Überwachung rechnen müssen.
  • Der BGH hat mit Urteil vom 12.03.2024 (Az. VI ZR 1370/20) entschieden, dass heimliche Videoaufnahmen im Treppenhaus eines Wohngebäudes gegen Datenschutz und Persönlichkeitsrecht verstoßen und vor Gericht nicht verwertbar sind.
  • Betroffene Mieter können analog § 1004 BGB i.V.m. Art. 1, 2 GG die Beseitigung der Kamera verlangen und nach Art. 82 DSGVO Schadensersatz — auch für immaterielle Schäden — geltend machen.
  • Auch eine Kamera-Attrappe im Treppenhaus ist rechtlich problematisch, weil allein der Überwachungsdruck das Persönlichkeitsrecht verletzt und Gerichte deren Entfernung anordnen können.
  • Reine Kontrolle oder Vandalismus-Prävention rechtfertigt niemals eine dauerhafte Videoüberwachung aller Mieter; der Vermieter muss zuerst mildere Mittel wie verbesserte Beleuchtung oder eine Gegensprechanlage einsetzen.

Fazit

Eine Kamera im Treppenhaus ist kein Kavaliersdelikt — sie verletzt Ihre Grundrechte. Als Mieter haben Sie handfeste Werkzeuge: den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB analog, den Schadensersatzanspruch aus Art. 82 DSGVO und die Möglichkeit, die Datenschutzbehörde einzuschalten. Der BGH hat mit dem Urteil vom 12.03.2024 (Az. VI ZR 1370/20) unmissverständlich klargestellt, dass heimliche Videoüberwachung im Treppenhaus rechtswidrig ist — und dass Vermieter damit auch als Beweismittel nicht weiterkommen.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.