Der Kontoauszug zeigt ein Minus, die Miete für den zweiten Monat in Folge fehlt – und plötzlich liegt ein Kündigungsschreiben im Briefkasten. Für Mieter fühlt sich das wie ein Schock an, dabei folgt der Vermieter meist einem klaren gesetzlichen Muster. Das Mietrecht setzt für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs feste Schwellenwerte, die jeder kennen sollte, der in finanzielle Engpässe gerät.

Wer weiß, ab welchem Rückstand die fristlose Kündigung tatsächlich droht und welche Rolle die sogenannte Schonfristzahlung spielt, kann in vielen Fällen noch reagieren, bevor die Wohnung verloren geht. Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Grenzen, die Heilungsmöglichkeit durch Nachzahlung und die Fallstricke, die eine Kündigung unwirksam machen können.

Ab welcher Höhe des Mietrückstands darf fristlos gekündigt werden?

Der Vermieter darf fristlos kündigen, sobald der Mieter mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist, oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten angesammelt hat. Diese beiden Wege eröffnet das Gesetz alternativ, sodass bereits eine der beiden Varianten für die Kündigung ausreicht.

Rechtsgrundlage sind § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und ergänzend § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Nach der gesetzlichen Präzisierung gilt ein Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen erst dann als nicht unerheblich, wenn der rückständige Teil der Miete die Miete für einen Monat übersteigt und dieser Rückstand bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen entstanden ist. Ein einmaliger Zahlungsausfall reicht also nicht automatisch aus.

Maßgeblich ist dabei nicht die Nettokaltmiete, sondern die Bruttomiete. Beide Wege beziehen sich auf die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen, nicht auf die Nettokaltmiete. Wer bei der Berechnung nur die Kaltmiete zugrunde legt, kommt schnell zu einem falschen Ergebnis und riskiert eine verfrühte, unwirksame Kündigung.

Entscheidend ist außerdem der genaue Zeitpunkt: Maßgeblich ist der Rückstand im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung, zahlt der Mieter am Tag davor so viel, dass die Schwelle unterschritten wird, geht die Kündigung ins Leere. Wer also kurz vor Zugang des Kündigungsschreibens noch einen Teilbetrag überweist, kann die Wirksamkeit der Kündigung unter Umständen zu Fall bringen. Zahlt der Mieter ohne eine bestimmte Zuordnung, wird der Betrag nach § 366 Abs. 2 BGB regelmäßig auf die älteste offene Forderung angerechnet.

Auch eine nicht rechtzeitig geleistete Mietkaution kann zur fristlosen Kündigung führen. Ein wichtiger Grund liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, wobei es hierfür weder einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung bedarf. Dieser Sonderfall wird in der Praxis häufig übersehen, betrifft aber vor allem Mieter, die die Kaution in Raten zahlen und dabei den Überblick verlieren.

Wie kann ein Mieter die Kündigung wegen Mietrückstand heilen?

Der vollständige Ausgleich des Rückstands innerhalb der gesetzlichen Schonfrist macht die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam. Diese Möglichkeit nennt das Gesetz Schonfristzahlung und regelt sie in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als zentrale Rettungsoption für Mieter in Zahlungsschwierigkeiten.

Die zentrale Bedingung für eine wirksame Schonfristzahlung ist die vollständige Begleichung aller ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wobei die Frist mit der Zustellung der Räumungsklage beginnt, nicht mit dem Ausspruch der Kündigung. Wer also erst nach Erhalt der Kündigung reagiert, hat de facto mehr Zeit als das reine Kündigungsdatum vermuten lässt, muss aber tatsächlich verklagt worden sein, damit die Frist überhaupt zu laufen beginnt.

Ein Beispiel verdeutlicht die Bedeutung der Vollständigkeit: Bei einer Monatsmiete von 800 EUR und einem Rückstand von 1.600 EUR muss der gesamte Betrag innerhalb der Schonfrist beglichen werden. Teilzahlungen reichen nicht aus, um die Kündigung zu heilen. Alternativ kann sich auch eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Übernahme der Schulden verpflichten, was dieselbe heilende Wirkung entfaltet.

Diese Rettungsmöglichkeit steht nicht unbegrenzt zur Verfügung. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine erneute Schonfristzahlung ausgeschlossen, wenn der Vermieter in den letzten zwei Jahren bereits eine Kündigung ausgesprochen hatte, die durch eine Schonfristzahlung geheilt wurde. Wer die Wohnung also bereits einmal durch Nachzahlung gerettet hat, kann sich beim nächsten Rückstand innerhalb von zwei Jahren nicht erneut auf dieses Instrument berufen.

In einem typischen Beratungsfall aus der Praxis geriet ein Angestellter aus dem Rhein-Main-Gebiet nach einer längeren Krankschreibung mit zwei Monatsmieten in Rückstand und erhielt die fristlose Kündigung. Nach anwaltlicher Prüfung der Räumungsklage gelang der vollständige Ausgleich des Rückstands innerhalb der Zwei-Monats-Frist, sodass die fristlose Kündigung rückwirkend als nicht eingetreten galt und das Mietverhältnis unverändert fortbestand.

Praxis-Tipp

Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand ist laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete offen ist.

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Warum kündigt der Vermieter oft fristlos und ordentlich zugleich?

Vermieter verknüpfen die fristlose Kündigung häufig mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung, damit das Mietverhältnis auch dann endet, wenn der Mieter die Schonfristzahlung erfolgreich nutzt. Diese Doppelstrategie ist rechtlich zulässig und in der Praxis inzwischen der Regelfall bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs.

Der Hintergrund liegt in der begrenzten Wirkung der Schonfristzahlung. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass ein innerhalb der Schonfrist erfolgter Ausgleich des Mietrückstands nur Folgen für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB hat, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Rückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung. Die Nachzahlung rettet also unter Umständen nur formal die fristlose Variante, während die ordentliche Kündigung mit ihrer regulären Kündigungsfrist bestehen bleibt.

Die Schonfristzahlung neutralisiert ausschließlich die fristlose Kündigung – sie hat keine Wirkung auf eine möglicherweise parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung. Für betroffene Mieter bedeutet das: Selbst eine rechtzeitige und vollständige Nachzahlung schützt nicht automatisch vor dem endgültigen Verlust der Wohnung, wenn der Vermieter von Anfang an beide Kündigungsvarianten kombiniert hat.

Wer eine solche Doppelkündigung erhält, sollte deshalb nicht allein auf die Zahlung des Rückstands vertrauen, sondern die konkrete Formulierung des Kündigungsschreibens juristisch prüfen lassen. Häufig lässt sich nur durch eine anwaltliche Einschätzung klären, ob die ordentliche Kündigung tatsächlich wirksam formuliert wurde oder ob formale Mängel eine Anfechtung ermöglichen.

Wichtig zu wissen

Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt die fristlose Kündigung, wenn der Mieter den vollständigen Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.

Welche Formfehler machen die Kündigung wegen Mietrückstand unwirksam?

Eine Kündigung wegen Mietrückstand ist unwirksam, wenn sie nicht in Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift zugeht oder den Kündigungsgrund nicht konkret benennt. Beide Anforderungen ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz und werden von Gerichten strikt geprüft.

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift – E-Mail, Fax oder eingescannte PDF genügen nicht und machen die Kündigung unwirksam. Erhält ein Mieter eine Kündigung per E-Mail oder als reinen Scan ohne Originalunterschrift, ist diese Kündigung formal unwirksam, unabhängig davon, wie hoch der tatsächliche Rückstand ist.

Zusätzlich verlangt das Gesetz die Angabe des Kündigungsgrundes im Schreiben selbst. Die Vorschrift verlangt, dass der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben wird, damit der Mieter nachvollziehen kann, worauf sich die Kündigung stützt. Fehlt diese Begründung oder ist der genannte Rückstand falsch beziffert, kann die Kündigung ebenfalls angreifbar sein.

Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug hingegen nicht notwendig. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Dennoch ist eine bezifferte Zahlungsaufforderung mit Frist aus Vermietersicht sinnvoll, da sie die Forderung dokumentiert und in vielen Fällen eine gerichtliche Auseinandersetzung von vornherein vermeidet.

So vermeiden Sie eine Kündigung wegen Mietrückstand von vornherein

Wer frühzeitig mit dem Vermieter kommuniziert und eine Ratenzahlung anbietet, verhindert in vielen Fällen, dass es überhaupt zur fristlosen Kündigung kommt. Vermieter sind rechtlich nicht verpflichtet, auf ein solches Angebot einzugehen, haben aber oft ein eigenes Interesse an einer einvernehmlichen Lösung, weil eine Räumungsklage Zeit, Kosten und Unsicherheit bedeutet.

Bei akuten finanziellen Engpässen lohnt sich zudem der Kontakt zum Jobcenter oder Sozialamt. Diese Stellen können sich unter bestimmten Voraussetzungen zur Übernahme der Mietschulden verpflichten und damit dieselbe heilende Wirkung wie eine eigene Schonfristzahlung erzielen. Wichtig ist, diesen Antrag rechtzeitig zu stellen, da die Bearbeitung bei Behörden Zeit in Anspruch nimmt.

Erhält der Mieter bereits eine Kündigung, sollte er die Fristen und die genaue Berechnung des Rückstands sorgfältig prüfen lassen. Fehler bei der Berechnung der Monatsmiete, eine falsche Zurechnung von Teilzahlungen oder Formfehler im Kündigungsschreiben sind keine Seltenheit und können die gesamte Kündigung zu Fall bringen.

Lassen Sie eine erhaltene Kündigung frühzeitig anwaltlich prüfen, bevor Sie auf eigene Faust reagieren oder gar ausziehen. Eine fachkundige Einschätzung klärt innerhalb kurzer Zeit, ob die Schonfristzahlung noch möglich ist, ob die ordentliche Kündigung wirksam formuliert wurde und welche Fristen tatsächlich laufen.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand ist laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete offen ist.
  • Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt die fristlose Kündigung, wenn der Mieter den vollständigen Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.
  • Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt trotz erfolgreicher Schonfristzahlung häufig wirksam und kann das Mietverhältnis dennoch beenden.
  • Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug gesetzlich nicht erforderlich, da § 543 Abs. 3 BGB diese Voraussetzung für Mietrückstände ausdrücklich ausschließt.
  • Die Schonfristzahlung kann nicht beliebig oft genutzt werden, denn nach einer bereits erfolgten Heilung greift für zwei Jahre eine Sperrfrist.

Fazit

Zwei Monatsmieten Rückstand oder ein erheblicher Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen reichen aus, damit der Vermieter fristlos kündigen darf – doch die Schonfristzahlung eröffnet Mietern eine reale zweite Chance, solange sie den vollständigen Betrag rechtzeitig nachzahlen. Wer die gesetzlichen Fristen, die Formvorgaben und die Tücken der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung kennt, verliert seine Wohnung seltener vorschnell.

Gerade weil Vermieter zunehmend beide Kündigungsvarianten kombinieren, entscheidet oft die genaue Formulierung des Schreibens und der Zeitpunkt der Nachzahlung über den Ausgang des Falls.