Der Mietvertrag liegt auf dem Tisch, und eine Klausel springt sofort ins Auge: "Tierhaltung — insbesondere Hunde und Katzen — ist nicht gestattet." Millionen deutsche Mietverträge enthalten genau diesen Satz. Doch was viele Vermieter nicht wissen: Der Bundesgerichtshof hat solche Pauschalverbote in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt. Das bedeutet, die Klausel entfaltet keine rechtliche Wirkung — und Sie sind daran nicht gebunden.

Ob Sie einen Hund, eine Katze oder einen Hamster halten dürfen, hängt von mehreren Faktoren ab: der Art des Verbots im Mietvertrag, der Tierart, der Wohnsituation und den Interessen der übrigen Hausbewohner. Die Rechtslage unterscheidet klar zwischen Kleintieren, Hunden und Katzen sowie gefährlichen Tieren — und für jede Gruppe gelten andere Regeln.

Dieser Ratgeber erklärt Ihnen die aktuelle Rechtslage, zeigt Ihnen, welche Klauseln wirksam sind und welche nicht, und gibt Ihnen konkrete Handlungsempfehlungen für den Streitfall.

Was sagt das Gesetz zur Tierhaltung im Mietrecht?

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält keinen einzigen Paragrafen, der Tierhaltung in Mietwohnungen ausdrücklich regelt. Maßgeblich ist stattdessen § 535 Abs. 1 BGB, der den Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Ob Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert nach ständiger BGH-Rechtsprechung eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall.

Für Kleintiere hat der BGH bereits früh klargestellt, dass ihre Haltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 entschied, dass Kleintiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden können, vom Vermieter weder verboten noch von seiner Zustimmung abhängig gemacht werden dürfen. Hamster, Schildkröten, Meerschweinchen und Zierfische fallen ebenso darunter wie Ziervögel — die Haltung ist erlaubnisfrei.

Bei Hunden und Katzen ist die Rechtslage differenzierter. Hier können Störungen anderer Hausbewohner oder Schäden an der Mietsache nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Deshalb akzeptiert die Rechtsprechung einen Erlaubnisvorbehalt — also eine Klausel, die die Haltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht — als grundsätzlich zulässig, sofern der Vermieter diese Zustimmung nicht nach freiem Ermessen verweigern darf, sondern nur aus sachlichen Gründen.

Gefährliche Tiere hingegen dürfen Vermieter generell untersagen. Kampfhunde, giftige Schlangen, Krokodile oder andere Tiere, die eine konkrete Gefahr für Mitbewohner und das Gebäude darstellen, sind von der Erlaubnisfreiheit ausgenommen. § 541 BGB gibt dem Vermieter zudem das Recht, bei vertragswidrigem Verhalten die Beseitigung der Störung zu verlangen und — nach Abmahnung — sogar zu kündigen.

Wann ist eine Tierhaltungsklausel im Mietvertrag unwirksam?

Eine Formularklausel, die Hunde und Katzen ausnahmslos und ohne Rücksicht auf den konkreten Einzelfall verbietet, ist nach § 307 BGB unwirksam. Der BGH hat dies mit Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 endgültig klargestellt: Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm die Tierhaltung auch dann verbietet, wenn eine Interessenabwägung eindeutig zu seinen Gunsten ausfiele.

Hintergrund des BGH-Urteils war ein Mieter aus Gelsenkirchen, der in seiner Wohnung einen kleinen Mischlingshund hielt, obwohl im Mietvertrag stand: 'Das Halten von Haustieren, insbesondere Hunden und Katzen, ist nicht gestattet.' Der Vermieter klagte auf Abschaffung des Tieres. Beide Vorinstanzen gaben dem Vermieter recht — der BGH kassierte beide Urteile und erklärte die Klausel für unwirksam. Die Begründung: Eine pauschale Verbotsklausel verstößt gegen den Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Formularklausel und Individualvereinbarung. Formularklauseln sind vorgedruckte Standardtexte, die der Vermieter gegenüber einer Vielzahl von Mietern verwendet — sie unterliegen der AGB-Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Wer dagegen ein Tierhaltungsverbot individuell ausgehandelt hat, ist daran gebunden. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem frühen Beschluss klargestellt, dass ein individuell vereinbartes Verbot auch dann gilt, wenn der Mieter sich später auf seine Persönlichkeitsrechte aus Art. 2 GG beruft.

Auch ältere Mietverträge bieten hier keinen Bestandsschutz. Klauseln, die nach heutiger BGH-Rechtsprechung unwirksam sind, entfalten keine Wirkung — unabhängig davon, wann der Vertrag geschlossen wurde. Wer seit Jahren einen Vertrag mit einem pauschalen Tierhaltungsverbot hat, kann sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen, muss dies gegenüber dem Vermieter aber aktiv geltend machen.

Praxis-Tipp

Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die Hunde und Katzen generell verbietet, ist nach § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt — so entschied der BGH mit Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12.

Nach welchen Kriterien entscheidet der Vermieter über Hund oder Katze?

Selbst wenn die pauschale Verbotsklausel unwirksam ist, hat der Mieter keinen unbegrenzten Freifahrtschein. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass die Unwirksamkeit einer Formularklausel nicht dazu führt, dass Hunde oder Katzen ohne jede Rücksicht auf Vermieter und Mitbewohner gehalten werden dürfen. Stattdessen ist stets eine umfassende Abwägung aller betroffenen Interessen vorzunehmen.

Der BGH hat in der Entscheidung VIII ZR 168/12 konkrete Kriterien für diese Abwägung festgelegt. Zu berücksichtigen sind insbesondere: die Art, Größe, Anzahl und das Verhalten der Tiere, die Größe, Lage und der Zustand der Wohnung und des Hauses sowie die Interessen anderer Mieter und Nachbarn. Leidet ein Mitbewohner unter einer dokumentierten Katzenallergie oder fühlen sich andere Hausbewohner durch das Tier nachweislich gestört, kann dies ein sachlicher Grund für die Verweigerung der Zustimmung sein.

Ein Praxisbeispiel aus der Beratung verdeutlicht die Abwägung: Ein Mieterehepaar aus München-Schwabing wollte einen Magyar-Vizsla-Hund in seiner Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung halten. Sie legten ihrem Vermieter Empfehlungen einer Hundetrainerin sowie eine Bestätigung des Tierheims vor, befragten ihre Nachbarn vorab — und alle äußerten keine Einwände. Der Vermieter verbot die Anschaffung dennoch, mit der Begründung, die Betreuung sei nicht gesichert. Das Amtsgericht wies die Vermieterargumente zurück: Allgemeine Befürchtungen ohne konkrete Anhaltspunkte für eine unzumutbare Belästigung genügen nicht für ein Verbot. Nach Rücknahme der Berufung wurde das Urteil rechtskräftig.

Ebenfalls relevant: BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 hat festgelegt, dass auch bei einem zulässigen Erlaubnisvorbehalt das freie Ermessen des Vermieters ausgeschlossen ist. Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn keine sachlichen Gründe dagegensprechen. Verlangt er als Bedingung für die Zustimmung den Abschluss einer Tierhaftpflichtversicherung, ist das zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber ein üblicher und angemessener Kompromiss, den viele Gerichte als zulässig akzeptieren.

Wichtig zu wissen

Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Zierfische und Wellensittiche dürfen Mieter ohne jede Erlaubnis des Vermieters halten — egal, was im Mietvertrag steht.

Was können Sie tun, wenn der Vermieter die Tierhaltung verbietet?

Schreibt Ihnen der Vermieter, Sie müssten das Tier abgeben, sollten Sie zunächst ruhig bleiben und Ihren Mietvertrag genau prüfen. Steht darin eine pauschale Verbotsklausel als vorgedruckter Formulartext, ist diese mit hoher Wahrscheinlichkeit nach § 307 BGB unwirksam. Der erste Schritt ist stets die schriftliche Reaktion: Weisen Sie den Vermieter unter Verweis auf BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 darauf hin, dass die Klausel unwirksam ist, und bitten Sie um eine konkrete sachliche Begründung für das Verbot.

Handelt es sich dagegen um eine Individualvereinbarung — also eine ausdrücklich ausgehandelte Abrede, die nicht als vorgedruckter Vertragstext erscheint —, ist die Rechtslage schwieriger. Individualvereinbarungen sind bindend. Ausnahmen gibt es nur in besonderen Härtefällen, etwa wenn ein Mieter auf einen Assistenz- oder Therapiehund zwingend angewiesen ist. Der BGH hat in einem frühen Beschluss einem Mieter, der auf die Dienste eines Blindenhundes angewiesen war, die Tierhaltung trotz individuellem Verbot zugestanden.

Wenn der Vermieter trotz unwirksamer Klausel auf dem Verbot besteht und eine Abmahnung ausspricht, sollten Sie die Abmahnung schriftlich zurückweisen und Ihre Rechtsposition dokumentieren. Wichtig: Geben Sie das Tier nicht voreilig ab — eine Abmahnung allein berechtigt nicht zur Kündigung, solange die zugrunde liegende Verbotsklausel unwirksam ist. Kommt es zu einer fristlosen Kündigung wegen Tierhaltung, ist deren Wirksamkeit in vielen Fällen anfechtbar.

Droht ein gerichtliches Verfahren, sollten Sie Ihre Position mit konkreten Fakten belegen: Vorlage ärztlicher Atteste, dass das Tier therapierelevant ist; Erklärungen der Nachbarn, dass keine Störung vorliegt; Informationen zur Rasse, Größe und zum Verhalten des Tieres. Je stärker die sachliche Dokumentation, desto besser ist Ihre Ausgangsposition im Streitfall.

So formulieren Sie Ihre Anfrage an den Vermieter richtig

Wer einen Hund oder eine Katze anschaffen möchte, sollte den Vermieter immer vorab schriftlich um Zustimmung bitten — selbst wenn die Verbotsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Eine dokumentierte schriftliche Anfrage zeigt den guten Willen zur einvernehmlichen Lösung und schützt Sie im Streitfall. Schildern Sie in der Anfrage konkret: Tierart, Rasse, Größe, Alter, Wesen des Tieres sowie die Wohnsituation.

Falls der Vermieter ablehnt, fordern Sie ihn schriftlich auf, seine sachlichen Gründe zu nennen. Ein pauschales 'Nein, weil der Mietvertrag das verbietet' genügt nach der BGH-Rechtsprechung nicht. Stellt sich heraus, dass der Vermieter keine konkreten, nachvollziehbaren Ablehnungsgründe benennen kann, hat er die Zustimmung zu erteilen. Verweigert er sie dennoch, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen.

Beachten Sie, dass der Vermieter eine erteilte Erlaubnis unter bestimmten Umständen auch widerrufen kann — nämlich dann, wenn sich das Tier als tatsächliche Gefahr oder Störungsquelle herausstellt, etwa weil der Hund dauerhaft und erheblich bellt oder das Tier andere Bewohner nachweislich bedroht. Ein anfängliches 'Ja' des Vermieters ist also kein Freifahrtschein auf unbegrenzte Zeit.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag, die Hunde und Katzen generell verbietet, ist nach § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt — so entschied der BGH mit Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12.
  • Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Zierfische und Wellensittiche dürfen Mieter ohne jede Erlaubnis des Vermieters halten — egal, was im Mietvertrag steht.
  • Hunde und Katzen benötigen grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters, doch darf dieser sie nur nach einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall verweigern — ein pauschales Nein reicht nicht.
  • Wer ein Tierhaltungsverbot individuell ausgehandelt hat — also nicht nur als Formularklausel, sondern als echte Individualvereinbarung — ist daran gebunden und kann sich nicht auf seine Persönlichkeitsrechte berufen.
  • Gefährliche Tiere wie Kampfhunde, giftige Schlangen oder Krokodile dürfen Vermieter in Mietwohnungen grundsätzlich verbieten — hier überwiegen die Sicherheitsinteressen aller Hausbewohner.

Fazit

Die Rechtslage zur Tierhaltung in Mietwohnungen ist klarer, als viele Mieter glauben: Pauschale Formularverbote für Hunde und Katzen sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam, Kleintiere sind grundsätzlich immer erlaubt, und der Vermieter kann die Zustimmung zur Hundehaltung nur aus sachlichen, konkret benennbaren Gründen verweigern. Wer sein Recht durchsetzen will, sollte ruhig, schriftlich und mit Verweis auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung vorgehen — und das Tier nicht voreilig abgeben, bevor die Rechtslage geklärt ist.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.