Der Freund zieht das Wochenende über ein, die beste Freundin schläft zwei Wochen auf der Couch — und plötzlich klopft der Vermieter an und fragt, wer da eigentlich wohnt. Viele Mieter sind unsicher, ob sie Besuch anmelden müssen, ob Übernachtungen genehmigungspflichtig sind und was passiert, wenn Gäste länger bleiben.

Die gute Nachricht: Das Recht auf Besuch gehört zum Kern des Mietverhältnisses. Mit Abschluss des Mietvertrags geht das Hausrecht für die Wohnung vollständig auf den Mieter über — gestützt auf § 535 BGB und Art. 13 Grundgesetz. Der Vermieter hat grundsätzlich nichts darüber zu bestimmen, wen Sie empfangen.

Trotzdem gibt es klare Grenzen: Sie beginnen dort, wo aus Besuch ein Einzug oder gar eine Untervermietung wird. Dieser Ratgeber zeigt, wo die Trennlinie verläuft, welche Pflichten Sie als Mieter haben und wie Sie im Streitfall Ihre Position sichern.

Was bedeutet das Hausrecht des Mieters konkret?

Mit Unterzeichnung des Mietvertrags erhalten Sie das alleinige Hausrecht für Ihre Wohnung — das bedeutet: Sie entscheiden, wer Ihre vier Wände betritt, zu welcher Zeit und unter welchen Bedingungen. Dieses Recht ist in § 535 BGB verankert und wird durch Art. 13 Grundgesetz als Unverletzlichkeit der Wohnung verfassungsrechtlich abgesichert. Selbst der Vermieter darf Ihre Wohnung ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung grundsätzlich nicht betreten — ein unangekündigtes Betreten kann als Hausfriedensbruch nach § 123 StGB strafbar sein.

Das Hausrecht umfasst konkret das Recht, frei zu entscheiden, wer die Wohnung betreten darf, das Recht, den Zutritt von Bedingungen abhängig zu machen, und das Recht, bestimmten Personen den Zugang zu verweigern. Es ist eines der umfassendsten Rechte, die Mietern zustehen — und es erstreckt sich ausschließlich auf die gemieteten Räume, nicht auf Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Keller, die im Hausrecht des Vermieters verbleiben.

Praktisch bedeutet das: Ob Sie Damen- oder Herrenbesuch empfangen, zu welcher Uhrzeit Ihre Gäste klingeln und wie viele Menschen gleichzeitig bei Ihnen sind — das hat den Vermieter nicht zu interessieren, solange keine Störung des Hausfriedens vorliegt und die Wohnung nicht überbelegt ist. Klauseln in Mietverträgen oder Hausordnungen, die Besuch nach 22 Uhr untersagen oder Übernachtungen pauschal verbieten, sind nach § 307 BGB unwirksam.

Auch wenn Ihr Mietvertrag schweigt: Das Besuchsrecht ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz und kann durch keine vertragliche Klausel vollständig ausgeschlossen werden. Die Rechtsprechung hat wiederholt klargestellt, dass das Besuchsrecht zum Kern des Nutzungsrechts an einer Mietwohnung gehört und nicht disponibel ist.

Muss ich meinen Vermieter über Besuch informieren?

Nein — für normalen Besuch besteht keine Informations- oder Anmeldepflicht gegenüber dem Vermieter. Sie dürfen Gäste jederzeit und in beliebiger Anzahl empfangen, ohne dies vorher mitzuteilen oder eine Genehmigung einzuholen. Eine Pflicht zur Vorabinformation entsteht erst in klar definierten Ausnahmesituationen, die über den üblichen Besuch hinausgehen.

Die erste Ausnahme betrifft enge Familienangehörige, die dauerhaft einziehen. Ehepartner, Kinder, Eltern und eingetragene Lebenspartner darf der Mieter grundsätzlich ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufnehmen — muss diesen Einzug dem Vermieter aber schriftlich anzeigen. Nur so kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bei tatsächlich erhöhtem Verbrauch anpassen.

Die zweite Ausnahme betrifft Personen außerhalb des engsten Familienkreises, die dauerhaft einziehen sollen — etwa unverheiratete Partner oder Freunde. Hier ist nach §§ 540 und 553 BGB die vorherige Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Der Vermieter darf diese Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern — etwa wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde.

Ein Praxisbeispiel: Ein Mieter aus Hamburg-Altona ließ seinen Bruder für drei Monate bei sich wohnen, ohne den Vermieter zu informieren. Der Vermieter sah darin zunächst eine unerlaubte Untervermietung. Da es sich jedoch um einen nahen Verwandten handelte und kein Entgelt gezahlt wurde, ließ sich der Fall außergerichtlich klären — mit einer nachgereichten schriftlichen Anzeige an den Vermieter. Wer solche Situationen frühzeitig transparent macht, verhindert Konflikte.

Beachten Sie: Der Vermieter darf keine Besucherliste verlangen und keine technischen Überwachungsmaßnahmen einsetzen, um Ihre Gäste zu erfassen. Er darf lediglich — wenn er konkreten Verdacht auf unerlaubte Gebrauchsüberlassung hat — schriftlich nachfragen und Auskunft verlangen.

Praxis-Tipp

Als Mieter haben Sie nach § 535 BGB und Art. 13 GG das volle Hausrecht für Ihre Wohnung und dürfen jederzeit Besuch empfangen, ohne den Vermieter zu informieren oder um Erlaubnis zu bitten.

Wie lange darf Besuch bleiben — und wann wird daraus Untervermietung?

Das Gesetz definiert keine starre Frist, ab der Besuch zur Untervermietung wird. Als praxiserprobte Orientierung gilt jedoch: Bleibt ein Gast bis zu etwa sechs Wochen ununterbrochen in der Wohnung, handelt es sich noch um normalen Besuch — eine Erlaubnis des Vermieters ist nicht erforderlich. Dauert der Aufenthalt deutlich länger als sechs bis acht Wochen, darf der Vermieter nachfragen, ob tatsächlich noch Besuch vorliegt.

Entscheidend ist aber nicht allein die Dauer. Weitere Indizien für einen Übergang zur Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB sind: Der Gast hat eigene Möbel in die Wohnung gebracht, er ist beim Einwohnermeldeamt in Ihrer Wohnung angemeldet, er beteiligt sich an den Haushaltskosten oder zahlt Ihnen regelmäßig Geld. Insbesondere die Zahlung eines Entgelts ist das stärkste Signal für eine erlaubnispflichtige Untervermietung — hier greifen zwingend die §§ 540 und 553 BGB.

Wochenendbeziehungen und regelmäßige, aber nicht dauerhafte Besuche fallen nicht unter die Untervermietungsregeln. Hat Ihr Partner eine eigene Wohnung, in der er seinen Lebensmittelpunkt hat, und verbringt Wochenenden oder einzelne Nächte bei Ihnen, ist das ohne Wenn und Aber erlaubter Besuch — egal wie viele Jahre das andauert.

Wenn der Vermieter behauptet, Ihr Gast wohne dauerhaft bei Ihnen, liegt die Beweislast für diese Tatsachenbehauptung bei ihm. Für Sie als Mieter empfiehlt es sich, im Streitfall Belege parat zu haben, die zeigen, dass Ihr Gast einen eigenen Lebensmittelpunkt hat: eine Meldebescheinigung an anderem Ort, ein eigener Mietvertrag oder Nebenkostenabrechnungen des Gastes.

Wichtig zu wissen

Bleibt ein Gast bis zu etwa sechs Wochen am Stück, gilt der Aufenthalt rechtlich noch als normaler Besuch — eine Genehmigung des Vermieters ist nicht erforderlich, solange keine Überbelegung entsteht.

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Kann der Vermieter meinen Besuchern ein Hausverbot erteilen?

Der Vermieter kann Ihren Gästen ein Hausverbot für die Gemeinschaftsflächen des Hauses aussprechen — nicht aber für Ihre Wohnung. Diese Differenzierung ist rechtlich bedeutsam: Für Treppenhäuser, Keller, Eingangsbereich und andere nicht vermietete Gebäudeteile behält der Vermieter das Hausrecht. Für Ihre Wohnung selbst gilt ausschließlich Ihr Hausrecht.

Ein Hausverbot für Besucher in den Gemeinschaftsflächen setzt allerdings einen sachlichen Grund voraus. Der Vermieter kann es aussprechen, wenn ein Gast wiederholt den Hausfrieden erheblich gestört hat — etwa durch wiederholte Ruhestörungen, Sachbeschädigungen oder strafbare Handlungen im Haus. Ordnungsgemäß verhaltende Gäste darf der Vermieter nicht pauschal ausschließen, und er kann auch nicht verbieten, dass Besucher spät abends das Haus betreten.

Ein Hausverbot ohne jeglichen Grund ist gegenüber gänzlich Fremden möglich, nicht aber gegenüber Besuchern Ihrer Mieter, ohne dass ein triftiger Anlass vorliegt. Hat Ihr Vermieter Ihrem Besuch ohne nachvollziehbaren Grund ein Hausverbot erteilt, sollten Sie das schriftlich anfechten. Lassen Sie Ihren Fall anwaltlich prüfen — denn ein unberechtigtes Hausverbot verletzt Ihr Nutzungsrecht an der Wohnung.

Erhält ein Gast von Ihnen ein Hausverbot — etwa nach einem Streit —, haftet der Vermieter grundsätzlich nicht mehr für Schäden, die dieser Person danach im Gebäude entstehen. Wichtiger Hinweis: Sobald Sie Ihrem Besuch selbst den Zugang verweigert haben, endet auch Ihre Haftung für dessen weiteres Verhalten nach § 278 BGB.

Wer haftet für Schäden durch Besucher?

Sie als Mieter haften gegenüber dem Vermieter für Schäden, die Ihre Gäste in der Wohnung oder im Haus verursachen. Rechtliche Grundlage ist § 278 BGB: Besucher gelten als Erfüllungsgehilfen des Mieters, weil sie sich mit Ihrer Billigung in der Mietsache aufhalten. Wenn Ihr Freund versehentlich das Parkett beschädigt oder Ihre Cousine einen Wasserhahn abschlägt, sind Sie der Anspruchsgegner des Vermieters — nicht Ihre Gäste.

Diese Haftungskette gilt unabhängig davon, ob Sie selbst anwesend waren. Haben Sie Ihren Gästen einen Wohnungsschlüssel überlassen — was grundsätzlich erlaubt ist und keine Erlaubnis des Vermieters erfordert — und kommt es während Ihrer Abwesenheit zu einem Schaden, haften Sie trotzdem. Der Vermieter kann sich direkt an Sie wenden.

Die Haftung entfällt nur dann, wenn Ihre Gäste sich ohne oder gegen Ihren Willen in der Wohnung aufhalten. Randalierende Ex-Partner, die nach einem ausdrücklichen Hausverbot dennoch eingedrungen sind, oder entfernte Bekannte, die sich uneingeladen Zutritt verschafft haben, fallen nicht mehr in Ihre Haftungssphäre.

Für die Nebenkostenabrechnung gilt: Kurzer Besuch löst keine Extrakostenpflicht aus. Bei längerem Aufenthalt darf der Vermieter bei tatsächlichem Mehrverbrauch nach dem Verbrauchsprinzip abrechnen — etwa bei Wasser oder Heizung. Eine vorauseilende Erhöhung der Vorauszahlungen allein wegen häufiger Übernachtungen des Partners ist dagegen nicht zulässig.

Ihre Checkliste auf einen Blick

  • Als Mieter haben Sie nach § 535 BGB und Art. 13 GG das volle Hausrecht für Ihre Wohnung und dürfen jederzeit Besuch empfangen, ohne den Vermieter zu informieren oder um Erlaubnis zu bitten.
  • Bleibt ein Gast bis zu etwa sechs Wochen am Stück, gilt der Aufenthalt rechtlich noch als normaler Besuch — eine Genehmigung des Vermieters ist nicht erforderlich, solange keine Überbelegung entsteht.
  • Dauert ein Aufenthalt deutlich länger als sechs bis acht Wochen oder erhält der Gast Geld von Ihnen, gilt dies als erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung nach §§ 540, 553 BGB — ohne Erlaubnis riskieren Sie eine Abmahnung oder Kündigung.
  • Ein pauschales Besuchsverbot im Mietvertrag oder in der Hausordnung — etwa 'kein Besuch nach 22 Uhr' — ist nach § 307 BGB unwirksam und muss nicht befolgt werden.
  • Sie haften gegenüber dem Vermieter für Schäden, die Ihre Gäste in der Wohnung verursachen, weil Besucher nach § 278 BGB als Ihre Erfüllungsgehilfen gelten.

Fazit

Das Recht, Besuch zu empfangen, steht Mietern uneingeschränkt zu — es gehört zum Kernbereich des Mietverhältnisses und ist weder durch Mietvertrag noch durch Hausordnung wirksam einzuschränken. Informationspflichten gegenüber dem Vermieter entstehen erst, wenn aus Besuch ein dauerhafter Einzug oder eine Untervermietung wird. Wer die Grenzen kennt — sechs Wochen ununterbrochene Dauer, kein Entgelt, keine Überbelegung — ist auf der sicheren Seite.

Kommt es dennoch zu Streit mit dem Vermieter über Besucher, Hausverbote oder vermeintliche Untervermietung, ist eine frühzeitige anwaltliche Einschätzung oft die kostengünstigste Lösung: Sie klärt schnell, ob der Vermieter überhaupt ein Recht hatte zu handeln — und verhindert, dass aus einem Missverständnis eine Kündigung wird.