Die Kaufvertragsverhandlung ist abgeschlossen, der Notartermin steht — und dann flattert die Maklerrechnung ins Haus, oft mit mehreren Tausend Euro Forderung an den Käufer allein. Viele Immobilienkäufer wissen nicht, dass genau das seit einer Gesetzesreform in den meisten Fällen nicht mehr zulässig ist. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB bundesweit, wie die Maklerkosten beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden müssen.

Das neue Maklerrecht wird oft als Bestellerprinzip bezeichnet, ist im Kern aber ein Halbteilungsprinzip: Wer den Makler beauftragt, kann den Vertragspartner nicht mehr unbegrenzt an den Kosten beteiligen. Wer prüfen will, ob die eigene Maklerrechnung rechtmäßig ist, muss drei Dinge kennen: die zulässige Kostenverteilung, die Formvorschriften für den Maklervertrag und die Voraussetzungen, unter denen eine Provisionsforderung ganz oder teilweise unwirksam ist.

Was regelt das neue Maklergesetz genau?

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt seit dem 23. Dezember 2020 vor, dass die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden darf. Die Neuregelung ist im BGB in den §§ 656a bis 656d verankert und gilt für Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist.

Vor der Reform war die Rechtslage von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich: In manchen Regionen zahlte traditionell nur der Käufer die volle Provision, in anderen wurde sie schon vorher hälftig geteilt. Der Gesetzgeber wollte mit der Reform bundesweit einheitliche Regeln schaffen und verhindern, dass Maklerkosten, die im Interesse des Verkäufers anfallen, vollständig dem Käufer aufgebürdet werden.

Wichtig ist die Unterscheidung zu dem oft zitierten Bestellerprinzip aus dem Mietrecht, das seit Juni 2015 gilt: Bei der Miete zahlt grundsätzlich nur, wer den Makler beauftragt hat. Beim Immobilienkauf hat sich der Gesetzgeber dagegen für ein Halbteilungsprinzip entschieden — die Provision wird geteilt, statt komplett dem Auftraggeber zugeordnet zu werden.

Für den räumlichen und sachlichen Anwendungsbereich gilt: Die Neuregelung erfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften, sofern die Wohnnutzung überwiegt. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke fallen ausdrücklich nicht unter das neue Recht, dort bleibt die frühere Vertragsfreiheit bestehen.

Wer bezahlt die Maklergebühr — Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis läuft es auf eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer hinaus, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei typische Konstellationen, die in § 656c und § 656d BGB unterschiedlich geregelt sind.

Schließt der Makler mit Käufer und Verkäufer jeweils einen eigenen Maklervertrag oder einen gemeinsamen Doppelvertrag, greift § 656c BGB: Beide Parteien dürfen sich nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Verzichtet der Makler gegenüber einer Seite auf die Provision, muss er das auch gegenüber der anderen Seite tun — eine einseitige Kostenfreistellung des Verkäufers zulasten des Käufers ist unwirksam.

Beauftragt dagegen nur der Verkäufer den Makler und soll der Käufer im Kaufvertrag einen Teil der Provision übernehmen, greift die Abwälzungsregel des § 656d BGB. Diese Vereinbarung ist nur wirksam, wenn der Käuferanteil höchstens die Hälfte der Gesamtprovision beträgt und der Verkäufer selbst mindestens ebenso viel zahlt. Zusätzlich wird der Zahlungsanspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil nachweislich beglichen hat.

Ein Beispiel aus der Beratungspraxis: Ein Ehepaar aus Köln-Ehrenfeld hatte eine Eigentumswohnung gekauft und sollte laut Kaufvertragsklausel die komplette Maklerprovision von rund sechs Prozent des Kaufpreises allein tragen. Nach Prüfung der Vertragsunterlagen stellte sich heraus, dass ausschließlich der Verkäufer den Makler beauftragt hatte — die Klausel zur vollständigen Kostenübernahme durch die Käufer war damit wegen Verstoßes gegen § 656d BGB unwirksam und musste angepasst werden.

Praxis-Tipp

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB bundesweit, wie Maklerkosten beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern verteilt werden.

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Wann ist eine Maklerprovision zu hoch oder unzulässig?

Eine Maklerprovision ist unzulässig, wenn sie gegen die Formvorschriften oder die Verteilungsregeln der §§ 656a bis 656d BGB verstößt — die Höhe selbst ist gesetzlich dagegen nicht gedeckelt. Es gibt also keinen festen Höchstsatz wie etwa bei Verzugszinsen, wohl aber klare Grenzen bei der Verteilung zwischen den Parteien.

Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen rund 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, die je nach Bundesland variieren und in der Praxis meist hälftig aufgeteilt werden. Verlangt der Makler vom Käufer einen höheren Anteil als vom Verkäufer, obwohl beide Parteien einen Maklervertrag geschlossen haben, ist diese Abrede nach § 656c Absatz 2 BGB unwirksam — der Käufer schuldet dann höchstens den hälftigen Anteil.

Auch eine nachträgliche Erhöhung der vereinbarten Provision ohne neue Textform-Vereinbarung ist rechtlich angreifbar. Gerichte prüfen zudem genau, ob eine Immobilie tatsächlich als Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung im Sinne des Gesetzes einzuordnen ist — bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, die objektiv als Mehrfamilienhaus konzipiert sind, greift der Halbteilungsgrundsatz nach überwiegender Auffassung der Oberlandesgerichte nicht automatisch.

Wer den Verdacht hat, zu viel gezahlt zu haben, sollte den Maklervertrag, die Provisionsvereinbarung im Kaufvertrag und den Nachweis über die Zahlung des Verkäuferanteils genau prüfen lassen. Zu Unrecht gezahlte Beträge lassen sich unter Umständen über § 812 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.

Wichtig zu wissen

Ist der Käufer Verbraucher, darf er laut § 656c BGB höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen, wenn der Makler für beide Parteien tätig war.

Welche Form muss der Maklervertrag haben?

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist nur wirksam, wenn er die Textform nach § 656a BGB einhält. Eine rein mündliche Zusage oder eine stillschweigende Beauftragung reicht seit der Reform nicht mehr aus, um eine Provisionspflicht auszulösen.

Die Textform selbst ist in § 126b BGB definiert: Erforderlich ist eine lesbare Erklärung, die die erklärende Person nennt und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. E-Mail, Fax oder SMS erfüllen diese Anforderung, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.

Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig — der Makler hat dann grundsätzlich keinen Provisionsanspruch, selbst wenn er erfolgreich vermittelt hat. Diese Formstrenge schützt vor allem Käufer, denen ohne schriftliche Grundlage eine Provisionsforderung präsentiert wird, obwohl sie sich an keine konkrete Vereinbarung erinnern.

In der Praxis reicht bereits ein E-Mail-Verkehr mit den wesentlichen Vertragsbestandteilen, um die Textform zu erfüllen — das haben mehrere Instanzgerichte in den letzten Jahren bestätigt. Wer eine Maklerrechnung erhält, sollte deshalb zuerst prüfen, ob überhaupt ein Nachweis in Textform existiert, bevor er zahlt.

So wehren Sie sich gegen überhöhte oder unzulässige Maklerkosten

Wer eine Maklerrechnung erhält, die den gesetzlichen Rahmen überschreitet, sollte zunächst schriftlich widersprechen und die Zahlung bis zur rechtlichen Klärung zurückhalten. Ein vorschneller Ausgleich der Rechnung erschwert eine spätere Rückforderung erheblich, weil dann eine bewusste Zahlung ohne Vorbehalt vorliegen kann.

Prüfen Sie zunächst drei Punkte: Liegt ein Maklervertrag in Textform vor, welche Partei hat den Makler tatsächlich beauftragt, und entspricht die geforderte Kostenverteilung dem Halbteilungsgrundsatz aus § 656c beziehungsweise § 656d BGB. Fehlt einer dieser Bausteine, ist die Provisionsforderung ganz oder teilweise angreifbar.

Bereits gezahlte, zu Unrecht erhobene Beträge lassen sich über einen Rückforderungsanspruch geltend machen. Die Verjährung solcher Ansprüche richtet sich nach den allgemeinen Regeln des BGB, weshalb frühzeitiges Handeln empfehlenswert ist, um Beweise und Unterlagen vollständig zu sichern.

Da die Abgrenzung zwischen wirksamer Abwälzungsklausel und unzulässiger Kostenverlagerung im Einzelfall kompliziert sein kann, lohnt sich eine anwaltliche Prüfung der konkreten Vertragsunterlagen, bevor eine Zahlung geleistet oder eine Rückforderung formuliert wird.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB bundesweit, wie Maklerkosten beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern verteilt werden.
  • Ist der Käufer Verbraucher, darf er laut § 656c BGB höchstens die Hälfte der Maklerprovision tragen, wenn der Makler für beide Parteien tätig war.
  • Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist nach § 656a BGB nur in Textform wirksam — mündliche Zusagen reichen nicht mehr aus.
  • Verpflichtet sich nur eine Partei zum Maklerlohn, wird der Anteil der anderen Partei laut § 656d BGB erst fällig, wenn die eigentliche Vertragspartei ihren Anteil bezahlt hat.
  • Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern und unbebauten Grundstücken gilt das neue Halbteilungsprinzip nicht — dort bleibt die alte Vertragsfreiheit bestehen.

Fazit

Das Maklerrecht seit 2020 hat die Kostenverteilung beim Immobilienkauf spürbar fairer gestaltet: Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern müssen in der Regel nicht mehr als die Hälfte der Provision tragen, und ohne Textform-Vertrag besteht meist gar kein Zahlungsanspruch. Wer eine Maklerrechnung erhält, die diesen Rahmen überschreitet, steht rechtlich nicht schutzlos da.

Da die Abgrenzung zwischen wirksamer und unwirksamer Kostenklausel im Detail oft kompliziert ist, lohnt sich vor jeder Zahlung ein genauer Blick auf Maklervertrag, Kaufvertragsklausel und den Nachweis der jeweiligen Zahlungspflicht.