Der Fahrstuhl steht seit Tagen still, Sie wohnen im sechsten Stock und schleppen Einkäufe die Treppe hoch — das ist kein Schicksal, das Sie einfach hinnehmen müssen. Das Mietrecht gibt Ihnen klare Werkzeuge an die Hand.

Ein pauschales gesetzliches Zeitlimit, wie viele Tage ein Aufzug maximal stillstehen darf, existiert nicht. Die Rechtsprechung beurteilt jeden Fall nach den konkreten Umständen: Wie hoch liegt die Wohnung? Wie lange dauert der Ausfall schon? Wurde der Vermieter informiert? Diese Fragen entscheiden darüber, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung berechtigt ist.

Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Pflichten des Vermieters, zeigt Ihnen, ab wann ein Aufzugsausfall als Mietmangel gilt, und beschreibt Schritt für Schritt, wie Sie Ihre Rechte — von der Mängelanzeige bis zur Mietminderung — wirksam durchsetzen.

Was ist die rechtliche Pflicht des Vermieters beim Aufzug?

Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Gehört ein Aufzug zur Ausstattung des Gebäudes, ist er automatisch Teil dieser Pflicht — unabhängig davon, ob er im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt wird.

Die Rechtsprechung stellt klar: Sobald der Vermieter einen Aufzug bereitstellt, wird dieser Bestandteil des Mietgebrauchs. Selbst wenn der Mietvertrag keine Klausel zum Fahrstuhl enthält, kann der Mieter die Betriebsfähigkeit verlangen, sobald die Nutzung bei Einzug vorhanden und üblich war. Hilfreich ist außerdem, wenn der Mieter über die Betriebskosten an den Aufzugskosten beteiligt wird — das OLG Frankfurt am Main hat in einem Beschluss vom 7. Juni 2004 (Az. 2 W 22/04) bestätigt, dass ein solcher Aufzug ständig in Betrieb zu halten ist.

Neben der mietrechtlichen Instandhaltungspflicht trifft den Vermieter auch eine Verkehrssicherungspflicht. Er muss alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Gefahren für die Nutzer des Fahrstuhls abzuwenden. Ein defekter Aufzug muss bei festgestellter Gefahr sofort stillgelegt und entsprechend gekennzeichnet werden. Offenstehende Türen, nicht gesicherte Schächte oder fehlende Hinweisschilder können zur Haftung führen.

Zusätzlich schreibt die Betriebssicherheitsverordnung vor, dass Aufzüge alle zwei Jahre durch eine zugelassene Überwachungsstelle (ZÜS) geprüft werden müssen. Treten dabei Mängel auf, die Nutzer gefährden, darf die Anlage nicht mehr betrieben werden. Diese öffentlich-rechtliche Pflicht des Vermieters besteht parallel zur privatrechtlichen Pflicht gegenüber den Mietern und kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

Manche Vermieter versuchen, die Betriebspflicht durch Klauseln im Mietvertrag einzuschränken oder Ausfallzeiten für Wartungen vorab pauschal auszuschließen. Solche Klauseln sind im Wohnraummietrecht in der Regel unwirksam. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für den Aufzug dürfen bei der Wohnraummiete — anders als im Gewerbemietrecht — auch nicht auf den Mieter umgelegt werden; umlagefähig sind nur Betriebskosten wie Strom und Reinigung.

Ab wann gilt ein Aufzugsausfall als Mietmangel?

Ein Aufzugsausfall wird ab dem Zeitpunkt zum Mietmangel, ab dem er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Kurzfristige Ausfälle durch Wartungsarbeiten, Stromunterbrechungen oder kurze Störungen gelten nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB als Bagatellmangel und berechtigen grundsätzlich nicht zur Mietminderung.

Als allgemeine Orientierung gilt in der Rechtsprechung: Ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen wird häufig als noch zumutbar angesehen. Dauert der Ausfall darüber hinaus an und handelt der Vermieter nicht nachweislich, liegt ein erheblicher Mangel der Mietsache vor. Diese Grenze ist jedoch keine starre gesetzliche Frist — je nach Stockwerk, individueller Beeinträchtigung und Verhalten des Vermieters kann die Schwelle früher oder später erreicht sein.

Entscheidend ist außerdem, ob der Ausfall angekündigt war. Bei geplanten Wartungsarbeiten, die rechtzeitig mitgeteilt wurden, besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Mietminderung. Der Vermieter muss die Mieter rechtzeitig informieren, damit Einschränkungen planbar sind. Wird der Ausfall hingegen ohne Ankündigung herbeigeführt oder zieht er sich ohne transparente Kommunikation über Wochen hin, entsteht der Mangelanspruch deutlich früher.

Ein praktisches Beispiel aus der Beratungspraxis: Eine ältere Mieterin aus dem siebten Stockwerk eines Berliner Mietshauses meldete, dass der Aufzug seit drei Wochen defekt war und der Vermieter trotz zweifacher schriftlicher Meldung lediglich auf einen laufenden Kostenvoranschlag verwies. Nach anwaltlicher Einschätzung lag bereits ab der zweiten Woche ein erheblicher Mangel vor — die Bewohnerin war aufgrund einer Gehbehinderung faktisch in ihrer Wohnung eingeschlossen. In solchen Fällen sinkt die Zumutbarkeitsschwelle erheblich, und der Vermieter kann verpflichtet sein, Interimslösungen zu organisieren.

Auch wiederholte Kurzausfälle können in der Summe einen erheblichen Mangel begründen, selbst wenn jeder einzelne Ausfall für sich genommen als Bagatelle gelten könnte. Wer jeden Ausfall mit Datum und Dauer dokumentiert, schafft die entscheidende Grundlage für spätere Ansprüche.

Praxis-Tipp

Ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen wird von der Rechtsprechung häufig als zumutbare Reparaturfrist angesehen — danach liegt in der Regel ein erheblicher Mietmangel vor, der zur Minderung berechtigt.

Wie gehen Sie bei Mietminderung wegen Aufzugsausfall vor?

Bevor Sie die Miete mindern, müssen Sie den Defekt gemäß § 536c BGB unverzüglich schriftlich beim Vermieter anzeigen. Ohne diese Mängelanzeige ist eine Mietminderung nicht wirksam — das ist die wichtigste Voraussetzung überhaupt. Die Anzeige setzt zugleich den Reparaturprozess in Gang und beweist später, ab wann der Vermieter von dem Mangel wusste.

Die Mängelanzeige sollte konkret formuliert sein: Nennen Sie das genaue Datum, seit dem der Aufzug außer Betrieb ist, Ihre Wohnetage und — sofern zutreffend — besondere persönliche Umstände wie Gehbehinderung, Schwangerschaft oder kleine Kinder mit Kinderwagen. Je präziser die Darstellung, desto stärker Ihre Rechtsposition. Gleichzeitig sollten Sie eine angemessene Frist zur Reparatur setzen — zwei bis drei Wochen gelten in der Praxis als üblich.

Erst wenn die gesetzte Frist verstrichen ist und der Aufzug weiterhin nicht funktioniert, kommt die Mietminderung nach § 536 BGB in Betracht. Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete inklusive Nebenkosten — nicht nur auf die Kaltmiete. Sie können die geminderte Miete ab dem Tag zahlen, ab dem der Mangel erheblich ist, und sollten die Minderung dem Vermieter schriftlich ankündigen, um späteren Streit über Rückstände zu vermeiden.

Parallel zur Mängelanzeige sollten Sie die Situation sorgfältig dokumentieren: Fotografieren Sie den defekten Aufzug mit erkennbarem Datum, führen Sie ein Ausfallprotokoll und bewahren Sie alle schriftlichen Nachweise — E-Mails, Aushänge, Antworten der Hausverwaltung. Sprechen Sie Nachbarn an, die ebenfalls betroffen sind; im Streitfall können sie als Zeugen aussagen. Diese Dokumentation ist häufig der eigentliche Dreh- und Angelpunkt, wenn es vor Gericht geht.

Neben der Mietminderung können je nach Situation weitere Ansprüche bestehen. Entstehen durch den Ausfall konkrete Mehrkosten — etwa für Hilfsdienste bei Mobilitätseinschränkung oder höhere Umzugskosten wegen fehlenden Aufzugs — kann nach § 536a BGB Schadensersatz geltend gemacht werden. Voraussetzung ist auch hier, dass der Vermieter über den Mangel informiert war.

Wichtig zu wissen

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dauerhaft im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten — dazu gehört auch die Funktionsfähigkeit eines vorhandenen Aufzugs.

Probleme mit dem Vermieter?

Mietminderung • Kündigung • Nebenkostenabrechnung

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Wie hoch darf die Mietminderung bei Fahrstuhlausfall sein?

Eine gesetzlich festgelegte Minderungsquote gibt es nicht. Gerichte schätzen die angemessene Höhe anhand der konkreten Beeinträchtigung im Einzelfall — als prozessuales Instrument wird dabei häufig § 287 ZPO herangezogen. Als grobe Orientierung aus der Rechtsprechung gilt: Je höher das Stockwerk, desto größer die Beeinträchtigung, desto höher die mögliche Minderungsquote.

In der Rechtsprechung haben Amtsgerichte in der Vergangenheit für Wohnungen im zweiten Obergeschoss Quoten von etwa drei bis fünf Prozent gebilligt, für das vierte Obergeschoss etwa zehn Prozent, für das sechste Stockwerk bei einem Ausfall von rund zwei Wochen etwa fünfzehn Prozent, und für das zehnte Obergeschoss bei gleichem Ausfall etwa zwanzig Prozent der Bruttomiete. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat in einem Verfahren (Az. 104 C 85/15) bei einem Dachgeschoss-Mieter eine Minderung von vierzehn Prozent für angemessen erklärt.

Besondere persönliche Umstände wie Gehbehinderung, Rollstuhlnutzung, Schwangerschaft oder kleine Kinder mit Kinderwagen können die Quote erhöhen — allerdings nur dann, wenn diese Umstände dem Vermieter bekannt sind und das Mietverhältnis erkennbar auf eine solche Nutzungssituation zugeschnitten ist. Wer dem Vermieter seine besondere Betroffenheit bei der Mängelanzeige mitteilt, stärkt damit seine eigene Verhandlungsposition.

Wichtig: Die Mietminderung gilt ausschließlich für den Zeitraum des tatsächlichen Ausfalls. Ist der Aufzug repariert, entfällt der Minderungsanspruch ab diesem Zeitpunkt, und die volle Bruttomiete ist wieder geschuldet. Eine vorschnelle Kürzung ohne vorherige Mängelanzeige und ohne abgelaufene Reparaturfrist kann rechtliche Nachteile haben — im Zweifel sollte die Vorgehensweise anwaltlich abgestimmt werden.

Bei wiederkehrenden Ausfällen, bei denen eine Wartungsfirma regelmäßig kommt, ohne das Problem dauerhaft zu beheben, reicht ein Wartungsvertrag allein nicht aus. Der Vermieter muss in solchen Fällen nachfassen — durch Ersatz von Bauteilen, Beauftragung eines anderen Fachbetriebs oder intensivere technische Prüfung. Tut er das nicht, kann auch bei formal laufendem Wartungsvertrag ein dauerhafter Mangel vorliegen.

Sonderfälle: Modernisierung, Totalausfall und besondere Betroffenheit

Ein geplanter Aufzugsaustausch oder eine Modernisierung ist kein Freifahrtschein für monatelangen Stillstand ohne Mietminderung. Der Vermieter muss eine solche Maßnahme gemäß § 555b BGB rechtzeitig ankündigen — in der Regel mindestens drei Monate vor Beginn — und die Mieter über Dauer und Umfang informieren. Tut er das nicht fristgerecht, kann er zwar trotzdem eine spätere Mieterhöhung geltend machen, aber die verspätete Ankündigung verändert die Frist, ab der die erhöhte Miete gefordert werden kann.

Für Mieter, die körperlich auf den Aufzug angewiesen sind — Rollstuhlfahrer, Personen mit Gehhilfen, schwer erkrankte Menschen — kann ein dauerhafter Ausfall zur faktischen Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. In solchen extremen Fällen kommen über die Mietminderung hinaus auch außerordentliche Kündigungsrechte in Betracht. Der Vermieter ist in diesen Konstellationen gegebenenfalls verpflichtet, aktiv Interimslösungen zu organisieren, etwa durch Organisation von Pflegehilfsdiensten oder Mobilitätsunterstützung.

Kann der Vermieter nachweisen, dass eine Reparatur technisch unmöglich oder mit einem grob unverhältnismäßigen Aufwand verbunden ist, kann er nach der sogenannten Opfergrenze die Mängelbeseitigung in Ausnahmefällen verweigern. Die Rechtsprechung stellt an diesen Ausnahmetatbestand jedoch sehr hohe Anforderungen — er greift nur selten. Der bloße Hinweis, eine Reparatur sei wegen eines geplanten Neueinbaus unwirtschaftlich, reicht dafür nicht aus.

Auch Mieter im Erdgeschoss, die den Aufzug selbst nicht nutzen, können über die Nebenkosten an dessen Betriebskosten beteiligt werden. Der BGH hat entschieden, dass eine solche Betriebskostenumlage nach dem Maßstab der Wohnfläche nicht unangemessen benachteiligend ist — auch dann nicht, wenn Keller oder Dachboden nicht per Aufzug erreichbar sind. Die Umlage der Instandhaltungs- oder Reparaturkosten auf Wohnraummieter bleibt dagegen unzulässig.

Vermieter, die bei einem Defekt einfach schweigen oder sich hinter pauschalen Aushängen mit dem Hinweis auf eine wartende Rückmeldung der Firma verstecken, handeln rechtlich unzureichend. § 535 BGB verlangt aktives Handeln: Reparaturen müssen unverzüglich beauftragt werden, und die Mieter sind über den Fortschritt zu informieren. Schweigen oder ausweichende Aussagen verschlechtern die Rechtsposition des Vermieters erheblich.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen wird von der Rechtsprechung häufig als zumutbare Reparaturfrist angesehen — danach liegt in der Regel ein erheblicher Mietmangel vor, der zur Minderung berechtigt.
  • Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dauerhaft im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten — dazu gehört auch die Funktionsfähigkeit eines vorhandenen Aufzugs.
  • Ohne schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter gemäß § 536c BGB ist eine Mietminderung wegen Aufzugsausfalls nicht wirksam möglich — die Anzeige ist zwingende Voraussetzung.
  • Die Minderungsquote bei defektem Aufzug richtet sich nach Stockwerk, Ausfallsdauer und individueller Beeinträchtigung und bewegt sich in der Rechtsprechung häufig zwischen fünf und zwanzig Prozent der Bruttomiete.
  • Kurzfristige Ausfälle durch Wartungsarbeiten oder kurze Stromunterbrechungen gelten gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB als Bagatellmangel und berechtigen grundsätzlich nicht zur Mietminderung.

Fazit

Ein defekter Aufzug ist kein Bagatellschaden — er kann die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen und gibt Mietern handfeste Rechte. Wer den Ausfall sofort schriftlich meldet, eine angemessene Reparaturfrist setzt und den Sachverhalt sorgfältig dokumentiert, ist rechtlich gut aufgestellt. Zieht der Vermieter die Reparatur ohne nachvollziehbaren Grund in die Länge, ist eine Mietminderung nach § 536 BGB in der Rechtsprechung vielfach anerkannt — die genaue Quote hängt vom Einzelfall ab und lässt sich ohne Kenntnis aller Umstände nicht pauschal beziffern.