Drei Monatsmieten als Kaution hinterlegt — und dann jahrelang kein Wort darüber, was damit passiert. Dabei schreibt § 551 Abs. 3 BGB klipp und klar vor: Der Vermieter muss die Kaution verzinslich auf einem separaten Konto anlegen, und sämtliche Erträge stehen dem Mieter zu. Das Geld gehört nicht dem Vermieter — weder das Kapital noch die Zinsen.

In der Praxis läuft es trotzdem häufig falsch: Kautionen landen auf privaten Girokonten, Zinsen werden stillschweigend einbehalten oder gar nicht erst erwirtschaftet. Das ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Verletzung der gesetzlichen Treuhandpflicht — mit konkreten Folgen für den Vermieter.

Dieser Ratgeber erklärt, welche Anforderungen § 551 BGB an die Verwahrung stellt, wann die Zinsen dem Mieter zustehen, wie man entgangene Erträge zurückfordern kann und warum eine fehlerhafte Anlage im Insolvenzfall besonders teuer werden kann.

Was sagt das Gesetz zur Verzinsung der Mietkaution?

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, eine ihm überlassene Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen — so steht es in § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB. Alle daraus entstehenden Erträge stehen nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ausschließlich dem Mieter zu und erhöhen die Mietsicherheit.

Das bedeutet konkret: Der Vermieter fungiert als Treuhänder. Er verwaltet das Kautionsgeld für den Mieter, darf es aber weder nutzen noch die Zinserträge einstreichen. Rechtlich gesehen gehört das Geld jederzeit dem Mieter — auch während des laufenden Mietverhältnisses.

Die gesetzliche Mindestverzinsung richtet sich nach dem marktüblichen Zinssatz für klassische Sparbücher mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Nach Jahren im Nullzinsumfeld liegen viele Kautionskonten seit 2024 wieder bei 0,25 bis 1,0 Prozent pro Jahr. Waren aufgrund von Niedrigzinsen tatsächlich keine Erträge erwirtschaftet worden, kann der Mieter auch keine verlangen — aber die Pflicht zur korrekten Anlage bleibt bestehen.

Nur eine Ausnahme sieht das Gesetz ausdrücklich vor: Bei Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht laut § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Verzinsungspflicht. Diese Ausnahme gilt ausschließlich für diesen spezifischen Wohnraum-Typus und lässt sich nicht auf reguläre Mietverhältnisse übertragen.

Die Zinslaufzeit beginnt mit dem Tag der Konto-Eröffnung und endet erst mit der tatsächlichen Auszahlung an den Mieter — nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses. Läuft das Konto also noch während einer Abrechnungsperiode weiter, läuft auch die Verzinsung zugunsten des Mieters weiter.

Wie muss der Vermieter die Kaution sicher verwahren?

Eine Mietkaution ist nur dann rechtssicher angelegt, wenn sie insolvenzfest, strikt getrennt vom Privatvermögen des Vermieters und nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen geführt wird. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen klargestellt — allein ein gewöhnliches Sparkonto ohne Treuhandkennzeichnung genügt nicht.

Konkret muss die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto mit der Kennzeichnung als Mietsicherheit — dem sogenannten Mietkautionskonto — angelegt werden. Nur dann ist der Treuhandcharakter für jeden Gläubiger des Vermieters erkennbar, und das Pfandrecht der Bank am Konto ist ausgeschlossen. Ein normales Girokonto oder ein Sparbuch ohne entsprechende Kennzeichnung erfüllt diese Anforderung nicht.

Der — ausdrücklich klargestellt, dass die Anlage auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparkonto nicht ausreicht, um den Insolvenzschutz des Mieters sicherzustellen. Der Mieter hat das Recht, jederzeit einen Nachweis darüber zu verlangen, auf welchem Konto und bei welcher Bank sich seine Kaution befindet.

Versäumt der Vermieter die korrekte Anlage, ist die Kaution im Insolvenzfall nicht geschützt. Sie fällt dann in die allgemeine Insolvenzmasse, und der Mieter wird zum einfachen Gläubiger — mit dem Risiko, das Geld ganz oder teilweise zu verlieren. Wurde die Kaution dagegen insolvenzfest auf einem echten Treuhandkonto angelegt, hat der Mieter ein Aussonderungsrecht: Der Insolvenzverwalter muss die Kaution herausgeben.

Neben dem klassischen Vermieter-Treuhandkonto existieren weitere zulässige Anlageformen: das verpfändete Mieterkonto, bei dem der Mieter selbst ein Sparbuch eröffnet und es an den Vermieter verpfändet, sowie die Mietkautionsbürgschaft durch Bank oder Versicherung. Alternative Formen wie Tagesgeld oder Festgeld sind ebenfalls möglich, müssen aber von beiden Parteien einvernehmlich vereinbart werden und dürfen den Mieter nicht benachteiligen.

Praxis-Tipp

Laut § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen — und alle Erträge stehen dem Mieter zu.

Darf der Vermieter Kautionszinsen einfach einbehalten?

Nein — der Vermieter darf Kautionszinsen unter keinen Umständen für sich behalten. § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ist eindeutig: Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Mietsicherheit. Eine anderslautende Vereinbarung wäre nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, weil sie den Mieter benachteiligt.

Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine gegenteilige Klausel enthält. Vertragsklauseln, die den Mieter schlechter stellen als das Gesetz, sind im Wohnraummietrecht grundsätzlich unwirksam — das Gesetz schützt Mieter als die strukturell schwächere Vertragspartei. Der Mieter kann sich auf die gesetzliche Regelung berufen, auch wenn er die Klausel beim Vertragsschluss akzeptiert hat.

In einem typischen Praxisfall aus der Beratung: Ein Mieter aus Frankfurt-Sachsenhausen hatte seine Kaution über sieben Jahre beim selben Vermieter hinterlegt. Bei Auszug überwies der Vermieter nur den Kautionsbetrag ohne jede Zinsgutschrift. Auf Nachfrage behauptete der Vermieter, das Geld habe auf einem unverzinsten Konto gelegen. Die anwaltliche Prüfung ergab, dass der Vermieter seiner Anlagepflicht nicht nachgekommen war und der Mieter Anspruch auf die entgangenen Zinsen hatte — berechnet auf Basis des marktüblichen Sparbuchzinses für den gesamten Zeitraum.

Legt der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses Zinsen nicht offen oder gibt keine Auskunft über die Anlage der Kaution, sollte der Mieter umgehend schriftlich die Vorlage des Kautionskontostands und der Zinsbescheinigung verlangen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, können die entgangenen Zinsen notfalls auf dem Klagewege eingefordert werden.

Praxis-Hinweis für laufende Mietverhältnisse: Mieter können bereits während des Mietverhältnisses jederzeit verlangen, dass der Vermieter nachweist, auf welchem Konto die Kaution liegt und ob es sich um ein insolvenzfestes Sonderkonto handelt. Dieser Nachweis ist kein Entgegenkommen des Vermieters, sondern eine gesetzliche Pflicht.

Wichtig zu wissen

Kautionszinsen darf der Vermieter nicht für sich behalten: Sie erhöhen nach § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB die Mietsicherheit und werden bei Mietende zusammen mit der Kaution an den Mieter ausgezahlt.

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So fordern Sie entgangene Kautionszinsen zurück

Wer bei Auszug keine oder zu geringe Zinsen auf die Kaution erhalten hat, hat in vielen Fällen einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Grundlage ist die Verletzung der Anlagepflicht aus § 551 Abs. 3 BGB: Legt der Vermieter die Kaution nicht oder falsch an, schuldet er dem Mieter die entgangenen Zinserträge.

Der Anspruch entsteht unabhängig davon, ob der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. Entscheidend ist allein, dass die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt wurde. Die Zinshöhe richtet sich nach dem marktüblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, bezogen auf den gesamten Anlagezeitraum. Kautionszinsen lassen sich rückwirkend anhand der historischen Zinssätze berechnen.

Der BGH hat im Urteil vom 18. Januar 2006 — Az. VIII ZR 71/05 — klargestellt, dass der Vermieter bei noch nicht erfolgter Betriebskostenabrechnung einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten darf. Das bedeutet im Umkehrschluss: Sobald die Abrechnung vorliegt und keine weiteren Forderungen bestehen, ist der gesamte Betrag inklusive der Zinsen unverzüglich auszuzahlen.

Praktisch vorgehen sollten betroffene Mieter so: Zunächst den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Abrechnung über Kaution und Zinsen auffordern. Im Schreiben auf § 551 Abs. 3 BGB Bezug nehmen und die Vorlage des Kontoauszugs verlangen. Reagiert der Vermieter nicht oder verweigert die Zahlung, ist der nächste Schritt eine anwaltliche Mahnung — und bei Erfolglosigkeit die Klage vor dem Amtsgericht.

Wichtig für die Berechnung: Der Anspruch auf Kautionszinsen verjährt nach der allgemeinen Regelverjährung des § 195 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis erlangt hat. Wer also beim Auszug merkt, dass Zinsen fehlen, sollte diesen Anspruch nicht auf die lange Bank schieben.

Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter die Kaution falsch anlegt?

Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur insolvenzfesten und getrennten Anlage der Kaution nicht nach, stehen dem Mieter sofort mehrere Rechte zu — auch während des laufenden Mietverhältnisses. Das wirkungsvollste Instrument ist das Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 13. Oktober 2010 — Az. VIII ZR 98/10 — bestätigt, dass der Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen darf, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Mietkautionskonto benennt. Eine Kündigung wegen Kautionsverzugs ist unwirksam, wenn der Mieter die Zahlung zu Recht von der Nennung eines gesetzeskonformen Kontos abhängig gemacht hat.

Verletzt der Vermieter die Treuhandpflicht und geht anschließend insolvent, droht dem Mieter der Totalverlust der Kaution. Denn wurde die Kaution auf einem privaten Konto des Vermieters gehalten, fließt sie in die Insolvenzmasse — der Mieter wird zum einfachen Insolvenzgläubiger und geht häufig leer aus. Das Aussonderungsrecht nach der Insolvenzordnung greift nur bei korrekt getrennter Anlage.

Bei Eigentümerwechsel — etwa durch Verkauf der Immobilie — haftet der neue Eigentümer nach § 566a BGB für die Rückzahlung der Kaution, selbst wenn er das Geld vom alten Vermieter nicht erhalten hat. Der Mieter muss sich also nicht an den Altvermieter wenden, sondern kann den neuen Eigentümer direkt in Anspruch nehmen. Diese Regelung schützt Mieter vor dem Risiko, zwischen zwei Vertragsparteien aufgerieben zu werden.

Zusammenfassend hat der Mieter bei gesetzwidriger Kautionsanlage drei Hebel: erstens das Zurückbehaltungsrecht an der Miete, zweitens den Schadensersatzanspruch für entgangene Zinsen und drittens — im Insolvenzfall — das Aussonderungsrecht, sofern die Kaution korrekt angelegt war. Wer alle drei Rechte kennt, ist in Streitfällen deutlich besser aufgestellt.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Laut § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen — und alle Erträge stehen dem Mieter zu.
  • Kautionszinsen darf der Vermieter nicht für sich behalten: Sie erhöhen nach § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB die Mietsicherheit und werden bei Mietende zusammen mit der Kaution an den Mieter ausgezahlt.
  • Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Privatvermögen auf einem insolvenzfesten Sonderkonto an, kann der Mieter die Mietzahlungen bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten.
  • Jede vertragliche Vereinbarung, die den Mieter gegenüber § 551 BGB schlechter stellt — etwa ein Zinsverzicht — ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
  • Bei Eigentümerwechsel haftet der neue Vermieter nach § 566a BGB für die Rückzahlung der Kaution, unabhängig davon, ob er das Geld tatsächlich erhalten hat.

Fazit

Die Verzinsung der Mietkaution ist keine Gefälligkeit des Vermieters, sondern eine gesetzliche Pflicht. § 551 BGB ist in diesem Punkt eindeutig: Das Geld gehört dem Mieter, die Zinsen gehören dem Mieter, und das Konto muss so geführt werden, dass es im Ernstfall vor den Gläubigern des Vermieters geschützt ist. Wer bei Auszug keine Zinsen bekommt oder Zweifel an der korrekten Anlage hat, sollte das nicht kommentarlos hinnehmen, sondern aktiv Auskunft verlangen und im Zweifelsfall anwaltliche Unterstützung suchen.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.