Der Brief liegt auf dem Küchentisch: Der Vermieter verlangt mehr Miete — aber hat er alle Fristen eingehalten? Im deutschen Mietrecht sind Mieterhöhungen an ein strenges Fristenregime geknüpft. Wer als Vermieter eine dieser Fristen überschreitet, riskiert, dass das gesamte Erhöhungsverlangen wirkungslos wird.

Für Mieter ist das eine wichtige Schutzposition: Reagiert der Vermieter nicht rechtzeitig auf eine verweigerte Zustimmung, verfällt sein Anspruch — endgültig und ohne Möglichkeit der Verlängerung. Dieser Ratgeber erklärt das Fristensystem rund um die Mieterhöhung nach § 558 BGB, zeigt, wann ein Anspruch tatsächlich verfällt, und sagt Ihnen, was Sie in Ihrer konkreten Situation tun können.

Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB?

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unterliegt drei verschiedenen Fristen: der Sperrfrist von zwölf Monaten, der Wartefrist von 15 Monaten und der Zustimmungsfrist des Mieters. Nur wenn alle drei eingehalten sind, ist das Verlangen überhaupt wirksam.

Die Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen selbst nur wirksam ist, wenn seit der letzten Mieterhöhung bei Zugang des Erhöhungsverlangens ein Jahr vergangen ist. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist das gesamte Verlangen unwirksam und muss zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt werden.

Die Wartefrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB greift auf der Ebene des Wirksamkeitszeitpunkts: Die Zustimmung zur Mieterhöhung kann frühestens zu dem Zeitpunkt verlangt werden, zu dem die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Entscheidend ist dabei nicht der Moment der Erklärung, sondern der Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll.

Nach Zugang des Erhöhungsverlangens beginnt die Zustimmungsfrist des Mieters gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Die Frist beträgt damit mindestens zwei und höchstens knapp drei Monate — bei einem Zugang am 15. Mai endet sie zum Beispiel am 31. Juli desselben Jahres.

Staffelmiete und Indexmiete folgen eigenen Regeln: Bei der Staffelmiete ist die Erhöhung bereits im Mietvertrag vereinbart, ein gesondertes Verlangen ist nicht erforderlich. Bei der Indexmiete muss der Vermieter die Anpassung in Textform ankündigen; auch hier gilt eine Mindeststandzeit der Miete von zwölf Monaten vor der nächsten Erhöhung.

Wann verfällt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters?

Das Mieterhöhungsverlangen verfällt endgültig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist nicht innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erhebt. Diese Klagefrist ist in § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt und beginnt unmittelbar nach dem Ende der Zustimmungsfrist des Mieters zu laufen.

Entscheidend ist: Diese 3-Monats-Frist ist eine Ausschlussfrist und kann nicht, auch nicht einvernehmlich mit dem Mieter, verlängert werden. Versäumt der Vermieter den letzten Tag, entfaltet das zuvor erklärte Erhöhungsverlangen keinerlei Wirkung mehr — weder die Nachholung der Klage noch eine Fristverlängerung ist möglich.

Ein konkretes Beispiel aus der Beratungspraxis verdeutlicht die Schärfe dieser Regelung: Ein Vermieter aus Frankfurt-Sachsenhausen schickte im März ein ordnungsgemäß begründetes Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter verweigerte die Zustimmung. Die Zustimmungsfrist endete am 31. Mai. Der Vermieter führte noch Verhandlungen und reichte die Klage erst am 5. September ein — fünf Tage nach Ablauf der Klagefrist am 31. August. Das Gericht wies die Klage als unzulässig ab. Das Erhöhungsverlangen war damit vollständig verbraucht; der Vermieter musste mit einer neuen Erklärung und unter Beachtung der Sperrfrist von vorn beginnen.

Für den Vermieter bedeutet das: Die Klage muss bis zum letzten Tag der Klagefrist bei Gericht eingegangen sein und die Zustellungsfähigkeit muss herbeigeführt worden sein — das heißt, auch die Gerichtsgebühren müssen rechtzeitig eingezahlt werden. Eine bloße Postaufgabe genügt nicht, wenn die Klage nicht rechtzeitig bei Gericht eingeht.

Für den Mieter bedeutet das gleichzeitig: Sobald die Klagefrist abgelaufen ist, ohne dass eine Klage erhoben wurde, kann er sicher sein, dass dieses konkrete Erhöhungsverlangen keine Grundlage mehr für eine höhere Miete bildet. Eine Zahlung der erhöhten Miete in diesem Zeitraum ist freiwillig und schafft keinen Anspruch des Vermieters.

Praxis-Tipp

Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erheben — versäumt er diese Frist, entfaltet das Erhöhungsverlangen keinerlei Wirkung mehr (§ 558b Abs. 2 BGB).

Was macht ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam?

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur dann wirksam, wenn es schriftlich in Textform übermittelt wird und eine ausreichende Begründung enthält. Fehlt die Begründung vollständig oder ist sie so unvollständig, dass der Mieter die Rechtmäßigkeit des Verlangens nicht prüfen kann, ist das gesamte Verlangen formell unwirksam und löst keine Frist aus.

Zur Begründung kann der Vermieter gemäß § 558a BGB auf einen qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 13. Oktober 2021 (Az. VIII ZR 167/20) klargestellt, dass der Vermieter den Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen nicht zwingend als Anlage beifügen muss — eine Bezugnahme im Text reicht aus, sofern der Mieter Zugang zum Mietspiegel hat.

Ebenfalls unwirksam ist ein Erhöhungsverlangen, das die Kappungsgrenze überschreitet. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Rechtsverordnung der Landesregierung ausgewiesen sind, beträgt die Grenze 15 Prozent. Ein Verlangen, das diese Grenzen überschreitet, ist insoweit unwirksam und berechtigt den Vermieter nur zu einer Erhöhung bis zur zulässigen Kappungsgrenze.

Erkennt der Vermieter einen formellen Fehler in seinem Erhöhungsverlangen, kann er ihn noch während eines laufenden Klageverfahrens korrigieren. In diesem Fall steht dem Mieter erneut die volle Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Kenntnisnahme des korrekten Verlangens zu. Der BGH hat diesen Grundsatz in mehreren Entscheidungen bestätigt, da der Mieter erstmals mit einer rechtmäßigen Erhöhung konfrontiert wird und deshalb die volle Bedenkzeit braucht.

Zu beachten ist außerdem, dass die Mieterhöhung stets auf Basis der Nettokaltmiete berechnet wird — Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor. Ein Vermieter, der fälschlicherweise die Warmmiete als Berechnungsgrundlage heranzieht, riskiert die formelle Unwirksamkeit des Verlangens.

Wichtig zu wissen

Die 3-Monats-Klagefrist ist eine gesetzliche Ausschlussfrist, die weder einvernehmlich verlängert noch durch Nachholung geheilt werden kann.

Welche Rechte haben Mieter bei einer verspäteten oder fehlerhaften Mieterhöhung?

Mieter sind nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung zu widersprechen — sie können einfach abwarten, ob der Vermieter die Klagefrist einhält. Ist diese abgelaufen, ohne dass eine Klage eingereicht wurde, schulden Mieter die erhöhte Miete aus diesem Verlangen nicht.

Wollen Mieter aktiv reagieren, steht ihnen das Recht zu, die Zustimmung ausdrücklich zu verweigern. Das gibt dem Vermieter zwar das Signal, die Klagefrist zu nutzen, schadet dem Mieter aber nicht: Entweder hält der Vermieter die Frist ein und es kommt zum Verfahren — oder er tut es nicht, und das Verlangen verfällt. In jedem Fall sollte die Verweigerung schriftlich und mit einem kurzen Hinweis auf die gerügten Mängel des Verlangens erfolgen.

Darüber hinaus haben Mieter bei jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB. Sie können das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob die Mieterhöhung formal korrekt ist.

Zahlt ein Mieter die erhöhte Miete über mehrere Monate vorbehaltlos, kann dies unter Umständen als konkludente Zustimmung gewertet werden — auch ohne ausdrückliche schriftliche Erklärung. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande kommt und es dann nicht mehr darauf ankommt, ob das Verlangen formell wirksam war. Mieter sollten deshalb bei Unsicherheiten die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahlen und dies schriftlich dokumentieren.

Ist ein Mieter rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt worden, zahlt aber die Mieterhöhungsbeträge nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs frühestens nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils kündigen. Auch hier gilt also ein gestuftes Fristensystem zugunsten des Mieters.

Kann der Vermieter die Mieterhöhung nach dem Scheitern neu geltend machen?

Ja — der Verfall des ursprünglichen Erhöhungsverlangens bedeutet nicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung für immer verloren hat. Er kann ein neues Verlangen stellen, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erneut erfüllt sind. Das bedeutet konkret: Er muss die Sperrfrist von zwölf Monaten einhalten, die ab der letzten wirksamen Mieterhöhung läuft, und die Wartefrist von 15 Monaten beachten.

Praktisch heißt das: Hat der Vermieter das Erhöhungsverlangen zum Beispiel im März gestellt und die Klagefrist im Oktober verpasst, kann er im darauffolgenden März — frühestens — ein neues Verlangen stellen, sofern die Wartefristen gewahrt sind. Die im ersten Verlangen angestrebte Miethöhe bleibt aber weiterhin das Ziel, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze sie noch tragen.

Zu beachten ist auch die allgemeine zivilrechtliche Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Der Anspruch auf Zahlung der bereits erhöhten Miete — also für Monate, in denen der Mieter die Zustimmung bereits erteilt hatte oder rechtskräftig verurteilt worden war — verjährt in drei Jahren zum Jahresende. Rückständige Mieterhöhungsbeträge, auf die der Vermieter verzichtet hat oder die er nicht rechtzeitig eingeklagt hat, können nach Ablauf dieser Frist nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 29. April 2020 außerdem klargestellt, dass ein einmal entstandenes und wirksames Erhöhungsrecht des Vermieters nicht dadurch untergeht, dass er es zeitweise nicht ausübt — die Grenzen sind jedoch die gesetzlichen Sperr- und Wartefristen sowie die allgemeine Verjährung. Wer als Mieter also jahrelang eine zu niedrige Miete zahlt, weil der Vermieter keine Erhöhung erklärt hat, kann sich nicht darauf verlassen, dass der Anspruch dauerhaft verfallen ist; der Vermieter kann nach Ablauf der Sperrfrist jederzeit neu agieren.

In der Praxis empfiehlt sich für Mieter, nach dem Ablauf der Klagefrist schriftlich festzuhalten, dass das ursprüngliche Verlangen nach ihrer Auffassung wirkungslos ist. Das schafft Klarheit für beide Seiten und verhindert spätere Streitigkeiten darüber, ob die erhöhte Miete doch irgendwann geschuldet war.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage erheben — versäumt er diese Frist, entfaltet das Erhöhungsverlangen keinerlei Wirkung mehr (§ 558b Abs. 2 BGB).
  • Die 3-Monats-Klagefrist ist eine gesetzliche Ausschlussfrist, die weder einvernehmlich verlängert noch durch Nachholung geheilt werden kann.
  • Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen und erst dann, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB).
  • Die Kappungsgrenze begrenzt jede Mieterhöhung auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
  • Mieter, die eine Mieterhöhung erhalten, haben ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Sie können bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).

Fazit

Das Fristensystem rund um die Mieterhöhung ist für Mieter ein wirksames Schutzinstrument: Hält der Vermieter die Sperrfrist, die Wartefrist oder die 3-monatige Klagefrist nicht ein, verliert er seinen Anspruch aus dem konkreten Verlangen — ohne Ausnahme und ohne Heilungsmöglichkeit. Wer als Mieter eine Mieterhöhung erhält, sollte genau prüfen, ob alle Fristen und formellen Anforderungen erfüllt sind, die Zustimmung schriftlich verweigern und beobachten, ob der Vermieter fristgerecht Klage erhebt. Wer als Vermieter eine Erhöhung durchsetzen will, muss die Fristen des § 558b BGB konsequent im Blick behalten und rechtzeitig handeln — spätestens am letzten Tag der Klagefrist muss die Klage bei Gericht eingegangen sein.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.