Der Mietvertrag läuft aus, der Vermieter meldet sich nicht — und plötzlich stehen Sie vor der Frage, ob Sie wirklich ausziehen müssen oder ob der Vertrag vielleicht gar nicht wirksam befristet war. Genau diese Unsicherheit trifft viele Mieter, die einen sogenannten Zeitmietvertrag unterschrieben haben.

Das deutsche Mietrecht erlaubt befristete Wohnraummietverträge nur unter sehr engen Voraussetzungen. Seit der Mietrechtsreform 2001 regelt § 575 BGB abschließend, wann und wie ein Mietverhältnis wirksam auf Zeit geschlossen werden darf. Fehlt der gesetzlich vorgeschriebene Sachgrund oder wurde er nicht korrekt schriftlich mitgeteilt, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet — mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter.

Ob Ihr Zeitmietvertrag wirksam ist, ob der Vermieter zur Verlängerung verpflichtet ist und welche konkreten Schritte Sie jetzt unternehmen können — das erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was ist ein Zeitmietvertrag und wann ist er wirksam?

Ein Zeitmietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag mit festem Enddatum, der automatisch zum vereinbarten Termin ausläuft — ohne dass es einer Kündigung bedarf. Wirksam ist er jedoch nur, wenn die strengen Voraussetzungen des § 575 BGB eingehalten wurden.

Das Gesetz lässt eine Befristung bei Wohnraum ausschließlich aus drei Gründen zu: Erstens der geplante Eigenbedarf, also die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch den Vermieter selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige nach Ablauf der Mietzeit. Zweitens erhebliche bauliche Maßnahmen, wenn die Wohnung so wesentlich verändert oder instandgesetzt werden soll, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Maßnahmen erheblich erschweren würde. Drittens die geplante Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten Mitarbeiter des Vermieters.

Entscheidend ist nicht nur das Vorliegen eines dieser Gründe, sondern auch die Form: Der Befristungsgrund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Eine pauschale Angabe wie lediglich 'Eigenbedarf' ohne konkrete Bezugsperson und geplante Nutzung reicht nach der Rechtsprechung des BGH nicht aus. Der Befristungsgrund muss so formuliert sein, dass der Mieter die Tragfähigkeit der Befristung anhand des Vertragstextes selbst beurteilen kann.

Fehlt der Sachgrund oder wurde er nicht ordnungsgemäß schriftlich mitgeteilt, tritt kraft Gesetzes die Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein: Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen — mit dem gesamten Kündigungsschutz, den ein regulärer unbefristeter Mietvertrag bietet. Eine vertragliche Klausel, die diese Rechtsfolge ausschließen soll, ist nach § 575 Abs. 4 BGB unwirksam, weil zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen generell nicht zulässig sind.

Auch der Zeitpunkt des Sachgrundes ist zwingend: Maßgeblich ist, was bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde. Ein nachträgliches 'Nachschieben' von Gründen ist ausgeschlossen — die Befristung ist unwirksam, selbst wenn später ein gesetzlicher Grund tatsächlich entstehen sollte.

Muss der Vermieter den befristeten Mietvertrag verlängern?

Nein — bei einem wirksamen Zeitmietvertrag ist der Vermieter grundsätzlich nicht zur Verlängerung verpflichtet, sofern der Befristungsgrund bei Ablauf noch besteht und korrekt vereinbart wurde. Das Mietverhältnis endet dann automatisch, ohne weitere Kündigung.

Eine Ausnahme gilt, wenn sich der Befristungsgrund zeitlich verzögert: Tritt der Grund später ein als geplant, kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Fällt der Grund vollständig weg — etwa weil die geplante Sanierung abgesagt wird oder der Eigenbedarf entfällt — kann der Mieter sogar eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Hinzu kommt ein wichtiges Auskunftsrecht: Frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietzeit kann der Mieter schriftlich verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortet der Vermieter nicht fristgerecht, verlängert sich das Mietverhältnis um den Zeitraum der Verspätung. Die Beweislast dafür, dass der Befristungsgrund noch vorliegt, trägt nach § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB der Vermieter.

Eine Verlängerung ist aber auch ohne gesetzliche Verpflichtung möglich, wenn beide Seiten sich einigen: als neuer befristeter Vertrag mit einem erneut schriftlich mitgeteilten Sachgrund, als unbefristeter Anschlussvertrag oder durch eine ergänzende Vereinbarung. Eine bloße stillschweigende Duldung des Verbleibs des Mieters nach Vertragsende kann nach § 545 BGB zur Entstehung eines neuen unbefristeten Mietverhältnisses führen — sofern der Vermieter nicht unverzüglich widerspricht.

Vorsicht gilt beim Austausch des Befristungsgrundes während der Vertragslaufzeit: Der Vermieter darf den ursprünglich angegebenen Grund nicht gegen einen anderen, auch wenn dieser formell zulässig wäre, austauschen. Welchen Sachgrund er bei Vertragsschluss angegeben hat, daran ist er gebunden.

Praxis-Tipp

Eine Befristung im Wohnraummietvertrag ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn einer von drei gesetzlich anerkannten Sachgründen vorliegt und dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde — fehlt beides, gilt der Vertrag als unbefristet.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?

Ist die Befristung unwirksam — weil der Sachgrund fehlt, zu vage formuliert oder nicht schriftlich mitgeteilt wurde — gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB von Anfang an als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Vermieter kann dann nicht einfach Räumung verlangen, weil das vermeintliche Enddatum verstrichen ist.

Für den Mieter bedeutet das: Er genießt vollen Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB. Der Vermieter muss einen gesetzlichen Kündigungsgrund vorweisen — etwa eigenen Bedarf im Sinne einer ordentlichen Eigenbedarfskündigung — und die regulären Fristen einhalten. Das ist in der Praxis deutlich schwieriger durchzusetzen als das bloße Auslaufenlassen eines Zeitmietvertrags.

Typisches Praxisszenario: Eine Mieterin aus München-Schwabing hatte einen auf zwei Jahre befristeten Mietvertrag unterzeichnet. Als Befristungsgrund war nur der Begriff 'Eigenbedarf' ohne Nennung einer Person oder eines Nutzungszwecks angegeben. Kurz vor Ablauf verlangte der Vermieter die Räumung. Nach anwaltlicher Prüfung stellte sich heraus, dass die Befristungsklausel die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllte. Das Mietverhältnis galt als unbefristet — die Mieterin blieb berechtigt, in der Wohnung zu verbleiben.

Auch Formfehler außerhalb von § 575 BGB können eine Befristung zu Fall bringen: Nach § 550 BGB gilt ein für länger als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag, der nicht die Schriftform nach § 126 BGB einhält, als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das betrifft vor allem Konstellationen, in denen wesentliche Vertragsbestandteile nicht in einer einheitlichen Urkunde dokumentiert sind.

Mieter, die unsicher sind, ob ihr Zeitmietvertrag wirksam befristet wurde, sollten den Vertrag frühzeitig anwaltlich prüfen lassen — idealerweise nicht erst unmittelbar vor dem vertraglich vereinbarten Enddatum, sondern mit ausreichend zeitlichem Vorlauf.

Wichtig zu wissen

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht zur Verlängerung eines wirksamen Zeitmietvertrags verpflichtet, es sei denn, der Befristungsgrund ist nachträglich weggefallen oder hat sich verzögert.

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Kettenverträge und Umgehungsversuche: Was ist erlaubt?

Mehrere aneinandergereihte Zeitmietverträge ohne jeweils neuen gesetzlichen Grund sind nach § 575 BGB unzulässig. Werden mehrere befristete Verträge aneinander gereiht, ohne dass für jeden Vertrag ein neuer gesetzlicher Befristungsgrund vorliegt, gilt bereits der erste Vertrag als unbefristet.

Der Gesetzgeber hat diese Regelung bewusst eingeführt, um Umgehungskonstruktionen zu verhindern. Ein Vermieter darf die strengen Anforderungen des § 575 BGB nicht dadurch aushöhlen, dass er schlicht immer wieder kurzfristige Zeitverträge aneinander reiht, ohne dass jeweils ein echtes neues Befristungsinteresse besteht. Auch Gerichte bewerten solche Kettenverträge kritisch.

Eine weitere häufige Umgehungsvariante ist der Versuch, einen befristeten Mietvertrag ohne Sachgrund mit dem Argument zu rechtfertigen, es handele sich um eine Wohnung zum 'vorübergehenden Gebrauch' nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Diese Ausnahme gilt nur für echte Kurzzeitvermietungen wie Ferienwohnungen oder ähnliche temporäre Überlassungen. Mehrfach verlängerte Kurzzeitmietverträge können nach der Rechtsprechung ebenfalls in ein unbefristetes Mietverhältnis übergehen.

Das Bundesjustizministerium hat im Februar 2026 einen Referentenentwurf vorgelegt, der klarere Grenzen für Kurzzeitmietverträge schaffen soll: Danach sollen sachgrundlose Kurzzeitmietverträge einmalig für höchstens sechs Monate möglich sein; längere befristete Verträge sollen immer einen gesetzlich zulässigen Befristungsgrund nach § 575 BGB erfordern. Dieser Entwurf ist derzeit noch nicht in Kraft getreten — die aktuelle Rechtslage richtet sich weiterhin nach § 575 BGB.

Auch ein geplanter Immobilienverkauf ist kein zulässiger Befristungsgrund. Ein Vermieter darf einen Mietvertrag nicht allein deshalb befristen, weil er die Wohnung künftig ohne laufendes Mietverhältnis veräußern möchte. Die Gerichte haben dies wiederholt klargestellt — ein solcher Versuch macht die Befristung unwirksam.

So sichern Sie Ihre Position als Mieter rechtzeitig

Mieter mit einem Zeitmietvertrag müssen aktiv werden, um ihre Rechte zu wahren — denn der Verlängerungsanspruch entsteht nicht automatisch. Ohne eigene Initiative endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Datum, selbst wenn der Sachgrund zwischenzeitlich weggefallen ist.

Der erste Schritt: Prüfen Sie spätestens sechs Monate vor Vertragsende, ob der im Vertrag genannte Befristungsgrund konkret und schriftlich mitgeteilt wurde. Steht im Vertrag nur ein Schlagwort ohne Bezugsperson oder geplante Maßnahme, ist die Befristung möglicherweise unwirksam. Holen Sie dann anwaltlichen Rat ein, bevor Sie gegenüber dem Vermieter agieren.

Frühestens vier Monate vor Ablauf können Sie schriftlich — am besten per Einschreiben mit Rückschein — beim Vermieter anfragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten. Reagiert er nicht, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um den Zeitraum der Verspätung. Behauptet er, der Grund bestehe noch, trägt er dafür die Beweislast.

Wenn der Befristungsgrund entfallen ist oder sich erheblich verzögert, formulieren Sie unverzüglich schriftlich Ihren Verlängerungsanspruch nach § 575 Abs. 3 BGB. Verlangen Sie bei vollständigem Wegfall die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit. Warten Sie damit nicht bis kurz vor dem vertraglich vereinbarten Ende — der Vermieter kann sonst mit Räumungsklage reagieren, und Sie müssen im Verfahren Zeit gewinnen.

Verbleiben Sie nach Ablauf der Mietzeit in der Wohnung und zahlen weiterhin Miete, ohne dass der Vermieter widerspricht, kann nach § 545 BGB ein neues unbefristetes Mietverhältnis entstehen. Das ist jedoch rechtlich unsicher und sollte nicht als bewusste Strategie gewählt werden — klären Sie Ihre Situation lieber aktiv und rechtzeitig mit anwaltlicher Unterstützung.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine Befristung im Wohnraummietvertrag ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn einer von drei gesetzlich anerkannten Sachgründen vorliegt und dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde — fehlt beides, gilt der Vertrag als unbefristet.
  • Der Vermieter ist grundsätzlich nicht zur Verlängerung eines wirksamen Zeitmietvertrags verpflichtet, es sei denn, der Befristungsgrund ist nachträglich weggefallen oder hat sich verzögert.
  • Entfällt der Befristungsgrund vollständig, kann der Mieter nach § 575 Abs. 3 BGB eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen — die Beweislast trägt dabei der Vermieter.
  • Mehrere aneinandergereihte Zeitmietverträge ohne jeweils neuen gesetzlichen Grund sind unzulässig und führen dazu, dass bereits der erste Vertrag als unbefristet gilt.
  • Mieter müssen ihren Verlängerungsanspruch aktiv und rechtzeitig geltend machen — ohne eigene Initiative endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Datum, selbst wenn der Sachgrund weggefallen ist.

Fazit

Ein Zeitmietvertrag schützt Vermieter nur dann verlässlich, wenn er die strengen Anforderungen des § 575 BGB vollständig erfüllt. Für Mieter gilt das Gegenteil: Jeder Formfehler, jede zu vage Formulierung des Sachgrundes, jedes nachträgliche Austauschen des Befristungsinteresses kann die gesamte Befristung zu Fall bringen — mit dem Ergebnis eines unbefristeten Mietverhältnisses und vollem Kündigungsschutz. Prüfen Sie Ihren Vertrag deshalb frühzeitig, nutzen Sie Ihr Auskunftsrecht rechtzeitig und handeln Sie aktiv, wenn der Befristungsgrund weggefallen oder verzögert ist.