Mietvertrag kündigen: Fristen, Gründe und formale Anforderungen

Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter?

Für Mieter gilt nach § 573c BGB eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende — unabhängig davon, ob sie zwei oder zwanzig Jahre in der Wohnung gelebt haben. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingegangen sein, damit dieser Monat als erster Fristmonat zählt. Samstage gelten dabei als Werktage.

Ein konkretes Berechnungsbeispiel: Wer am Montag, dem 2. Juni 2026 kündigt und die Kündigung an diesem Tag beim Vermieter eingeht, zieht zum 31. August 2026 aus. Geht dieselbe Kündigung erst am Donnerstag, dem 4. Juni ein — also nach dem dritten Werktag —, verschiebt sich der Auszugstermin automatisch auf den 30. September 2026. Ein einziger Tag Verzögerung kostet einen vollen Monat Miete.

Vertraglich können kürzere Fristen vereinbart werden, was die Rechtslage für Mieter verbessert. Längere vertragliche Fristen zulasten des Mieters sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam — der Vermieter kann die Mieterfristen also nicht per Vertrag verlängern. Steht im Mietvertrag eine längere Mieterfrist, gilt trotzdem die gesetzliche Drei-Monats-Frist.

Für Vermieter gelten nach § 573c BGB gestaffelte Fristen: Bei einer Mietdauer bis fünf Jahre beträgt die Frist ebenfalls drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sie sich auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Diese Staffelung schützt langjährige Mieter vor kurzfristiger Verdrängung. Maßgeblich ist die Dauer seit der tatsächlichen Überlassung des Wohnraums, nicht der Vertragsschluss.

Ein befristeter Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner Kündigung: Er endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit eines Zeitmietvertrags ist in der Regel ausgeschlossen — es sei denn, der Vertrag enthält ausdrücklich ein Kündigungsrecht oder es liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor.

Was muss die Kündigung formal enthalten?

Eine Mietvertragskündigung ist nach § 568 BGB nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt und vom Mieter eigenhändig mit Originalunterschrift versehen ist. Das bedeutet: Ein physisches Papierdokument mit handschriftlicher Unterschrift ist zwingend — eine Kündigung per E-Mail, Fax, SMS oder Messenger ist rechtlich unwirksam, selbst wenn der Vermieter sie liest und inhaltlich versteht.

Sind mehrere Mieter im Mietvertrag aufgeführt, müssen alle Hauptmieter das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben. Fehlt auch nur eine Unterschrift, ist die gesamte Kündigung unwirksam. Wohngemeinschaften mit mehreren Hauptmietern sollten deshalb darauf achten, dass alle Vertragspartner das Schreiben persönlich unterzeichnen, bevor es abgeschickt wird.

Inhaltlich muss die Kündigung mindestens Folgendes enthalten: Namen und Anschrift des Mieters, Namen und Anschrift des Vermieters, die genaue Bezeichnung der Mietwohnung (Adresse, Lage im Haus), das gewünschte Kündigungsdatum oder die Kündigungszeit (zum nächstmöglichen Termin), Ort und Datum sowie die handschriftliche Unterschrift. Eine Begründung ist für Mieter nicht erforderlich. Für Vermieter hingegen muss der Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 3 BGB im Schreiben angegeben werden — das Nachschieben von Gründen ist nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich ausgeschlossen.

In einem typischen Fall aus der Beratungspraxis hatte ein Mieter aus München-Schwabing seine Kündigung fristgerecht per E-Mail verschickt, da der Vermieter auf frühere Anfragen ebenfalls per E-Mail geantwortet hatte. Der Vermieter wies die Kündigung als formunwirksam zurück. Das Amtsgericht bestätigte: Die E-Mail-Kündigung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 568 BGB nicht. Der Mieter musste erneut schriftlich kündigen und verlor dadurch einen Monat Mietzeit. Dieser Fehler lässt sich vermeiden, wenn man von Anfang an auf Papier mit Originalunterschrift setzt.

Die einzige digitale Alternative zur Papierform ist nach § 126a BGB die qualifizierte elektronische Signatur (QES). Sie ersetzt rechtlich die handschriftliche Unterschrift. In der Praxis ist die QES für Privat­personen jedoch aufwendig einzurichten, sodass der klassische Brief mit Originalunterschrift der sicherere und einfachere Weg bleibt.

Wie weisen Sie den Zugang der Kündigung rechtssicher nach?

Die Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Vermieter zugegangen ist — nicht wenn sie abgeschickt wurde. Das Übersendungsrisiko trägt der Mieter. Geht die Kündigung zu spät beim Vermieter ein, zählt der betroffene Monat nicht als Fristmonat, und das Mietverhältnis endet einen Monat später als geplant.

Das Einschreiben mit Rückschein gilt oft als sicher, birgt aber eine Tücke: Trifft der Postbote den Vermieter nicht an und holt dieser die Sendung erst Tage später bei der Post ab, gilt als Zugangsdatum der tatsächliche Abholtag — nicht das Datum des Einwurfbenachrichtigungsscheins. Das BGH hat in mehreren Entscheidungen betont, dass es auf den tatsächlichen Zugang ankommt, nicht auf das Versanddatum.

Die rechtssicherste Methode kurz vor Fristablauf ist die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens an den Vermieter mit einem Zeugen oder der Einwurf in den Briefkasten des Vermieters in Anwesenheit eines Zeugen. Mit dem Einwurf in den Briefkasten gilt die Kündigung als zugegangen, sofern zu einem üblichen Zeitpunkt eingeworfen wird, zu dem der Vermieter mit dem Eingang rechnen muss. Der Zeuge sollte Name, Datum und Uhrzeit des Einwurfs notieren.

Eine weitere praxisbewährte Methode ist das Einschreiben-Einwurf: Dabei wirft der Zusteller das Schriftstück direkt in den Briefkasten ein und dokumentiert dies mit einem Einlieferungsbeleg. Der Empfänger muss die Sendung nicht persönlich in Empfang nehmen. Das Risiko, dass der Vermieter das Schriftstück bei der Post nicht abholt, besteht hier nicht. Dennoch empfehlen Gerichte bei knapper Frist die Übergabe unter Zeugen als verlässlichste Methode.

Wann darf der Vermieter ordentlich kündigen?

Der Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat — so schreibt es § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich vor. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere bei Eigenbedarf, bei erheblicher Pflichtverletzung des Mieters oder bei wirtschaftlicher Verwertungsbehinderung vor.

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigen. Dabei muss der Bedarf konkret und nachvollziehbar sein — ein nur vorgeschobener Eigenbedarf macht die Kündigung unwirksam und kann zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Der BGH hat mit Urteil vom 10.04.2024 – VIII ZR 286/22 klargestellt, dass auch eine beabsichtigte Mischnutzung zur Ausübung einer beruflichen Tätigkeit eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann.

Bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters — etwa dauerhafter Lärmbelästigung, nicht genehmigter Untervermietung oder vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache — kann der Vermieter ebenfalls ordentlich kündigen. In diesem Fall empfehlen Gerichte regelmäßig, vor der Kündigung eine Abmahnung auszusprechen, um dem Mieter die Möglichkeit zur Verhaltensänderung zu geben. Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB vollständig angegeben werden.

Der Mieter hat nach §§ 574 bis 574b BGB das Recht, der Kündigung des Vermieters zu widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Beendigungszeitpunkt zugehen. Das Gericht wägt in solchen Fällen die Interessen beider Seiten ab — ein Prozess, der mitunter Monate in Anspruch nehmen kann.

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist nach § 543 BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der das Festhalten am Mietvertrag bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Der wichtige Grund muss so schwerwiegend sein, dass unter Abwägung aller Umstände und der beiderseitigen Interessen eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.

Für Mieter anerkannte wichtige Gründe sind: Die Wohnung weist erhebliche Mängel auf, die die Gesundheit gefährden oder den vertragsgemäßen Gebrauch dauerhaft beeinträchtigen, und der Vermieter schafft nach Abmahnung keine Abhilfe. Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht gewährt, berechtigt das nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur fristlosen Kündigung, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf. Für Vermieter liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist.

Besteht der wichtige Grund in einer Vertragspflichtverletzung — etwa wiederholtem Lärm, vertragswidrigem Gebrauch oder unbefugter Untervermietung —, setzt § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorherige Abmahnung oder eine erfolglos verstrichene Abhilfefrist voraus. Erst wenn die Abmahnung fruchtlos bleibt, darf fristlos gekündigt werden. Der BGH hat in mehreren Entscheidungen betont, dass die Abmahnung hinreichend bestimmt formuliert sein muss und dem Mieter klar machen muss, welches Verhalten beanstandet wird.

Die fristlose Kündigung muss unverzüglich nach Kenntnis des Kündigungsgrunds erklärt werden. Wartet die kündigende Partei zu lange, kann das als Billigung des Zustands gewertet werden und das Kündigungsrecht erlöschen. Auch die fristlose Kündigung muss die Schriftform nach § 568 BGB einhalten, den Kündigungsgrund benennen und mit Originalunterschrift versehen sein. Eine ausführliche Begründung ist ratsam, da der Empfänger andernfalls ohne vollständige Begründung gegen die Kündigung vorgehen kann.

Fazit

Eine Mietvertragskündigung scheitert häufig nicht am fehlenden Willen, sondern an vermeidbaren Formfehlern: falsche Übermittlungsform, fehlende Mitunterzeichner oder ein um einen Tag verpasster Stichtag. Wer die Drei-Monatsfrist des § 573c BGB, die Schriftform nach § 568 BGB und die Zugangsfrage von Anfang an richtig handhabt, bringt sein Mietverhältnis zum gewünschten Zeitpunkt zu einem sauberen Ende. Bei Vermieter­kündigungen wegen Eigenbedarf oder bei drohenden fristlosen Kündigungen empfiehlt sich eine frühzeitige anwaltliche Prüfung der Rechtslage.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.