Der Keller wird seit Jahren nicht genutzt, Gerümpel lagert dort keines — und dennoch berechnet der Vermieter Miete oder Nebenkosten für den Kellerraum. Eine Situation, die viele Mieterinnen und Mieter verunsichert. Die entscheidende Rechtsfrage lautet nicht, ob Sie den Keller tatsächlich nutzen, sondern ob er wirksam Bestandteil Ihres Mietvertrags ist.

Ist der Kellerraum im Mietvertrag genannt und damit Teil der Mietsache gemäß § 535 BGB, bleibt die Zahlungspflicht grundsätzlich bestehen — unabhängig davon, ob Sie den Keller je betreten. Fehlt die Erwähnung im Vertrag, ist die Rechtslage eine völlig andere: Sie haben dann möglicherweise weder einen Anspruch auf den Keller noch eine Pflicht zur Zahlung.

Lassen Sie Ihren Mietvertrag und die Nebenkostenabrechnung frühzeitig anwaltlich prüfen, wenn Sie Zweifel haben, ob die Forderungen Ihres Vermieters berechtigt sind.

Was bestimmt, ob der Keller zur Mietsache gehört?

Ob ein Kellerraum zur gemieteten Wohnung gehört, bestimmt sich allein nach dem Mietvertrag — eine gesetzliche Regelung, die den Keller automatisch zur Mietsache macht, gibt es nicht. Entscheidend ist, ob der Keller im Mietvertrag explizit als Bestandteil des Mietobjekts aufgeführt ist.

Nach § 535 BGB überlässt der Vermieter dem Mieter die Mietsache zur Nutzung, und der Mieter zahlt dafür das vereinbarte Entgelt. Was genau zur Mietsache zählt — Wohnung, Keller, Stellplatz, Garten — legen die Parteien im Mietvertrag selbst fest. Steht der Keller dort, hat der Mieter einen einklagbaren Anspruch auf dessen Überlassung; steht er nicht dort, besteht dieser Anspruch nicht.

In der Praxis ist die Formulierung im Mietvertrag oft ungenau. Manchmal ist lediglich von einem 'Keller' die Rede, ohne den genauen Raum zu bezeichnen. Manchmal erhielt der Mieter beim Einzug einfach einen Schlüssel für einen Kellerabteil — ohne schriftliche Fixierung. Genau hier entstehen später Streitigkeiten, wenn Vermieter oder Hausverwaltungen den Kellerraum zurückfordern oder plötzlich Extramiete verlangen.

Besonders heikel wird es bei einem Verwalterwechsel oder Eigentümerwechsel. Ein Berliner Mieter nutzte seinen Keller über drei Jahrzehnte problemlos, bis die neue Hausverwaltung feststellte, dass im Mietvertrag kein Kreuz bei 'Keller' gesetzt war, und innerhalb von zwei Wochen die Räumung forderte. Ohne schriftlichen Nachweis der Mitvermietung war seine Rechtsposition schwach — auch wenn Schlüsselübergabe und langjährige Duldung als Indizien für eine Mitvermietung gewertet werden können.

Der wichtigste Schritt bei Streitigkeiten rund um den Keller ist deshalb immer: den Mietvertrag im Wortlaut genau prüfen und alle Vereinbarungen, die beim Einzug mündlich getroffen wurden, nachträglich schriftlich festhalten.

Muss ich Miete zahlen, obwohl ich den Keller nie nutze?

Ja — wenn der Keller wirksam Teil des Mietvertrags ist, schulden Sie die vereinbarte Miete auch dann, wenn Sie den Kellerraum nie betreten. Das Nutzungsverhalten des Mieters ändert die vertragliche Zahlungspflicht nicht, denn maßgeblich ist die Überlassung des Besitzrechts, nicht die tatsächliche Inanspruchnahme.

Der Grundsatz gilt für das gesamte Mietverhältnis: Wer das Recht hat, einen Raum zu nutzen, zahlt dafür — unabhängig davon, ob er von diesem Recht Gebrauch macht. Das ist rechtlich nicht anders als bei einer Garage, die dauerhaft leer steht, oder einem Stellplatz, den der Mieter nie belegt. Solange der Vertrag läuft, läuft auch die Zahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB.

Anders verhält es sich, wenn der Keller im Mietvertrag zwar aufgeführt ist, aber tatsächlich nicht nutzbar ist — etwa weil der Vermieter ihn anderweitig vermietet oder der Zugang dauerhaft verwehrt wird. In einem vom Amtsgericht Brühl entschiedenen Fall hatte ein Mieter vertraglich einen Kellerraum inne, den die Vermieterin jedoch eigenmächtig weitervermietet hatte. Das Gericht gab dem Mieter einen Teilerfolg: Er konnte Auskunfts- und Minderungsansprüche geltend machen, weil ihm die vertraglich vereinbarte Nutzung entzogen worden war.

Wer dagegen ohne jede vertragliche Grundlage einen Kellerraum nutzt — also auf Basis einer mündlichen Absprache oder stillschweigenden Duldung des Vermieters —, schuldet in der Regel kein Entgelt. Rechtlich liegt in solchen Fällen eher eine unentgeltliche Leihe im Sinne des § 598 BGB vor. Der Vermieter kann diese Nutzungserlaubnis dann aber grundsätzlich jederzeit widerrufen, ohne dass ein Kündigungsschutz greift.

Praxis-Tipp

Ob ein Mieter für einen ungenutzten Keller zahlen muss, richtet sich ausschließlich nach dem Mietvertrag — eine gesetzliche Automatik, dass der Keller zur Wohnung gehört, existiert nicht.

Nebenkosten für den Keller: Was darf der Vermieter umlegen?

Ob Nebenkosten für einen Kellerraum auf den Mieter umgelegt werden dürfen, hängt von zwei Voraussetzungen ab: Der Keller muss Teil der Mietsache sein, und die Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag muss die entsprechenden Kostenpositionen ausdrücklich benennen. Fehlt eine dieser Grundlagen, ist die Umlage nicht zulässig.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend auf, welche Kosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf — von Grundsteuer über Allgemeinstrom bis hin zu Gebäudeversicherung. Für einen mitgemieteten Kellerraum können grundsätzlich anteilige Kosten aus diesen Positionen anfallen, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung enthält. Kosten, die durch den Keller nicht verursacht werden — etwa Heizkosten für einen unbeheizten Keller oder Wasserkosten, wenn kein Wasseranschluss vorhanden ist — sind hingegen nicht umlagefähig.

In einem typischen Praxisfall aus der Beratung: Ein Mieter aus München-Schwabing erhielt eine Nebenkostenabrechnung, in der neben der Wohnungsmiete auch anteilige Grundsteuer und Allgemeinstrom für seinen Kellerabteil abgerechnet wurden. Der Mietvertrag erwähnte den Keller als kostenfrei mitvermietet. Da die Nebenkostenvereinbarung trotzdem eine Umlage der Grundsteuer auf Gesamtfläche vorsah und der Keller zur Mietfläche zählte, war die Abrechnung im Grundsatz korrekt — jedoch nur für die Positionen, die tatsächlich anfallen konnten.

Mieter sollten Nebenkostenabrechnungen mit Kellerposten deshalb immer konkret auf zwei Punkte prüfen: Erstens, ob der Keller überhaupt im Mietvertrag als Teil der Mietsache benannt ist. Zweitens, ob die abgerechneten Kostenpositionen auch tatsächlich durch den Keller verursacht werden können. Pauschale Nebenkosten für einen nicht beheizten, nicht mit Wasser versorgten Kellerraum sind angreifbar. Die Frist zur Prüfung einer Nebenkostenabrechnung beträgt nach § 556 BGB grundsätzlich zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung.

Wichtig zu wissen

Ist der Kellerraum im Mietvertrag als Teil der Mietsache aufgeführt, bleibt die Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB auch dann bestehen, wenn der Keller faktisch nie genutzt wird.

Probleme mit dem Vermieter?

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Wann berechtigt ein mangelhafter Keller zur Mietminderung?

Ist der vertraglich vereinbarte Keller nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, kann nach § 536 BGB eine Mietminderung in Betracht kommen — vorausgesetzt, der Mangel wurde dem Vermieter angezeigt und er hat ihn nicht behoben. Die Minderung tritt nicht automatisch ein, sondern setzt eine Mängelanzeige voraus.

Die Rechtsprechung hat für verschiedene Kellermängel unterschiedliche Minderungsquoten anerkannt. Kann der Kellerraum zeitweise überhaupt nicht genutzt werden, wurde in der Rechtsprechung eine Mietminderung von etwa 2 Prozent der Gesamtmiete als angemessen angesehen. Erweist sich ein im Mietvertrag vereinbarter abschließbarer Keller lediglich als offene Abstellfläche ohne eigenes Verschlusssystem, wurden Minderungsquoten von bis zu 10 Prozent diskutiert.

Wichtig: Eine Mietminderung scheidet aus, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss kannte und den Mietvertrag dennoch vorbehaltlos unterschrieben hat. Das gilt auch für typische Feuchtigkeit in alten Kellerräumen — historische Altbauten unterliegen anderen Maßstäben als moderne Neubauten, und nicht jede Kellerfeuchtigkeit begründet einen Mangel. Gerichte prüfen stets, welchen Zustand der Mieter zum Zeitpunkt des Einzugs vernünftigerweise erwarten durfte.

Wer die Miete wegen eines Kellermangels kürzen möchte, sollte den Mangel zunächst schriftlich und mit Fristsetzung anzeigen. Erst wenn der Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht reagiert, ist eine Minderung auf sicherem Grund. Ohne vorherige Anzeige riskiert der Mieter, mit einer eigenmächtigen Kürzung in Zahlungsverzug zu geraten — mit allen rechtlichen Konsequenzen nach § 543 BGB.

Kann ich einen mitgemieteten Keller zurückgeben und die Miete reduzieren?

Ob ein Mieter einen mitgemieteten Keller einseitig zurückgeben und damit den Mietzins reduzieren kann, ist rechtlich nicht einfach möglich. Ist der Keller Teil des Mietvertrags, ist er Bestandteil des einheitlichen Mietverhältnisses — eine Teilkündigung einzelner Bestandteile ist im deutschen Wohnraummietrecht grundsätzlich ausgeschlossen.

Die einzige rechtlich saubere Lösung ist eine einvernehmliche Vertragsänderung: Mieter und Vermieter können schriftlich vereinbaren, dass der Keller aus dem Mietvertrag herausgenommen wird und die Miete entsprechend sinkt. Der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet — er kann die Änderung ablehnen. Dann bleibt der Keller Bestandteil des Vertrags, und die Miete bleibt unverändert.

Praktisch kommt eine solche Einigung häufiger vor, als man denkt — vor allem dann, wenn der Vermieter den Kellerraum anderweitig verwerten möchte oder selbst ein Interesse an einer Vertragsanpassung hat. Es lohnt sich, das Gespräch zu suchen und eine schriftliche Änderungsvereinbarung anzustreben. Wer jedoch ohne Einigung einfach aufhört, den Keller zu nutzen, ändert damit rechtlich nichts an seiner Zahlungspflicht.

Mieterinnen und Mieter, die den Keller grundsätzlich nicht benötigen, sollten diese Frage spätestens beim Einzug klären: Ist ein separater Kellerpreis im Mietvertrag ausgewiesen, kann gegebenenfalls über einen Abzug verhandelt werden. Ist der Keller in der Gesamtmiete integriert und nicht gesondert bepreist, ist eine nachträgliche Herausrechnung kaum durchsetzbar.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Ob ein Mieter für einen ungenutzten Keller zahlen muss, richtet sich ausschließlich nach dem Mietvertrag — eine gesetzliche Automatik, dass der Keller zur Wohnung gehört, existiert nicht.
  • Ist der Kellerraum im Mietvertrag als Teil der Mietsache aufgeführt, bleibt die Mietzahlungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB auch dann bestehen, wenn der Keller faktisch nie genutzt wird.
  • Nebenkosten für einen mitgemieteten Keller können vom Vermieter anteilig umgelegt werden, sofern die Betriebskostenverordnung und der Mietvertrag dies ausdrücklich erlauben.
  • Kann der vertraglich zugesicherte Keller nicht genutzt werden — etwa weil er feucht oder verschlossen ist — eröffnet § 536 BGB unter Umständen das Recht auf Mietminderung.
  • Steht der Keller nicht im Mietvertrag und duldet der Vermieter die Nutzung nur stillschweigend, liegt rechtlich eher eine Leihe vor — der Vermieter kann sie jederzeit widerrufen, der Mieter schuldet kein Entgelt.

Fazit

Die Frage, ob Sie für einen ungenutzten Keller Miete zahlen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten — entscheidend ist allein, was in Ihrem Mietvertrag steht. Ist der Keller Teil der Mietsache, besteht die Zahlungspflicht nach § 535 BGB unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Fehlt der Keller im Vertrag, schulden Sie kein Entgelt, haben aber auch keinen Bestandsschutz.

Wenn Ihr Vermieter plötzlich Miete oder Nebenkosten für einen Kellerraum verlangt, den Sie nicht nutzen oder der Ihnen vertraglich gar nicht zusteht, sollten Sie die Rechtslage anhand Ihres konkreten Mietvertrags prüfen lassen. Auch eine Mietminderung wegen mangelhafter Kellernutzbarkeit ist ein rechtlich sensibler Schritt, der gut vorbereitet sein will.