Der Zeitmietvertrag läuft in vier Monaten aus, im Briefkasten liegt nichts von der Vermieterin, und die Unsicherheit wächst: Muss sich der Vermieter von sich aus melden, oder liegt der Ball beim Mieter? Die Antwort überrascht viele: Bei den meisten Mietverträgen in Deutschland stellt sich diese Frage gar nicht erst, weil sie unbefristet laufen und keine Verlängerung brauchen.

Nur beim echten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB wird es konkret. Hier regelt das Gesetz genau, wer wen wann informieren muss, welche Frist der Vermieter für eine Antwort hat und was passiert, wenn niemand reagiert. Wer die Fristen kennt, verhindert einen unnötigen Auszug und sichert sich im Zweifel sogar ein unbefristetes Mietverhältnis.

Muss der Vermieter die Verlängerung von sich aus erklären?

Nein, in aller Regel muss der Vermieter nicht von sich aus aktiv werden. Das Gesetz kennt zwei völlig unterschiedliche Situationen, die oft durcheinandergebracht werden: den unbefristeten Standardvertrag und den seltenen Zeitmietvertrag.

Der weit überwiegende Teil der Wohnraummietverträge in Deutschland ist unbefristet abgeschlossen. Ein solcher Vertrag endet nicht automatisch und braucht deshalb auch keine Verlängerung. Er läuft so lange weiter, bis ihn eine Seite ordentlich oder außerordentlich kündigt. Die Frage nach einer Fristsetzung für die Verlängerung stellt sich hier schlicht nicht.

Anders beim Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Dieser endet zum vereinbarten Datum automatisch, ohne dass jemand kündigen muss. Hier liegt die Initiative jedoch überwiegend beim Mieter, nicht beim Vermieter: Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Vertragsende Auskunft verlangen, ob der bei Vertragsschluss genannte Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter ist erst dann zur Antwort verpflichtet, wenn diese Anfrage bei ihm eingeht.

Wichtig für die Praxis: Ein Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn bei Vertragsschluss schriftlich einer von drei gesetzlich zulässigen Gründen genannt wurde, etwa Eigenbedarf, geplanter Abriss oder Umbau, oder Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Fehlt dieser schriftliche Grund, gilt der Vertrag von Anfang an als unbefristet abgeschlossen, § 550 BGB.

Wie funktioniert die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB?

Setzt der Mieter den Gebrauch der Wohnung nach Ablauf der Mietzeit einfach fort, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit, sofern keine Partei innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Diese Regel greift sowohl nach einer Kündigung als auch nach dem regulären Ablauf eines Zeitmietvertrags.

Praktisch bedeutet das: Bleibt ein Mieter nach dem Ende der Kündigungsfrist oder nach Ablauf des Zeitmietvertrags in der Wohnung wohnen und der Vermieter reagiert nicht innerhalb von zwei Wochen, lebt das Mietverhältnis unbefristet weiter. Der Vermieter müsste dann erneut kündigen, um das Mietverhältnis zu beenden. Die zweiwöchige Frist beginnt zu laufen, sobald die jeweilige Partei von der Fortsetzung des Gebrauchs Kenntnis erlangt.

Viele Mietverträge schließen § 545 BGB formularmäßig aus. Das ist rechtlich zulässig, ändert aber nichts daran, dass sich Vermieter und Mieter trotzdem konkludent auf ein neues Mietverhältnis einigen können, wenn die Umstände darauf hindeuten. Wer als Mieter also nach Vertragsende weiterwohnt, sollte genau prüfen, was im Vertrag zu dieser Klausel steht und im Zweifel schriftlich klarstellen, ob eine Verlängerung gewollt ist oder nicht.

Ein Beispiel aus der Beratungspraxis: Eine Mieterin aus Leipzig-Connewitz blieb nach Ablauf ihres auf zwei Jahre befristeten Mietvertrags weitere drei Wochen in der Wohnung, weil ihre neue Wohnung noch nicht bezugsfertig war. Der Vermieter äußerte sich nicht dazu. Nach zwei Wochen war die stillschweigende Verlängerung eingetreten, das Mietverhältnis lief unbefristet weiter, und der Vermieter musste erst neu kündigen, um den Auszug durchzusetzen.

Praxis-Tipp

Bei unbefristeten Mietverträgen gibt es keine Verlängerungspflicht des Vermieters, weil der Vertrag ohnehin ohne Enddatum weiterläuft.

Welche Fristen gelten konkret beim Zeitmietvertrag?

Beim Zeitmietvertrag gilt eine klare zeitliche Abfolge: Der Mieter darf frühestens vier Monate vor dem vereinbarten Ende Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht, und der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten, § 575 Abs. 2 BGB. Diese Frist schützt den Mieter davor, kurz vor knapp im Ungewissen zu bleiben.

Reagiert der Vermieter verspätet, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um den Zeitraum der Verzögerung. Tritt der Befristungsgrund erst später ein als ursprünglich geplant, zum Beispiel weil sich eine Sanierung verzögert, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung um diesen Zeitraum verlangen, § 575 Abs. 3 BGB. Die Beweislast dafür, dass der Grund tatsächlich eingetreten ist und wie lange sich die Verzögerung hinzog, trägt in jedem Fall der Vermieter.

Entfällt der Befristungsgrund komplett, etwa weil der geplante Eigenbedarf sich zerschlägt oder die Sanierung ganz abgesagt wird, kann der Mieter sogar die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Eine Vereinbarung, die den Mieter hier schlechter stellt als das Gesetz es vorsieht, ist unwirksam, § 575 Abs. 4 BGB.

Diese Rechte muss der Mieter aktiv geltend machen, sie treten nicht automatisch ein. Wer die Vier-Monats-Frist verstreichen lässt und erst nach Vertragsende reagiert, hat eine deutlich schwächere Verhandlungsposition. Eine schriftliche, nachweisbare Anfrage rechtzeitig vor Ablauf ist deshalb keine Formalität, sondern der entscheidende Schritt zur eigenen Absicherung.

Wichtig zu wissen

Beim Zeitmietvertrag kann der Mieter frühestens vier Monate vor Vertragsende Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht, § 575 Abs. 2 BGB.

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Was gilt, wenn Eigenbedarf als Befristungsgrund später wegfällt?

Fällt der als Befristungsgrund genannte Eigenbedarf nachträglich weg, muss der Vermieter dies dem Mieter darlegen und den Wegfall substantiiert begründen. Tut er das nicht überzeugend, drohen ihm rechtliche Konsequenzen bis hin zu Schadensersatzansprüchen wegen eines nur vorgetäuschten Grundes.

Ein Amtsgericht hat dazu entschieden, dass der Vermieter bei einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung substantiiert darlegen muss, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist, andernfalls haftet er dem Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, AG, Urteil – 9 C 1106/18. Diese Grundsätze lassen sich auf den Zeitmietvertrag übertragen, dessen Befristung ebenfalls häufig mit Eigenbedarf begründet wird.

Wichtig ist außerdem die Frage, wer überhaupt als eigenbedarfsberechtigte Person zählt. Der BGH hat klargestellt, dass Cousins und Cousinen nicht zu den engen Familienangehörigen zählen, für die eine Wohnung typischerweise wegen Eigenbedarf befristet oder gekündigt werden kann, und auch nicht unter die Ausnahme von der Sperrfrist bei umgewandeltem Wohnungseigentum fallen, BGH, Urteil – VIII ZR 276/23. Wird ein Zeitmietvertrag also mit Eigenbedarf für entferntere Verwandte begründet, lohnt sich eine genaue Prüfung, ob der Grund überhaupt gesetzlich trägt.

Für Mieter bedeutet das in der Praxis: Wird als Befristungsgrund Eigenbedarf genannt und stellt sich später heraus, dass die begünstigte Person gar nicht zum engen Familienkreis zählt oder der Bedarf gar nicht mehr besteht, lohnt sich eine anwaltliche Prüfung der gesamten Befristung.

So sichern Sie sich rechtzeitig Klarheit über Ihre Wohnung

Wer als Mieter Planungssicherheit will, fragt aktiv nach, statt auf den Vermieter zu warten. Das Gesetz gibt dem Mieter beim Zeitmietvertrag das Auskunftsrecht, nicht umgekehrt eine Informationspflicht des Vermieters auf eigene Initiative.

Notieren Sie sich das Vertragsende und stellen Sie die Auskunftsanfrage schriftlich, sobald die Vier-Monats-Frist beginnt. Bewahren Sie einen Nachweis über Absendung und Zugang auf, etwa per Einschreiben oder mit Lesebestätigung bei E-Mail. Reagiert der Vermieter nicht fristgerecht, dokumentieren Sie auch das genau, denn daraus ergibt sich Ihr Anspruch auf Verlängerung.

Bei unbefristeten Verträgen gilt: Solange niemand kündigt, läuft das Mietverhältnis unverändert weiter, eine Verlängerung ist hier kein Thema. Wollen Sie nach einer ausgesprochenen Kündigung länger bleiben, klären Sie das ausdrücklich schriftlich mit dem Vermieter, statt sich allein auf die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB zu verlassen, insbesondere wenn diese Regel im Vertrag ausgeschlossen wurde.

Bei Unsicherheiten über die Wirksamkeit einer Befristung, einen möglicherweise vorgetäuschten Eigenbedarf oder eine verstrichene Auskunftsfrist lohnt sich eine frühzeitige anwaltliche Einschätzung. Gerade bei Zeitmietverträgen entscheiden oft Details im Vertragstext darüber, ob die Befristung überhaupt wirksam ist.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Bei unbefristeten Mietverträgen gibt es keine Verlängerungspflicht des Vermieters, weil der Vertrag ohnehin ohne Enddatum weiterläuft.
  • Beim Zeitmietvertrag kann der Mieter frühestens vier Monate vor Vertragsende Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht, § 575 Abs. 2 BGB.
  • Antwortet der Vermieter nicht innerhalb eines Monats auf diese Anfrage, verlängert sich das Mietverhältnis um die Dauer der Verzögerung.
  • Setzt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende einfach weiter, greift die stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB, sofern niemand innerhalb von zwei Wochen widerspricht.
  • Fällt der im Vertrag genannte Befristungsgrund wie Eigenbedarf komplett weg, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Fazit

Bei den meisten Mietverhältnissen in Deutschland stellt sich die Frage nach einer Verlängerungsfrist gar nicht, weil sie unbefristet laufen. Nur beim Zeitmietvertrag zählt jeder Monat: Wer die Vier-Monats-Frist für die Auskunftsanfrage kennt und rechtzeitig nutzt, verschafft sich Klarheit, bevor der Vertrag ausläuft, und sichert sich im besten Fall sogar eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit.